计算住宅使用面积的规定

北京市计算住宅使用面积的规定


首规办规字［1997］第128号文 1997年7月25日公布执行 
一、住宅使用面积的概念是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不含吊柜)、户内楼梯等使用空间。所谓净面积是指上述各使用空间内墙皮的投影所包围的面积，内墙皮应是占墙面高度1/2以上的墙面内皮。
二、户内楼梯的计算。户内楼梯按投影计算面积。包括在起居厅内的户内楼梯不再重复计算面积。
三、坡屋顶使用面积的计算：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件(盥洗、便溺、采光、通风)外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积： 1.使用房间的净高度最低处不应低于1.5米(含)； 2.使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1米(含)。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超2.1米(含)部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1米(含)部分净面积的2倍计入使用面积。
四、阳台使用面积的计算：封闭阳台按其净面积计算使用面积，不封闭阳台按净面积1/2计算使用面积。
五、门洞口及壁龛使用面积的计算： 1.大于1.5米(含)的内门洞口应按其投影计算使用面积。活动的内隔墙包括在使用面积之内。 2.壁龛断面从地面算起其净高度超过1.8米者，按其投影计算使用面积。
六、下列部分不计入使用面积： 1.窗台与一般门洞口不计入使用面积； 2.住宅户内楼板有挑空部分，则挑空部分不计入使用面积； 3.吊柜不单独计入使用面积； 4.突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道，不计入使用面积。
七、屋顶平台不算使用面积。
八、以前有关计算住宅使用面积的方法如与本《规定》有不同，以本《规定》计算住宅使用面积的方法为准。
九、本《规定》自公布之日起执行，执行中的有关问题由市规划委、市建委负责解释。 

北京市房屋土地管理局关于印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知市房地权字［1998］第1285号 各区县房地局、市房屋土地登记事务所、市房地产勘察测绘所、各房地产开发公司：为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合本市实际情况，制定《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，现就试行中的有关问题通知如下：
一、本通知下发前已在市房地产勘察测绘所、各区县局房地测绘部门进行测绘的商品房，仍按《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》进行面积计算。
二、自本通知下发之日起，各房地产开发企业在申办商品房预售许可证时，即应按本规定提交房屋公用建筑面积和公用建筑部位的书面材料。已领取商品房预售许可证，并已办理商品房预售预购登记的，可不再办理公用建筑面积分摊的变更手续。本通知下发以后，凡办理预售契约登记的各开发企业，需按本规定，在商品房预售契约中注明套内建筑面积(即独自使用建筑面积)、分摊的公用建筑面积和公用建筑部位。
三、房地权属管理部门、测绘部门进行商品房产权登记、测绘，应遵循本暂行规定。
附：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》 1998年12月11日 北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定 一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，结合本市实际情况，制定本暂行规定。二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》(附件一)进行计算。三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
四、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 (一)套内的使用面积住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》(GBJ96—86)第2.5.2条(附件二)的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。 (二)套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 (三)阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 1.封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； 2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积； 4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。五、公用建筑面积分摊原则。 (一)商品房公用建筑面积的公摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。 (二)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 (三)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
六、可分摊的公用建筑面积。 (一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 (二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
七、不应计入的公用建筑空间。 (一)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。 (二)售房单位自营、自用的房屋。
八、其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
九、分摊公用建筑面积的计算方法。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积一套内建筑面积之和一不应分摊的建筑面积
十、售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
十一、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。
十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。
十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房(楼房)测绘技术规定》执行(附件三)。
十五、本规定由市房屋土地管理局解释。
十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。
附件一：国家经委(建筑面积计算规则) (略)附件二：建设部《住宅建筑设计规范》摘录 (略)附件三：北京市商品房(楼房)测绘技术规定 (略)