（转载）任志强：谁说房租下跌了 就不能买房子

任志强：谁说房租下跌了 就不能买房子
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行业评论　　　decision　
宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市都开始出现了房价的波动，于是经济学家

们又开始忽悠“房价下跌了，买房不如租房”。房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能

买房了吗？

在市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全

充分的市场调节，住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因

所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与

租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自

由住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有，以便向市场提供充分的出租用房源。由于大量的

房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买。

当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使

租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到

增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价

，房价影响着租金，相互制约。

中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和

以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期

的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改

购房方式取得产权的。严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的。这

种租金对市场中的房价的影响也是极低的。城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而

住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7

％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。如果按30％的城市家庭为低收入家庭

，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准

低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。

如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房

屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。

但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称

是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而语，租房和购

房就绝不仅仅是用短期的租金水平可左右的。如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减

少和停批住宅建设，人口要向外转移。那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时

，也许这个地区已没有住宅可卖了。