调控不断房价照涨 开发商再次集体失语(转载)

http://finance.QQ.com 　 2006年08月16日07:56 　 中国经济时报

“我们天天在一起讨论，反正没有开发商认为房价会跌。”

面对宏观调控不断而房价却照涨不误的现状，开发商涨价的信心来自何处？当中国经济时报记者近日采访多位开发商时遭遇了对方的集体失语。


一些房地产界的学者和销售公司负责人告诉记者，开发商失语，一些是因为不能说，另外则是不想说。


涨价已经不是秘密


“现在二环以内，基本上找不到万元以下的住宅项目；东四环、北四环以内，很难找到９０００元以下的房子；就连南三环到南四环的一些项目，也已经卖到了９０００元甚至更高的价格。”北京百川房地产经纪公司总经理李亚明在接受本报记者采访时表示，近一两年，北京房价上涨的速度的确很快。


“虽然此番调控的力度更大，但业界一些专业调查机构的调查结果也显示多数人都认为房价还会涨。”李亚明说，该公司目前正在销售的位于南三环至南四环之间的“晶城秀府”，虽然均价已经达到了９０００元，但是销售情况火爆。

据了解，另一个同处于南三环至南四环之间的住宅项目，预计１０月开盘的价格将达到９５００元的均价。同时，中国经济时报舆论调查中心近期在全国范围内进行的一项调查表明，有近７成被调查者认为房价还会进一步上涨。


“越调控越涨价”——房地产开发商一直叫嚷的涨价理论显然已经“传染”了普通消费者。消费者判断房价可能上涨主要是根据以前的调控效果来看的，那么开发商在面对此番调控政策中的“限价房”、“两个７０％”等众多抑制房价的措施时，又有哪些涨价的理由呢？


但此时采访开发商显得非常困难。记者一个星期的四处“出击”可谓收获无几。记者致电一位地产大腕时，对方表示不便接受采访匆匆挂上了电话；记者又给几位开发商打电话约采访，结果对方均以“不在国内、最近没时间、敏感时期不愿接受采访”等理由委婉回绝了。


“这几天，我们已经回绝了好几家媒体记者的采访。”一位地产公司推广部负责人告诉记者，老总说了，有关宏观调控和房价的采访一律不接受。只有一位在北京具有中等开发规模、不愿意透露姓名的开发商在听到记者询问未来房价走势时，脱口而出“房价没有不涨的道理”。但当记者进一步向该开发商求证涨价的理由时，他告诉记者，不外乎还是以前的那些理由。说完，他表示不愿再多说。


开发商集体沉默，以前那些在媒体上“妙语”不断，拥有绝对话语权的开发商都闭口了。就连常常在网络上发表高见的大腕们也都开始闲话天气、小资等无关痛痒的话题。有消息说，他们被封口，也有业内人士表示，一些开发商正忙着调整户型，计算成本和利润新模式呢。


“调控政策的效应一般比较滞后，但滞后的效应并不说明房价会下跌。”


“政府供地计划不透明；限价房进入市场需要一定的时间；供小于求的关系短期内无法解决，房价不可能跌下来。”


这是中国经济时报记者近期在房地产业界听到的有关房价走势的主要观点。


增加小户型成为涨价新理由


“影响房价走势的原因很多，但经过专家以及开发商的总结，引起高房价的不外乎‘土地供应量不足、需求大于供给、中低档住宅供应过少、城市化进程过快、金融投资理财渠道过于单一’等几大原因。”李亚明表示，此轮宏观调控之前是这些原因，而调控之后，在这些问题依旧存在的前提下，又多了一个“由于政策规定增加中小户型项目导致成本增加，致使房价进一步上涨”的新理由。


他分析指出，“以一个５万平方米（除去配套设施和公共设施的面积）的社区体量为例，如果建成每户１２０平方米的面积（为了计算方便，拟定全部以此面积为主），一共可以建４１６套房子；而如果建成每户９０平方米的面积，一共可以建５５５套房子，从四百多户增加到五百多户，开发商的成本同时增加不少。”


李亚明说，从项目建设时期的门、窗、管线、墙体等成本支出要增加，到建成以后的公共配套设施也要增加，如活动中心、卫生站、车位等设施的体量都比原来的大。“这部分成本开发商肯定会让羊毛出在羊身上，涨价是必然的。到时候，总价看起来变小了，但单价实际上是涨高了。”


为了适应宏观调控新政，很多房地产开发公司都将因为调整户型、面积等将建设、开盘时间拉长，这使开发商的银行贷款期限拉长，贷款利息增加。最终，这些成本开发商一样会加入到房价中。


还有一种分析认为，北京有几百个未取得施工许可证、需要按政策修改设计的项目无法开工。有代理公司预测，下半年开发楼盘仅为上半年１／２。由于目前北京的实施细则尚未出台，尤其是对“９０平方米占７０％”的比例规定暂无明确定论，在这种情况下，已审批但未取得施工许可证的项目仍然无法开工。据官方人士透露，这样的项目有６０３个，其中包括原定今年即将入市的新项目。


“即使８月份对这类项目有明确的处理意见，但一个项目从取得相关证件到开工销售至少需要４－６个月，按此推断，今年下半年整体开发数量将减少。”思源顾问董事长兼总经理李国平表示。


“从目前的市场现状看，今年北京市的新盘总体供应量不会太大，这对本来就处于供小于求局面中的房地产行业来说，只能推动房价上涨，而不会下跌。”一位地产分析人士认为，虽然此番调控中政府推出了限价房、要求建９０平方米的小户型，但这类项目要真正推上市场，最少也要近一年的时间。


“由于受２００８奥运会的助推，再加上北京作为国际大都市的首都效应，购房需求依然高涨，但供应量从目前来看没有太大变化。因此，房价下跌的可能性并不大。”该人士表示。


调控没有打中要害


“宏观调控政策并没有打中要害。”一位不愿意透露姓名的专家认为，事实上大家一直争议的物业税、消费税对规范房地产市场的作用可能更大。


“物业税是各国普遍的税种，是房产保有阶段的税种。估价机构根据房产的增值情况定期调整税收额度。如果开征物业税，投资购房者还会买第二套房空着吗？如果开征物业税，购买住房时，还会拣别墅、高档住宅和大面积住房吗？如果开征物业税，中国人还会把房产看为财富象征、把租房看作‘没面子’吗？如果开征物业税，中国人还会有超过美国的住房私有化率吗……”上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明指出。


他认为，开征物业税，一系列市场问题都可以迎刃而解，政府部门还可以利用“涨价归公”的物业税，解决弱势群体的住房问题。从理论上说，如果不征收足够的物业税，富人会囤积房地产，并将租金收入购买更多的房地产，房地产就会向少数人集中，价格和租金会持续上升，从而导致房地产泡沫。