房价仍在上涨政府应成为廉租房建设的主角

房价仍在上涨政府应成为廉租房建设的主角


据《经济参考报》报道：当前，一些大城市的房价仍在上涨，廉租房建设成为关注焦点。然而，建设部日前公布，“70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度”。

前不久，媒体曾开展过关于“经济适用房”的讨论，一个基本判断是：多年来“经济适用房”的实践并不怎么成功。退一步说，即使“经济适用房”的运作机制十分完善，也只能满足一部分中低收入家庭的需要；另一部分住房支付能力更低的家庭，则只能寄希望于廉租房。

关于加快廉租房建设问题，笔者并不担心形不成政府以及社会的共识，而廉租房究竟由谁建、怎么建以及如何管，则是一个值得进一步讨论的大问题。据报道：2005年初广州市开始实行新的廉租房政策，从补“砖头”转变为补“人头”，也就是说，政府不再忙碌于建房子，而是实施以“租赁住房补贴”为主的方式；而郑重承诺2008年全面解决无房困难家庭住房问题的岳阳市政府走的是另一条路：由市房地局多管齐下筹集资金，争取将廉租房建设专项资金纳入政府财政预算。仅2004年市财政就拨款741万元，住房公积金增值部分、直管公房出售后的部分净归集资金以及已建成的廉租房在实际经营过程中所得的收益，也划归廉租房建设资金。

应该说，以上两种模式都有其客观合理性，但笔者更赞成后者。这其中，也许包含着一个重要的“理论”问题：在廉租房建设和管理问题上，地方政府是否应成为“主角”？

在补“人头”模式中，政府显然算不上主角。因为廉租房建多少、建成什么样、怎么建、租金怎么定等等，实际上并不由政府主导而是由市场主导，实际上由开发商主导。而政府在其中所充当的，仅仅是一个“配角”，例如负责核定哪些家庭有资格住廉租房、向他们发放租金补贴等等。问题是，“市场”的弊病常常是难以避免的、严重的，而谁都知道，眼下房地产市场的弊端尤甚。

廉租房建设主要采取市场化操作，其中可担心的问题不少。建房“主体”的角色定位决定其价值取向，开发商的唯一目标是赚取市场利润，这与廉租房本身所承载的社会功能显然是相悖的。这种相悖性，会从以下具体的方面表现出来：其一，廉租房的关键是“廉价”，而租金之“廉”取决于建房成本之“廉”。假如由某一个或几个开发商负责建廉租房，不太可能实现建房成本的低廉。这是因为：他们在选择地块、确定户型、选择建材等方面，都难免受客观条件制约。尤其在形成“规模经济”方面，存在天然缺陷。换个角度说，假如他们建廉租房赚钱太少乃至不赚钱，其积极性将无法保证和持久。最后导致的结果可以想见：廉租房租金根本做不到“廉”。

廉租房租金畸高，只能意味着政府向廉租户发放补贴数量的增加。也就是说，政府多补贴的那部分，实际上系由开发商的利润拉动所形成。如果说开发商建廉租房也能象建商品房一样获取暴利，那么结果只能是：逼着政府暴“贴”。政府手里的钱是纳税人的供奉，一方面，这是宝贵的财政资源的巨大浪费；另一方面，也是一种新的不公平。任何地方政府的财力都是有限的，用于补贴廉租户的资金则更有限。如此一来，要么补贴标准过低，致使特困户仍没能力支付租金；要么缩小受惠面，致使本应住上廉租房的人无机会享受该项重要的福利。

假如政府能充任廉租房建设以及管理的主角，情形定会大不不同：其一，从总量控制、规划审批、户型设计、土地征用、材料节约、环境保护，其操控权均“一条龙”地掌握在政府手中，不仅可保证廉租房建设运作与其社会功能的一致性，避免某些运行环节乃至指导思想的偏离甚至“异化”，还可有效整合资源，大大提高办事速度、运作效率和效益。其二，廉租房的“建”与“管”是两个不同的领域，假如能实现“一体化”，可有效防止某些“脱节”、“真空”现象，一方面可防止因“信息不对称”、相互扯皮造成的低效率和资源浪费；另一方面，在管理制度完善的前提下，比市场化运作模式更容易防止腐败。