如何评价城市土地的综合价值?

我们知道,在城市规划中,城市的土地有不同的性质和分类.当政府把这些土地进行拍卖时,各土地都具有不同的价值.其中涉及级差的问题!而作为一个规划师,我们需要为政府提供一个指导图则!那么我们这个地块的优势需要从那些评价因子进行分析?我们又如何去综合这些因子去得到本地块的价值?
希望各位高手大胆表达自己的看法!
谢谢先!!