发布于：2006-12-26 19:04:26
来自：施工技术/建筑施工
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面孔1 开发商表情焦急
楼市博弈双方总是难有共同的心绪，当购房者坚持等待时，开发商已经焚心如火。
“这批房源已经卖了整整一年，今年肯定是卖不完了。”开发了上海外环线附件一个超级大盘的一家开发商老总介绍说，“我们这个大盘是2005年开盘的，当时还卖的不错，一期用了三个月就倾空了；到了今年2月，我们推出二期总共220套房源，开盘那时世道还行，一个月就卖掉了50套，我们当时乐观预计上半年应该能够完成全部销售。”
“但是后来政策密集出台，购房者纷纷选择观望，售楼处基本是门可罗雀，全年月平均销售量都是十来套水平，目前还剩下近百套难以出手。”这位老总坦言，“今年的资金基本都被这批房源套住了，根本无力再去拿地和开发新的项目，只是希望赶紧全部销售出去。我个人也是为了销售情况急了一年，现在到了年底，银行催债、工程队要钱，更是雪上加霜、火烧眉毛了。”
这位老总说的不是个别现象，今年这个政策年，的确是开发商的“求生年”，整合大潮早已暗潮涌动。大开发商融资开拓马不停蹄，中小开发商则卖地、卖己求生，这种信手拈来的例子已经很多。万科、华润、中海、绿地都大规模的增加了土地储备，而更多的不知名的中小开发商已经告别了这个曾经让他们暴富的市场。“今年是这几年房地产市场整合速度最快的一年，我个人预计整个市场的淘汰率超过5成，特别是那些项目公司，基本都在进行最后的告别演出。”地衡地产资深分析师表示。
“本质上说，开发商最怕和最急的还不是人们观望，而是政府从源头处着手，比如银行信贷、税收、土地、结构等，这些是根本但需要时间奏效，这才是今后开发商面临的大考。”中原地产一位负责人表示，今年的销售不振会让开发商的资金周转出现问题，继而可能影响到整个资金链的顺畅。“特别是观望时间如果持续很长，肯定会有一批开发商出局；随着明年政策更加显效，多方夹击之下的开发商会更加难熬。”
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wypsny
沙发
面孔10 中介表情悲凉
2006-12-26 19:08:26
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-
wypsny
板凳
面孔9 掮客表情积极
2006-12-26 19:07:26
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加载更多从鼎盛时期滑落至难以为继，短短几年时间，房产中介行业的经营状况已经发生了根本性的变化。对于个中滋味，恐怕身为中介门店店长的王俊(化名)是最有感触的了。
“2003-2004年，那是个好日子，那时的房子涨得真是快。”王俊回忆，上海浦东某著名高档楼盘，2003年下半年期间，售价就从16000-17000元/平方米飞涨到19000-20000元/平方米；而徐家汇某楼盘同样不甘示弱，8000-9000元/平方米的单价直线上升到11000元/平方米以上。
“那时的投资客挤破门槛，买进卖出像走马灯一样。而且通常一个人手里会有几套房子，甚至几十套。”王俊感叹，“和现在不一样，那个时候中介最头痛的就是没有房源而非没有客户。如果在中介门店扎堆的地方，抢房源是首要问题。”
王俊还用“日进斗金”来形容那时的盈利状况。在2003年10月之前，上海中介采用成交价3.5%的佣金收费标准，何况在缺乏规范化管理的二手房市场上，赚取差价早就是公开的秘密。到了2004年，调整便首先是从中介行业整顿开始的。“2004年虽然有网上二手房登记、佣金下调等措施，但日子还不算难过。”王俊细细数来，“市场上供不应求的形势仍然非常明显，所以只要仍然有投资客在滚动炒房，中介不愁没生意做。”
但是到了2005年，中介行业的洗牌迹象变得明显起来。期房限转、一年内换手房产停止转按揭、不足2年征收营业税等地方政策出台之后，投机者的数量开始明显回落。“那段时间的业务量骤减，一个月能成交1、2套就算不错了。门店的人手裁减不算，自己的薪水也降了不少。”王俊指指门外的几处空置商铺，“原先那里都是中介门店，就是那个时候关门的。”
对于好不容易熬到2006年的王俊来说，要用度日如年来形容了。“上半年我们调整了经营方针，从满足投资客的胃口开始转向于自住者的需求，这还是有效果的。但今年中央调控的影响比去年来得更猛啊，抛盘的多，接盘的少，真正是经营最低谷。”
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与住宅市场存在一、二手联动的情况相似，土地市场也存在着一、二手资源的重新配置，其中的牵线搭桥者被唤作“掮客”，张明(化名)就是其中一位。
张明最早是从事房地产营销代理的，听多了“转手一个项目便可暴富”的论调，他的心思便往这方面活络起来。
翻开他的笔记本，便发现一页纸上就记录着几十个土地项目或是楼盘项目的名字、地址及报价。和他聊天，中间便会穿插几个神秘兮兮的电话，然后忙不迭地记下信息。
不过如果想深入追问，除了项目名字、地址和报价之外，更具体的资料他也很难透露。张明坦承，刚开始时的精力用在道听途说上。“这边传那边传的，中间也不知道究竟经过了几个人。有的时候就这么一个消息，连资料也没有，反正就当作信息传出去了。现在这种业务多，希望能撞上一个。”
随着与开发商的接触增多，张明也开始能从他们那里得到或买或卖的直接信源。“有个老板想拿地，有没有办法找地块啊？”类似于此的信息，经过张明这样的“传话筒”向四处迅速传播着。
“今天政策多，每次有政策出台，二手土地市场就会特别活跃一阵子，还会出现许多子虚乌有的项目。”张明说，他曾经遇到过以外资名义洽谈业务的土地掮客，表示由于一手土地市场的供应紧缩，因此对方想从二手土地市场上寻找机会。“可笑的是，见面之后，对方宣称手中握有100亿元资金，掌握如此巨资居然无法在土地公开招拍挂出让中胜出，这让我无论如何也不能相信。”他直言。
但作为同道中人，张明却也表示理解，“这可能是一些另有企图的人，向他们许诺下巨额中介费，然后利用他们寻找项目。没办法，真正有关系可以拿到好项目的简直凤毛麟角。”
而对于自己的“钱景”，现在的张明非常地看好，“对我来说，现在的市场情况更好了，越来越多的开发商资金周转不灵想卖地，海外基金又都在找机会，希望能找些好项目。我觉得我还是有希望能赚大钱的，就看明年了。”
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