易宪容：避免国六条虎头蛇尾 重在问责制的推行

　　今年房产调控大幕拉开以来，市场上笼罩着明显的观望气氛，不光购房者持币待购，“不愿买地也不愿卖房”——开发商的观望情绪也颇耐人寻味。

　　土地拍卖平淡收场

　　据新华每日电讯报道，日前，湖南长沙市举行5月房产新政策颁布以来最大的一次土地拍卖活动。耐人寻味的是，国土部门推出的15宗土地仅有8宗成交。这次土地出让中，当地国土部门共推出15宗土地（含1宗探矿权），其中有6宗土地无人报价，未进入拍卖环节。另有1宗土地，竞买人报价低于起始价，按规定未能出让。8宗成交土地，仅两宗为多家竞拍，其余的都为单家买走，总成交价约5.4亿元。

　　参与这次活动的拍卖师表示：“与往年不同的是，这次拍卖会不论拍卖师怎样鼓动，开发商都不为所动。长沙市国土局一名负责人分析，”新审批楼盘，建筑面积在90平方米以下的户型要占总开发面积的70%以上。国家宏观调控政策出来之后，地方细则还不明朗，开发商感觉没有多大把握，都在观望之中。“

　　参与这次土地拍卖的长沙某房产开发公司总经理则坦言，新政策颁布后，国内一些大城市的土地出让都显得平静，原因主要在于开发商对房地产宏观调控后的走势不明，在投资上显得更加谨慎和理性。

　　北京：国贸房展创交易新低

　　4.5亿元──在忙活了四天之后，北京国贸夏季房展只报出了相当于旺季时一天半的意向成交额。相比4月份的春展和去年同期夏展的“战绩”，这一数字只达到了三成，创下了近两年来国贸房展的交易新低。难怪组委会相关负责人作出了“这次展会整体感觉一般”的评价。

　　中原地产华北区域总经理李文杰表示，五环以内好一点的普通住宅项目，都处于供不应求状态，没有必要参加展会。而开发商的观望心态有可能加剧这种供不应求的状态。今年上半年商品房供应量本来就不多，如今又遇上“国六条”调控，多数开发商都在等北京楼市调控细则出台，可能需要调整户型结构等，因此在各个环节上都放慢了住宅供应的速度。

担忧成为了现实 建设部揭秘“国六条”出台前夜

　　这是建设部住宅与房地产业司司长沈建忠经常挂在嘴边的日子。因为在这次会议上，国务院听取了建设部的汇报，讨论通过了“国六条”的基本文件。由建设部牵头的九部委随后跟进，出台配套细则。

　　仅仅在两个月前，沈建忠在一次会议上对去年出台的两个“国八条”进行了充分肯定，并称“基本原则方针是正确的，体现了有保有压的原则”。因为这一结论，业内一时认定今年不会再出台新的调控政策。

　　然而，前后仅60天的时间——一场新调控旋即降临。

　　新一轮调控的“前夜”

　　上周，上海大部分具备一级资质的开发商同时接到建设部的通知，要求即刻北上参加由其召开的重要会议。

　　正是在这次会议上，沈建忠肯定去年“国八条”效果的同时又不无忧虑地说：“结构性矛盾依然突出，部分大城市房价上涨。”

　　2006年第一季度悄然结束之时，深圳房价依然节节攀高，有主流观点认为深圳的房价上涨空间要追赶上海、北京，从而可以显示出城市的竞争力，甚至在深圳“两会”上竟有人大代表称：“关内房价每平方米一万八也不为过。”更令人担忧的是，不仅是深圳一个城市沉浸在房价上涨所带来的快感之中。4月，有关一些城市房价上涨过快、外资进入的话题明显增多。

　　“舆论反应愈加强烈，一些城市出现了2005年长三角一些城市出现的状况，这些城市往往是市场化、国际化程度很高的地区，这样的地区如果出现问题，会对其他城市出现示范、传导的效应。”沈建忠并没有点名。果然，地处西部的某市连续数月蝉联全国70城市房价涨幅榜首。该市也始终认为其房价不存在任何泡沫。

　　4月中旬，不购房行动出现，“房奴”这一新名词也迅速流行。评论性文章中开始对去年宏观调控所达效果提出一定的质疑。

　　沈建忠的担忧开始渐渐演变为另一种现实。他开始研究一些统计指标。那段时间，专家学者一致认为经济的走势出现了一些奇怪的情况。在形势平稳、大量经济指标表现出高度增长的背后，房地产的情况恰恰相反。

　　“除了房价指数涨幅较高之外，其他的指标都显示出了增幅的回落。”沈建忠称，“这主要表现为投资增幅的回落，以及个贷10个月以上连续增幅回落。”

　　根据上海市统计局公布的数据显示，2004年末住房按揭贷款同比少增500多亿元。央行上海总部也在一份报告中指出，“由于商品住房成交量回落，2005年的个贷出现了连续6个月的负增长，7~12月累计减少117亿元。”

　　“新开工的项目增加，投资反弹，信贷投放过多……”连续的会议讨论中建设部对当前的工作形势有了总结，沈建忠坦言：“今年初出现了2003年类似的情况，只是今年的情况相对好些。”

　　60天内，沈建忠与国内一些重要城市的房地产主管部门交换了意见，并取得一致看法：这一轮的房地产问题已经不是一个单纯的房地产问题，需要针对结构动刀了。

　　5月28日，一份经过各部委讨论通过的“37号”文件（即“国六条”细则）下发，它要求“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。

　　数字化调控起因

　　沈建忠认为70%的总量界定是具备一定依据的。据他掌握的情况：目前全国已经审批的新开工项目中，每套90平方米以下的住房所占比重不足30%.全国很多城市尚有40%的平均缺口。

　　国家统计局数据则显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。

　　沈建忠进一步补充说：“90平方米是一个长远的导向，因为这牵扯到消费模式问题。”但是，“在实行中却是希望尽量缩短调整时间，所以将已经审批、却还没有取得施工许可证的项目都纳入调整范围之内”。

　　并且这一次不再像去年“国八条”细则那样为户型面积提供一定的浮动范围，而是直接的“一刀切”。

　　去年，在普通住宅界定这个问题上，除青岛一地采用了120平方米的浮动下限之外，其他地方都采用了当时的上限标准即144或者140平方米以下。这也从一定程度上反映了当时地方对于中央政策的理解。

　　而此次调控与去年最大的不同就在于，“国六条”体现了鲜明的政策导向，并强化了全过程的监管。“这次增加了备案、报批的制度。监察部门要进行数字以及行政上的全面监管。”沈建忠认为这是强化了地方政府的责任。

　　根据统计，我国的房地产市场发展很不均衡，例如全国省会城市中最低的一个城市房价为1823元/平方米；而最高的城市房价已经高达每平方米近万元的标准。

　　“大部分的房地产投资集中在少数城市；房地产冷热并存，房价的增长和负增长并存。”沈建忠说。

　　在这样复杂的背景之下，“中央和地方认识不统一；有些具体政策落实不到位。这是导致‘国八条’没能根本解决问题的主要原因。”沈建忠的观点一针见血。他坦言在调控中，中央和一些地方的确存在对宏观调控看法不一致的情况。

　　例如最近受到广泛关注的90平方米小户型的相关规定。

　　网民在热点网站上的投票也被沈建忠所关注。沈建忠说目前建设部也在搜集各种各样的言论，做好相关的舆情报告。他特别指出自己看到的一项网上调查中，针对“小户型较少”这一观点，有79.4%的网民投了赞同票。他认为：这说明社会上持肯定意见的依然比较多。

　　为了更好地执行这一条款，建设部已经多次就此召开座谈会，甚至各个地方政府都有比较好的表态，只是落实到操作上，依然有些具体的问题需要解决。

　　“建设部的一个指导性文件很快将出台，主要由规划司、市场司，以及住宅与房地产业司来完成，日前已经有了些初步的想法。”沈建忠说。

　　同期还有很多问题需要解决。例如：多数城市没有提出增加普通商品房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局及进度安排。部分地区廉租住房制度没有建立。任重而道远。要根治两个“国八条”未解顽疾，最终要看地方政府的执行问题。