年报背后的万科忧患

年报背后的万科忧患
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媒体　　　　中国房地产报　
去年年中，万科曾提出“房地产冬天论”，不仅在业内受到潘石屹等人的反驳，同时也受到有关专家的批评。而今天，在几个知名大房企业绩下滑及更多中小房企退市或被并购的情况下，万科却成为中国楼市的大赢家。

万科2005年年报显示，万科集团2005年实现销售收入139.5亿元人民币，同比增长52.3%，营业收入105.6亿元，增长37.7%，而净利润同比增长53.8%。这些分明在告知世人，在2005年那个“楼市冬天”里，万科收获了胜利果实。

更具意味的是，去年声称“不排除在情势危急的情况下裁员甚至撤并区域公司”的万科集团，今年扩张的势头却很是咄咄逼人：2006年万科列入计划的主要开发项目达71个，计划开工面积和竣工面积分别约399万平方米和332万平方米，分别比2005年同比增长约54%和53%。

同时，与顺驰收缩战略不同的是，万科正在酝酿着扩权，将总部的管理职能由技术性转变为战略性，而公司管理层也相应地由两层变为三层，把原来很多总部承担的责任转由区域公司承担。

但是，只要细读万科2005年年报，就会发现2006年万科的扩张与放权之举，也从某种程度上透露出来自宏观经济形势与自身结构方面的战略压力。

第一，2006年长三角地区对万科集团的贡献是否会缩水？

根据万科2005年年报，去年万科在上海的主营业务收入高达22.5亿元，远远超过深圳（14.9 亿）、北京（10.2亿）和广州（7.5亿）。而万科方面表示，去年公司业绩比较理想主要受惠于去年第一季度加快长三角的推盘速度，这毫无疑问得益于万科对长三角楼市局势的先见之明。而去年下半年，万科则缩减了长三角地区的开工和竣工面积。随着万科华东集团丁长峰的北上，加上目前长三角楼市的普遍低迷，2006年长三角地区对万科业绩的贡献，不论是销售额还是利润，恐怕都要滑坡。

华东市场的收缩，加上过去几年对华东市场的高度依赖，迫使万科今年必须在其他区域以更快的速度和更大的规模进行扩张。而相对来说，中国楼市“百亿军团”中的富力地产和合生创展集团在这方面进行战略调整的压力就微乎其微。

第二，在珠三角的扩张是顺势而为。

2006年万科在珠三角的快速扩张已成定局。以广州为例，2006年的项目总数将达6个。万科在珠三角的扩张，一方面是基于战略调整的压力，另外一方面也因业绩的支撑和刺激。据2005年年报，万科去年在广州的主营业务收入增速达50％，在东莞的增速达165％，初次进入中山楼市就取得2.5亿元的销售收入。就利润而言，珠三角也是万科扩张的重镇，公司2005年主要利润来源是珠三角和长三角地区，其他地区虽然结算面积占40％，但净利润却只占10％。

还有非常重要的一点，万科未来要搭建起稳健的区域架构和形成长远的竞争力，就必须有一个稳定地提供销售额和利润的根据地。例如2005年度，合生在广州地区销售量超过6000套，占到全国销售量的半数以上；富力地产总销售金额82 亿元中的41 亿元，是由广州19个项目创造的。这些都充分证明了广州地区对于这两家公司的大本营地位。而万科在2005年就没有显示出拥有这样的根据地和大本营：不论是深圳还是上海，其贡献的主营业务收入均连四分之一都不到。

第三，北京楼市成为万科的短板。

由于目前京沪穗深楼市竞争态势日趋激烈，竞争格局日趋稳定，今后几年中万科想开拓出一个主营业务收入能占到三分之一甚至更多的大本营，难度非常大。现实的选择只能是长三角、珠三角和京津三区全面推进。

但是在2005年，万科在北京的主营业务收入不仅没有增长，反而出现了4%的负增长，主营业务收入仅有10亿元，与富力、合生创展在北京楼市的业绩相去甚远。在这种背景下，万科以数亿元并购朝万房产来取得项目和土地储备，显然并非大手笔，万科未来在北京楼市的胃口还大得很。

第四，万科为什么不收缩二线城市？

2006年万科在全国的项目将达到71个之多，剔除京沪穗深的项目，二线城市占了相当比重。在上海市场低迷、广州市场尚未取得竞争优势、北京市场也未站稳脚跟的情况下，万科并未收缩二线城市的战线，似乎并不避战线过长之嫌，同样是因为受到2005年二线城市的业绩支撑和刺激所致。例如在沈阳，万科去年的主营业务收入高达6.7亿元，与广州市场的业绩仅差几千万，而且增速高达24%；而在成都、天津、东莞等城市的主营业务收入增速分别高达31％、15%、165%。在2005年首次进入的中山和无锡市场，也取得2.45亿元和4.75亿元的收入。

总之，在业绩骄人的背后，万科还是暴露了一些结构性问题，因此，万科在2006年的扩张并非仅仅源于去年销售额和利润超过50%的高速增长带来的市场信心，更可能源于万科解决自身市场布局结构问题的忧患意识。

此外，熬过了上世纪90年代调控难关的万科，对宏观经济环境的变化以及楼市本身的不确定性，比其他后起房企更加敏感。这一点我们可以从其他几个指标上略窥一斑：第一，去年以来万科频繁地进行各种融资活动；第二，在现金流充足的情况下，万科对通过拍卖市场高价获得土地保持了高度谨慎的态度，合作开发成为万科拿地的主流方式，去年万科新增651.2万平方米土地储备中的48.3% 是通过合作方式获得的，今年将希望寻找更多的合作性项目；第三，万科谨慎守住负债率的底线，万科集团总负债率已达60%，对此王石表示，万科的负债率不应该再上升了。