发布于：2006-07-23 02:35:23
来自：注册考试/注册土木工程师
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物业管理专项服务是指物业管理企业为改善和提高住户的工作、生活质量，满足住户的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，住户可根据需要自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。专项服务是物业管理企业开展多种经营的主渠道。专项服务涉及到千家万户，涉及到日常生活的方方面面，内容也比较繁杂。不同的物业管理企业提供专项服务也各有不同，但专项服务的内容不外乎有以下几大类：
(1)日常生活服务类：为住户收洗衣物，代购日常用品，清扫卫生，代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。
(2)商业服务类：指物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
(3)文化、教育、卫生、体育活动服务类：指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：开办图书室、录像室、托儿所、幼儿园等，设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病房服务，开办各种健身场所，举办小型体育活动和比赛等。
(4)金融服务类：代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。
(5)经纪代理中介服务：指物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作。如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。
(6)社会福利类：物业管理企业可提供带有社会福利性质的各项服务工作。如照顾孤寡老人，拥军优属等。这类服务一般是以低价或无偿的方式提供。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳我国的物业管理，在发展初期带有从房管部门对公房的管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因而"管理"特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。物业管理企业是服务者不是管理者。 可以说，物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务，叫"物业管理"只是约定成。
2。业主是否可以不要物业管理？
当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受是以消费者自愿为前提的。既然业主与物业管理企业之间是服务需求者与服务提供者的关系，物业管理企业没有理由将服务强制施于业主，政府也没有理由强制业主接受某种服务。业主的自主权不仅仅体现在业主自主选择物业管理企业上，同样也体现在业主自主选择是否选聘物业管理企业实施管理，接受或者不接受物业服务。 实际上，所有的物业都由社会化、专业化的企业实施物业管理是不可能的。故而，条例把调整对象确定于业主通过选聘物业管理企业、按合同约定实施物业管理的活动。
3。如果有个别居民以"选择不要物业管理" 为由拒交物业管理费怎么办？
业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权。我国城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权的存在，是非常普遍的情况。这也决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。
业主一旦经共同决议，选聘物业管理企业对其所有的物业实施物业管理，不但将共同财产的管理而且将一部分纯私人财产的管理置于整体的共同契约中，这一共同契约就必然既要反映单个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡。业主在加入这一共同契约时，就意味着要遵守少数服从多数的原则。
4。业主是否可以不成立业主大会？
设立业主大会的本意是建立业主之间的协商机制。对于人数较多的业主组合，没有业主大会这种民主协商的机制，要就共同利益形成一致意见显然是不可能的。但在人数较少的业主组合，其共同利益可以直接协商取得一致，并非必须由业主大会的形式进行磋商。单一业主的情况下，业主大会就成了完全没有必要的形式。所以，条例在制度设计时，将同一个物业管理区域内的业主成立业主大会作为一般的原则，在只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大会。
5。业主大会中投票权是根据什么决定的？
在业主大会中，所有业主是平等的。但是，这一平等是用何种标准来实现的？平等可以表现为数量上的平等和以价值而定的平等两种标准。如果采用以价值而定的平等标准，即占有房屋面积大的业主拥有的投票权数量也多，从形式上是维护了财产联系和财产权组合这种组织结构中的平等。但是，单一的财产决定标准不可避免地会使利益均衡机制的杠杆向富裕者倾斜，在人数上占多数、而在财产比例上占少数的业主的利益可能得不到体现。如果采用数量上的平等标准，即以绝对的业主单位作为投票的基准值，从行为人的角度维护了业主之间的平等，但业主大会这一组合毕竟是以共同财产的管理为纽带的，以单一的业主单位为标准，财产权完全被摒弃，则会使某些业主的财产权利受到损害。
本着业主自我管理财产、民主协商的原则，条例规定投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则时本身就需要明确投票权标准，这就产生了关于初始规则成立的方式问题，故而条例规定，在确定业主大会议事规则的首次业主大会上，投票权根据业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定，将数量上的平等和价值上的平等结合起来。
6。开发商是否可以制定业主公约？
消费者买房子一定要清楚，买房子和实施物业管理，是两个不同的消费环节，消费者与不同的企业法人签订合同，所发生的法律关系也是针对不同的对象。
一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。在物业销售时，开发商尚是主要的业主，尽管其并不真正居住在住宅区里，此时由潜在的、不确定的"全体业主"制定一个业主公约，在事实上是不可操作的。因此，由开发商制定业主公约是必要的。为了区别于业主大会制定的业主公约，条例将开发商制定的业主公约命名为"业主临时公约"。为了避免"业主临时公约"制定者的利益倾向损害消费者的利益，条例把"业主临时公约"不得侵害物业买受人的合法权益作为"业主临时公约"成立的必要条件。同时，在程序上，条例规定临时公约必须明示，供消费者在买房的时候判断其是否公正、公平。
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