“90平方米”小户型社区 开发商面临的一道难题

日前国务院办公厅转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对开发商影响最大的就是:“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。因此今后一段时间，小户型社区将大量出现，成为房地产市场的主流产品。这对房地产企业来讲是个巨大的挑战。

　　影响最大的是那些还有大量土地未开工的和以豪宅著称的小区。最具挑战性的则是那些原定在较为偏远地区，都是低密度大户型的项目。如果都要改为以90平方米以下户型为主，原定规划方案、销售定位和营销策略都要做重大调整。有的开发商甚至感到懵了，不知所措，认为这些年都是面对“高端客户”(即只给富人盖房)，建的全是大户型的房子，两居室都要一百二三十平方米，90平方米以下户型都不知道该如何设计了，说那就都只能建一居室了。其实他们忘了，我国九十年代以前建设的住宅区都是小户型社区，现在北京市现状存量住宅中的绝大部分约1.6亿平方米住宅也都是九十年代以前建设的小户型住宅，当时的标准是两居室56平方米，三居室也不过六七十平方米，一律不许超标准。根据我国的现状国情，90平方米就是一个普通三口之家，人均30平方米，相当于日本香港现在的居住水平，可人家人均GDP已经3万多美元了，我们才1700美元，而且北京现在户均人口还不到3人。从新加坡，从亚洲其它国家的经验来讲，新加坡开始执行公共住房保障制度的时候，跟我国目前的情况类似，人均GDP也是1000美元左右。由于当时其中低收入者占80％，因此其占八成的主力户型为42至70平方米。即便是到了近几年，当新加坡的人均GDP达到两万五千美元时，面积为85至99平方米的房子仍占总供应量的70％。他们住房第一次调控的时候是不得超过75平方米，所有开发商做的房子都不能超过75平方米，这是一个行政命令，也是死的。第二次随着新加坡发展，GDP的增长，成为亚洲四小龙之后，国家富了，就把面积变成90平方米了，从国家节约资源的角度来讲，对于普通群众，住在90平方米的房子里就可以满足基本的住房需求了，90平方米在我国现阶段是非常合理的。已经适当超前了。建筑面积90平方米户型如果设计成三居室，主卧15平方米，其他两个居室12平方米，客厅18平方米，厨卫11平方米，仍是很舒服的。所以开发商必须认清形势，转变观念，不能再只给富人盖房，而要转移到为最大多数普通老百姓建房上来。

　　当然，同样面积的小区，一旦户型面积变小，则户数增加，那么对应的停车位、学校、商业等公建配套面积指标都要增加，否则就不够用；规划指标、物业管理都要相应调整，开发商的利润会受影响，但如果开发商不转变观念，不能适应新的形势，就会被淘汰。所以正确理解认识中央决策，对开发商是很重要的一课。

　　小户型社区与高档社区的物业管理有什么区别？
　　小户型社区的销售对象主要是中低收入家庭，如新结婚的年轻人、普通收入职工、老年人等。一个小区内70％的房子都是90平方米，就没有人敢做得特别豪华，也不需要那么些高档会所、高消费服务等。物业费也不能收的很高。因此小户型社区与高档社区的物业管理应该有所区别。基本上应该根据不同小区的具体情况略高于或相当于经济适用房、危房改造小区的物业管理水平，尽量减少收费项目。服务项目多少、物业费收费标准高低应该根据不同小区的具体情况与业主共同协商确定。如果小户型社区实行高物业费收费，买得起住不起，老百姓又该不满意了。很可能物业费大面积拖欠，收不上来。还不如开始就和业主协商好。但也不能和以前那些不收物业费的老旧小区比，要做到管理到位，维修到位，安全第一，业主基本满意。

　　新建90平方米以下的小户型社区与过去的小户型有哪些不同？
　　按现在的住宅设计标准，90平方米建三居室面积略为紧张，建一居室则太大，比较合适的是两居室。开放商肯定会就高不就低，主要建造80至90平方米的两居室。开发商以后都大造两居室了，市场上两居室最多，大家就竞争，看谁的两居室造得好，要提高两居室的品质才能卖出去，所以今后的90平方米以下的小户型社区会比过去的小户型社区品质大大提高，“面积不大功能全，价格不高品质高”，将是发展方向。与九十年代以前建设的户均50至60平方米的小户型住宅区就更不能同日而语了。另外，如果开发商能够把政策用足，一个小区，30％是超过90平方米的大户型(一般应为100至150平方米左右)，70％是90平方米以下小户型(一般为80至90平方米的二居室或小三居)，应该说是非常理想的适合中产阶层家庭居住的中档小区，比以前的平均56平方米的小户型社区已经不可同日而语，能做的非常好，销售面非常广，市场前景广阔。物业管理水平也要比过去的小户型社区高得多。

　　新建的小户型社区物业管理物业公司将如何应对？
　　新建的70％以上为90平方米以下的小户型的社区其实就是现在的普通商品房住宅区，绝大部分物业管理公司都管过这样的小区，有丰富的管理经验。除了那些以前专门管理高档小区的物业管理公司要放下架子，学习适应管理90平方米以下的小户型社区以外，对绝大部分物业管理公司来说，并没有什么大的变化。但是物业管理市场的门槛会有所降低，竞争会加剧。

　　90平方米以下的小户型的社区虽然与大户型高档社区有所不同，但已经比过去的平均56平方米的小户型社区档次高多了，物业管理公司也不能用以前房管所管公房的粗放管理方法去管理，还要广泛学习国内外先进的物业管理经验，苦练内功，不断提高管理水平，降低成本，才能在激烈竞争的物业管理市场上站得住脚。建议物业管理公司要认真总结过去多年来房管局及物业公司管理老旧小区和普通商品房小区的成熟经验教训，进一步提高，创造出一套适应我国的90平方米以下的小户型的社区的管理办法。改变现在业主与物业公司纠纷多矛盾大的不和谐状况。