发布于：2007-01-02 19:20:02
来自：站务休闲/闲聊茶吧
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全国房价最高城市房价内幕—涨速数字
呼市房价为何耍大款？
核心提示 据国家发改委、国家统计局发布的最新数据，呼市新建商品住房销售价格4月同比上涨14.9%，在全国70个大中城市中涨幅第一。其实，从去年开始，呼市房价就一直以两位数的速度在上涨，到今年4月，房价同比上涨了680元/平方米，涨幅为32%。仅仅一年的时间，呼市房价就轻松越过了2500元/平方米的门槛，而且突破了3000元/平方米的大关。这样的涨势让业界人士大吃一惊，房价也因此成为了老百姓议论的焦点。于是乎，大家不禁要问：呼市房价还会上涨吗？
一路上扬
2002年，这是业界人士公认的呼市房价出现分水岭的一年，这一年呼市商品房均价为1200元/平方米左右，此前，呼市房价一直在1000元/平方米徘徊。2003年，此价为1300元/平方米。2004年，呼市商品房价格开始小幅上涨，均价达到了1690元/平方米，呼市的老百姓开始感觉到房价高了，可是这种高，大家还能够承受，所以还沉浸在悠然的幸福当中。因为呼市房价与西部其他省会城市相比还算低的，当时兰州商品房的均价已经超过了2000元/平方米，达到了2282元/平方米，银川为2324元/平方米，离北京、上海上万元房价离得远着呢！但是进入2005年，这种平静被彻底打破了，呼市房价像驶入了快车道，一路高歌猛进，年底均价高达2471元/平方米。到了2006年一季度，呼市商品房均价勇闯3000元/平方米大关，而且正在向3500元/平方米的目标挺进。
呼市一位资深的本土开发商预测，如果按照上半年的房价上涨趋势，呼市房价到今年年底肯定会突破3500元/平方米。
这就让呼市人迷茫了，房价要涨到什么时候才能停下来？
一个楼盘的涨价路程
商品房以均价表述，本身就很耐人寻味，其实，这个均价并不能代表全部，那么，这个均到底均的是什么？据了解，如果这一时期，经济适用房投入量增加，其均下来的价格就会明显下降；如果这个时期，商业地产投入量大增，其均价自然会随之上升。要想看清呼市商品房价格上涨的真实面目，一个楼盘在市场上的历程足可以证明一切。
在呼市市中心，某大型楼盘，2000年刚开盘之时，其售价为2500元/平方米，在当时，这样的高价，在呼市当属第一，有不少消费者认为房价偏高，因此，埋单的人很少。到了2002年，该楼盘小幅上升，售价在2600元~2700元/平方米，这时销售业绩依然平平。2003年，该楼盘售价2800元/平方米。此间，由于销售情况一直不见好转，该楼盘连续换了3家房地产经纪代理公司。进入2004年，该楼盘又一次更换经纪代理公司，这时其房价已经上涨到了3500元/平方米，到了2006年，其售价已经高达4000元/平方米。
以点见面，这些枯燥的数据，足以证明呼市房价是芝麻开花节节高。
看着一路攀升的房价，有不少本土开发商大呼：“真后悔，当初房子卖得太快了，太亏了。”
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只看楼主 我来说两句 抢板凳“呼市的工薪阶层一年的收入还不够房价一年上涨的。”在呼市一家大型国营企业担任主管的赵先生给记者算了一笔账，他一个月收入3000元左右，不吃不喝，一年纯收入36000元，去年到今年4月，呼市房价上涨了680元/平方米，如果买1套90平方米的房子，一年净增6万多元，“一年的毛收入还不够给开发商的，真郁闷！”赵先生很无奈。
内蒙古党校退休职工萨女士向记者诉苦，“看着呼市的房价蹭蹭往上窜，我的心也跟着跳。呼市房价咋涨这么快？我儿子没娶媳妇，房子也没买。不是不想买，而是买不起。前几年买1套100平方米的房子，最多也就花十一二万元，可如今只能付个首付。我已经退休在家，又不能办理按揭。现在的年轻人工作不稳定，怎么贷款？我要等等看，看呼市的房价有没有下降的可能。”
有此感受的人不仅是赵先生和萨女士，呼市工薪阶层的月收入大多数低于赵先生，他们对房价的上涨可以说是“爱在心里口难口”。
据有关资料显示，2004年呼市人均GDP突破了2200美元，可支配收入达到10500元，以一个普通双职工家庭来计算，年收入为21000元。从此数据来看，呼市工薪阶层一年的收入被房价消化了。
谁在推动房价？
“都说房价上涨快，不过，再快也快不过土地上涨的速度。所以房价的上涨，罪魁祸首当属土地成本的提高。”富阳（内蒙古）房地产经纪有限公司总经理彭海涛如是说。
2004年“8.31”大限之后，呼市的土地步入了市场化运作，土地价格也随之一路上扬，由此前的每亩5~6万元，涨到了10万元、30万元、45万元、80万元，有的每亩甚至达到了127万元，市中心的地价更是达到了每亩300万元~400万元。地价的上涨，使得其在房价中占据的比重也越来越重，从此前的20％~30％，到现如今的35％~50％。
一位本土开发商开玩笑说：“土地实行招拍挂，无疑会不断抬升地价，这样房价成本自然会增加。政府要搞城市建设，钱从哪来，只有土地。 ”
据了解，近年来，能源、原材料价格的快速上涨也是造成房价上涨的一个因素。因为开发商为了避免在建安成本的控制上出现失误，也会适当抬高房价，以此来增加成本控制的保险系数。另外，还有销售、管理、财务成本以及税金和其他几项不可预见的支出，都是房价成本中的一份子。
另外，一营销策划公司的负责人告诉记者，“房价疯涨认购有功。”外地公司进入呼市房地产市场，带来了一个全新的销售手段：排号、认购、解筹（开盘当日）。其实质就是开发商在尚未取得预售许可证之前，告诉消费者一个均价，然后让消费者排队认购。当然排队不是无利可图的，比如排在前100名的，可以享受1万元抵2万元再加1%的优惠等等。如此认购，呼市房价也开始飞涨了。
消费者非理性的消费心理和行为也是推动房价快速上涨的原因之一。他说，消费者中间普遍存在着“买涨不买跌”和恐慌性消心理，在一定程度上对房价的上涨起到了推波助澜的作用。
据有关资料显示，截至4月份，呼市商品房买卖成交4043套，同比下降了23.2%，总成交面积36.9万平方米，同比下降了22.45%。由此我们可以推断，由于房价的上涨，商品房的成交量有所下降。
这也印证了北京莲禾房地产经纪公司调查的结果。据该公司总经理范志凌介绍，从去年5月到今年5月，他们对几个大型楼盘进行全年跟踪，到5月初，这几家楼盘的销量几乎全部下降了30%。
据他分析，出现这种情况，一是和房价上涨有关，二是因为产品同质化严重，不少消费者在持币观望，这就使得销售节奏大大放缓。
从供给结构来看，呼市的中高档房是供大于求，而对于中低档房，是供不应求，这就势必会出现“有价无市”的现状。
房价如此出炉
今年5月16日，《呼和浩特晚报》在其房产特刊上公布了商品房成本信息，对于多层、小高层商品房，开发商有高达67%~37%的利润率，但是却没有在呼市的房地产市场引起震动。
对房价成本信息的公开，实际上反映了人们对高房价的质疑。但是质疑归质疑，高额利润的公开并没有阻挡住房价上涨的势头。
在市场中，利润有两种来源：一是成本和价格之间的差额，二是市场中的供求关系，而且后者对前者有决定性作用，一旦市场中的供求关系在供应者处于垄断地位时，降低成本只不过是获取更大利润的又一条途径。
那么，开发商是如何制定出房价的？对此，一房地产经纪公司负责人向记者透露了开发商制定房价的全过程。
据介绍，房地产产品定价方法有两种，一种是成本定价法，一种是比较定价法。在楼盘实际定价过程中，往往很难界定开房商采取了哪种定价方法，“当然，在业界，‘拍脑袋定价’、‘跟着感觉走’的开发商也大有人在。如果开发商根据成本概算和预期利润制定出来的价格，低于区域内同类型楼盘销售价格时，开发商常常向市场看齐。”这位负责人如是说。
如何平抑房价？
如何平抑房价？业内人士一致认为一定要多管齐下。政府、开发商、购房者三个主角要一起行动起来。
据呼市房管局房产处处长司宏社透露，呼市市政府正在紧锣密鼓地制定相关政策，以此保证呼市房价能够在合理、健康、有序的轨道上继续运行。另外，呼市政府在未来的规划中，会切实提高普通商品房在供应中的比例，形成以普通商品住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品住房为补充的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。
作为开发商，要规范经营行为，通过行业自律，推动房地产健康发展。
作为购房者，一定要掂量着自己的口袋去买房，尽量做到理性消费。
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