06年广州楼市供求关系缓解 涨势房价呈现拐点

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物业管理职能遭质疑 小区非要物业公司吗? 近日，朝阳法院首次对拒不撤出小区的物业公司实施强制执行，使得人们再一次聚焦业主与物业管理公司的关系问题。就目前的司法实践看，导致业主与物业管理公司之间形成权利义务关系的物业服务合同，其性质被确认为民事合同。而现实生活中物业管理公司的“管理服务”行为远远超出了民事行为的范畴。至于部分物业管理公司为解决物业纠纷而采取的断水、断电、封门等“强制措施”更是远远超出了民事主体的“自救措施”，即使是政府，由于依法行政的约束，也不能望其颈背。人们不得不静下心来想一想物业管理公司的功能和存在的现实性问题。从法理上讲，依据民事合同是不能获得公共管理权力的。而当前物业管理公司的“管理服务”早就超出了“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的范畴，已经借助所谓维护“物业小区”管理秩序的名义，从“管理物业”扩展至“管理业主、租户及一切进入小区的人和相关事宜”。莫非法律赋予了他们依据“民事合同”可以获得“公共管理”甚至“强制实施管理服务”的权力？其实，“物业小区”真正应当行使公共管理职能的主体是业主自治组织。业主自治组织和居民自治组织一样，是公共管理的主体，是业主行使自治权的机构，而不应是单纯的“公共财产管理机构”。当前作为业主自治组织的业主大会(及业主委员会)的职能缺失问题，实质上有许多主观和客观的原因。当业主们由于规则的漏洞或意识的缺失，无法或懒于培育一个成熟的业主自治组织时，他们也许会出于减少自治成本或参与风险的考虑，主动或被动地接受一个“二政府”，但最终会发现为此付出了巨大的物质和精神代价；而当“物业小区”拥有一个成熟的业主自治组织时，业主们就会发现不需要也不可能产生“二政府”式的物业管理公司，尽管付出了自治成本、承担了参与风险，却节省了可观的财富，更重要的是积累了城市社区自治经验和成果。如果我们想到这些，即使自治实践历经坎坷，也应当耐心地、坚定地走下去，切不可图一时省事。也许有人会讲，如果没有物业管理公司，就算业主自治组织承担了公共管理职能，“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的事务由谁来承担？难道分别雇人做？那样多不经济！顺便提一下，数字也许会帮助我们长记性。如果一个楼盘有10个单元门，每个单元门有12层，每层两户，每户建筑面积100平方米，物业费用为每月3元/平方米(这一标准目前并不算高)，则该楼盘业主们一年所交纳的物业管理费为86.4万元人民币，请各位想一想，在目前国情条件下，付出这笔钱应当享受到什么样的服务？而现实生活中的绝大多数物业管理公司提供了什么样的服务！其所耗费的社会成本高昂，而产出效益则极不相称。即使没有物业管理公司，业主们恐怕也不难用明显少于物业管理费的钱找到适当的分类服务提供者———保安找最好的保安公司，清洁找最好的清洁公司等等。如果经历了一番周折，业主们觉得还是需要专业的物业公司，那时再出现的物业公司已经是消费者自然需要和市场自由选择的产物，对惯于信任甚至依赖经验的中国人而言，具有存在的合理性和现实性，其畸形的发展和运作可以受到业主自治组织严格的制约，并非不可避免。两相对比，我们是否应当质问：非要物业管理公司不可吗？