地产销售“金九银十”的常规定律

今天是9月1日，秋高气爽的好日子已经在望。

　　地产圈最近一直有这样的声音：调控政策差不多出完了，观望期也该结束了，开发商们跃跃欲试，加上地产销售“金九银十”的常规定律，新一轮的楼市高潮即将在这个月到来。



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　　我们的判断是，近期想要有真正的楼市“金九银十”，必须跨过7道难关。分别是，持续高企、并未实质性回落的房价，被观望氛围压抑的需求，高昂的营业税，突然强征的个税，连续加息，中小户型结构供应的缺失以及土地闸门的收拢。

　　这些倘若不能有所破局，“金九银十”终究只能是少数人的一厢情愿。

　　七剑当头，杀伤力几何？这期，《上证·地产投资》就来个大排行。 (柯鹏)

　　结构

　　中小户型唱不了主角

　　杀伤力：★★

　　□本报记者 李和裕

　　楼市产品供应结构也是影响“金九银十”能否正常发挥的因素之一，毕竟，能多提供符合普通购房者居住需要的房子，购买力才容易被“激活”。然而，今年的结构调控落实不过几个月时间，中小户型想唱主角还为时尚早。

　　就在今年7月建设部出台结构调控细则的前一天，记者调查发现，当前我们的住宅市场已陷入一个“倒70%”的怪圈。在不少城市，不是“90平方米以下中小户型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70%”，现实似与政府调控目标背道而驰。 > > > 我来说两句

　　调控政策实施至今，来自上海易居房地产研究院的统计显示，就在上周，上海的商品住宅新增供应倒比前一周有所增加，共2941套，达到33.75万平方米。然而，在21个有新增房源推出的商品住宅项目中，套均面积90平方米以下的仅3个。销售情况也不理想，17个项目的去化率在5%以下，其中11个成交为零。

　　不仅在上海，北京的月度统计也显示，7月北京商品住宅中，期房的套均面积为119平方米，现房的套均面积为156平方米。在结构调控新政背景下，与6月份相比，住宅期房的套均面积仅下降了1平方米，而住宅现房的套均面积又增加了3平方米。

　　看来，虽然各地已在土地出让、规划审批等环节对户型结构进行限制，但“倒70%”的楼市现状眼下还暂难改变。此外，记者也了解到，的确有部分开发商“藏”了一部分小户型房源，准备在旺季时推出，可是面对政策、金融等调控措施的叠加影响，要想在越来越浓的观望氛围中成功突围也非易事。

　　□本报记者 李和裕

　　除了“两税一贷”、价格高企等直接因素，“供应链”上的原因也使“金九银十”面临窘境。

　　根据“国六条”及其细则的要求，90平方米以下的中小户型的住宅应占70%；并且土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。“虽然各大城市已经开始在土地供应上做文章，比如根据中央要求，加大保障性住房的土地供应，积极筹备限价商品房的开发等，但要产生效果并非是一朝一夕的事。”业内人士指出。

　　正如业内所预期的，一些地价和房价屡屡攀升的城市今年供地放量。如广州就在上周把今年计划供应的18幅、104万平方米的商品住宅用地全部推出，并计划在9、10两月出让完毕；北京则在未来几个月里还有40幅土地即将入市或进行交易，其中具备居住用途的土地占到24宗。不过也有一些城市供应不多，如上海迟至上月才公布了今年1号土地出让公告，13幅涉及住宅的地块也多集中在外环线以外。 > > > 我来说两句

　　“即便大幅供应，土地供应对楼市的短期影响不大，却是市场各方判断中长期楼市走向的风向标。”地产分析师指出，“一方面，土地杠杆在今年房地产市场调控中的作用也已初步显现，但另一方面，增加土地供应以改变目前楼市供求失衡的状态、以平抑房价的迅速上涨，这方面的效果要得以体现尚需时日