2007,调控政策“稳”字当先 楼市变数多多

几乎所有人都这么认为：2007年房地产宏观调控仍将继续。

中信证券分析师指出，首先，宏观调控是个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。其次，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，这就是提高首付款比例。

而在具体的实施层面上，分析师预测，国土部将继续着力于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；建设部会加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房；央行、银监会维护金融安全，严格放贷，提高首付；发改委将加强项目审批；税务总局严格征收，增加持有环节税收，土地增值税；规委控制规划，增加中低价房。

与此同时，上海中原研究咨询部经理龚敏预计，明年的政策无论是广度还是深度都应该是浅于今年，因为政策具有滞后效应，加上今年的一些调控政策会在明年开始发力，因此明年如有政策出台也将放缓。但是国家也不会轻易放松对房地产的调控，因为经历了这几年房地产的风潮之后，未来的方向应是“稳”字当先，基于此，国家还是会从全局观考虑出发，目前对上海影响最大的莫过于其他城市房价的不稳定使得国家会出台更严厉的政策，不过由于上海是一个定位于国际化大都市的城市，特别是未来五年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅是来自本地，更是来自国际需求，因此明年及未来5年内房地产成交量其实并不需要太过于担忧。

由于地根持续紧缩，带来市场供应的增加有限，因此即使未来会再度出台控制房价的宏观调控政策，商品住宅供不应求的局面短期内也不会出现改变，房价继续上涨的局面还可能持续。但是，由于房价上涨过快，购房有效需求可能受到一定抑制，同时受征收物业税等宏观调控政策带来的负面影响，市场景气可能会有一定下降，成交面积增长出现下降是有可能的，并且由于主流套型面积减小，总销售额有可能出现一定萎缩。

2004年实行招拍挂以来，政府一直没有间断过对房地产业的调控。因此，尽管目前房地产行业两个先行指标土地购置面积和土地开发面积保持平稳，但由于调控措施的进一步深入，力度进一步加大，未来住宅的有效供应量将减少。

我国一些重点城市和地区（主要是北京、上海等）的人均GDP已经是全国的4倍，在这些地区，房屋的买卖已经不仅仅是满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即投资的需求。从房地产需求的角度分析，哈佛住宅研究中心统计分析表明，人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。我国1962－1982年出生的人年龄在26－44岁之间，这一年龄段共有4.2亿人口，他们正处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这将进一步加快房地产业的发展。

龚敏认为，价格依然会稳中有升。首先从成本角度来看，奠定了房价上涨的基础；其次从目前形式来看，开发商降价出售的行为只存在于部分片区、部分楼盘，无法形成联动效应，因此开发商集体降价的可能几乎没有；第三，上海的城市定位及经济的发展给予楼市足够的信心，何况目前房地产依旧是国家的支柱性产业。

而在人民币升值的大背景下，提高了房地产的投资价值。从其他国家发展的经验来看，汇率变化对一个国家的房价变化（主要的资产价值变化）是正相关的；从日本等本币升值过程中的经验来看，房地产业和航空业是本币升值的最大受益者。更为重要的是，由于经济实力的提升，人民币升值的预期是刚性的，这必将对房地产行业产生积极的影响。