购房者须明确几个法律问题（购房知识）

　宣传品能否"作证"？

　　现在许多房地产广告或售楼书都对其配套设施作了种种美好的说明和承诺，但住户投诉开发商未能实现承诺的事却屡屡发生。一旦发生法律纠纷，这些广告和售楼书都不能或不足以作为证据。

　　统一颁发的《商品房预售契约》中规定："本契约未尽事宜，双方可签订补充协议，本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等法律效力。"

　　如果在附件中没有对装修标准、配套设施等做出规定，或约定不明确时，根据《合同法》第６１条："合同生效后，当事人就质量、价款或报酬履行地点等内容没有约定或约定不明确时，可协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，或符合合同目的特定标准履行。"可以将楼书及其它售楼宣传材料中所作的承诺作为确定装修标准、配套设施的参考依据。楼书及其它售楼宣传材料对对方有一定的约束力，但对购房人的保障作用并不充分。

　　因此，建议购房人在签订《商品房预售契约》时，一定要将开发商所承诺的条件逐一明确，具体写入正式合同中，并约定双方违约责任及责任的承担方法，千万别怕麻烦。

　　能否双倍赔偿？

　　消费者购买一般生活消费品，如果买到的假冒伪劣商品，可以根据《消费者权益保护法》的有关规定索求双倍赔偿。但是，如果买的是商品房，能要求双倍赔偿吗？本市一家法院最近一例房地产纠纷案的终审判决对此作了否定回答。

　　１９９６年，某房地产开发有限公司为修建商住办公大楼，需拆除退休职工高蕴白的私房。双方签订拆迁房屋产权兑换协议书，约定房产公司一次性补偿高１７２３１９２元，由房产公司代购一套价值２１０９４４２元的新住房给高，交房后高补交３８６２５元给房产公司。高考虑到房产公司并非"商住楼"的建设单位，遂直接与建设单位签订商品房购销合同。因建设单位某公司当时未办理商品房预售许可证，高担心手续不全到时不能入住，房产公司便以其所购买的Ｂ号楼相毗邻的Ｃ楼作担保。原设计图纸Ｂ号房与Ｃ号房本是一套房屋，而两家公司提供给高的简易平面图复印件上却被隔为Ｂ、Ｃ两套。当房屋建至第二层时，高发现房屋结构与其所持附图不一致，于是要求两公司按合同附图修建，但未被采纳。讼争由此而起，高一纸诉状将两公司告到法院，要求赔偿。

　　一审法院判决两公司退还高购房款，并赔偿高所支付的购房款的一倍。两家公司均对判决不服，提起上诉，请求判决"不承担双倍返还购房款之责"。法院二审判决，撤销原判第一项，即两公司不承担"双倍赔偿"之责。据了解，法院对这一商品房纠纷排斥适用《消费者权益保护法》的"双倍赔偿"法则的主要理由在于：就本案事实而言，《消费者权益保护法》中规定的商品概念不应包括房屋，故本案不宜适用《消费者权益保护法》。

　　针对这一案件的判决，有关人士提出了质疑，有人认为，我国有关法规对"消费者"这一法律主体的界定是："为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或接受服务的个体社会成员。"显然，购买商品房是为了满足消费者"住"的生活需要，应属"消法"调整和保护的范围。日前，中央电视台报道，大连沙河区法院审理了一起售房欺诈案，依照《消法》，首次判决房产开发商双倍赔偿消费者，被告不服提起上诉。那么，类似的商品房纠纷案究竟该不该适用《消费者权益保护法》规定的"双倍赔偿"法则呢？利害攸关的消费者期盼在法律上早日予以明定。

　　"多退少补"合理吗？

　　包小姐与某开发商签订了商品房购销合同，购买一套９７平方米的住房，合同约定，９７平方米为暂定面积，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。当实际面积与暂定面积出现误差时，双方同意"按每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整"方式处理。当房屋交付使用时，包小姐去现场看房，这才知道交付的现房比图纸上的面积多出了８７平方米，还需付２５万元的房款。实际面积比原来多出了９％，要多付２５万元，包要求退房，而房产公司却坚持要她补交房款。

　　现在不论销售期房还是现房，发展商大都采用格式合同，通常买卖双方不超过正负２％时，不再另行结算。问题是一旦出现误差面积超过２％的时候，麻烦就来了。一些房地产销售商正是钻了这种空子，利用销售房屋中的主动权，一句"多退少补"，给购房者一种"合情合理"的错觉。其实，这对购房者来说，是显失公平的。

　　如果包小姐在签订商品房购销合同时，能补充一条款：误差超过某个百分比，甲方有权要求解除合同，乙方应负责赔偿因此而给甲方造成的经济损失。这样包小姐在购买商品房中就会变被动为主动，能合理维护自己的合法权益了。