住房真的过剩了吗？

去年曾有媒体报道，2005年前11个月，中国本年购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米，按目前水平计算，中国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多，商品房空置面积达1.14亿平方米。国家统计局近期公布的这三个房地产数据，揭示了一个问题———中国面临着潜在的住房过剩风险。

近日又有媒体指出，在房价不断上涨的今天，突然传出“住房过剩”这样的声音，实在是让人有点难以接受。按照常理，既然住房存在过剩，那么房价就应该逐步下调才对，但是实际上房价走势却始终一路攀高。空置房的存在确实是一个不争的事实，但空置的绝大多数都是一些中高档住房，而经济适用房之类真正的低档住房则鲜见“空置”一说。

空置房的大量存在，虽然不能简单理解为生产过剩，但绝对难逃盲目开发之嫌。所谓盲目开发，就是指楼盘开发与市场容量的对接出现偏差，以至于供销断路。某些开发商为了最大限度地获取利益而穷尽奢华，但是却忽略了楼盘本身的市场适应程度，致使楼盘的开发成为一种无效供给。

与此相对，经济适用房由于利润空间有限而被开发商弃如敝履。于是形成了这样一种一边万头攒动，另一边却门可罗雀的楼市怪状。正是由于中低价位普通商品住宅供应的不足，才引发了高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾，在视觉上给人造成一种住房过剩的假象。

人们一直都说房地产市场存在泡沫，而最大的泡沫就在土地环节。我国房价目前的购成比例中，地价占40%，明显处于主导作用。

虽然政府规定商品房开发所使用的土地必须挂牌交易，但是挂牌拍卖的土地依然太少，私下交易的土地仍然占据土地市场的大头。这种经过数次倒手，在原始成本上增加了诸多中间成本的土地，价格自然会高居不下。即使面对高档住房过剩的现状，开发商在拿到一块成本非常高的土地之后，也很难将其做成中低档楼盘，于是千方百计地争相开发高档楼盘，而这笔开支最终还是要算在购房者的头上，这无疑继续加剧了空置房的增多。要解决这些问题，首先要解决地价等源头问题，引导开发商调整楼盘开发结构，加大力度建设普通商品住宅，以期达到供给与需求总量的基本协调。

在中国的住房市场上，没有生产过剩，只有营销过剩；没有卖不出去的住房，关键是看开发商准备把房子卖给谁。看看发放经济适用房房号现场的拥挤与火爆，也就不难明白，“住房过剩”对于他们来说依然是一个多么美丽而又遥远的梦想。 赵