[转帖]未来三年中国房地产五大热点研究

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一、06年5月份一线城市房价见顶


1、拐点预期而至


（1）5%营业税——地产投机杀手

很明显，对交易行为征收营业税，“炒房”从原来“暴利行业”变成“微利行业”。资本具有趋利性，在无利可图的情况下，“炒房”资金不得不撤离房地产市场。


（2）房产供给集中放量

土地储备成本的增加，将会直接迫使闲置土地投放市场，预计房地产开发量将进一步扩大。2006年开发商储备土地将因为2年期限而增加项目开发，大量在建房地产项目将陆续上市，投机购房以及空置房产也将投向市场。投放市场的房地产数量的增加，将改变以往房地产市场的供求状况，供求矛盾将得到进一步缓解。


（3）政策影响房地产价格预期

2005年国内出台一系列政策调控房价后，2006年“两会”政府报告明确“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。”

政策的取向将在很大程度上影响房地产投资预期，预计06年投资性购房比例将会进一步下降。


（4）资金链断裂成为拐点导火索

2003年《央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》已经绷紧了各开发商的资金链条。但是，投资性购房需求的增长在一定程度上缓解了开发商快速回笼资金的压力。

05年出台一系列调控政策，加上06年“两会”明确了今年房地产调控的方向。预计“炒房”资金将大量撤离房地产市场。部分资金实力比较薄弱的房地产商在面临较大资金回笼压力的情况下，低价抛售楼盘将不可避免。


（5）一线城市房价、中档房房价将成下调焦点

从城市分布来看，一方面，以往投资性购房资金大多集中在一线城市；另一方面，一线城市房产价格已经处于高位，投资风险高，上涨空间不大。预计一线城市房地产价格将有较大幅度的下调。

相反，二、三线城市房地产价格相对处于低位，仍有较大的市场投资价值。受国内投资品种的限制，部分房地产投资资金将进入二、三线城市，预计部分二、三线城市房价06年将有所上涨。但由于二、三线城市市场比较广阔，将对投资资金产生稀释作用，估计涨幅不大。