物权法的有关问题

《物权法》能否成为化解物业纠纷的尚方宝剑



“当初我们买房时，小区地下车库的归属并没有明确的说法，直到现在，车库的产权证还在开发商手里。”“决定小区事务要求我们业主中三分之二的人通过才行，可没通知到我们就算我们弃权，这种做法有没有依据？”“《婚姻法》规定夫妻共有财产，而开发商却认定业主只能是购房人，不能是夫妻二人。”

随着《物权法》草案在民间征集意见的推进，城市小区物业的各种纠纷再次凸显出来，住着用毕生积蓄买来的房子，却因为物业纠纷生一肚子气的老百姓，开始把解决问题的希望寄托在《物权法》上。

近日，由中国人民大学制度分析与公共政策研究中心发起的国内第一个物权法草案研讨会在北京召开，100多名政府官员、专家和小区业主对《物权法》草案进行了讨论，希望即将出台的《物权法》能解决房产配套设施的权属、建筑物区分所有权性质、物业费的分摊以及业主权益等问题。

配套设施究竟归谁所有

刘先生住的北京现代城小区有7000多平方米的公共设施，业主入住后却要先交费才能使用。后来得知，这些本该由全体业主共用的设施，被街道办事处等部门与开发商一纸协议而占据，里面的幼儿园、自行车停车位也已变成一些部门的创收项目。“附属建筑和主建筑的关系是皮和毛的关系，皮都不存在了，毛就没有存在的理由了。”刘先生认为，小区内的建筑附属物也应该归给业主所有。

配套设施权属究竟应当法定还是约定？目前《物权法》草案实行的是约定原则。

一些业主认为，约定权如果被政府和开发商共同占有的话，业主的权益就不能得到切实保障；而如果配套设施可以约定，那么开发商也完全可以不让业主来使用配套设施，或者用很高的价值来阻止业主使用这个设施。

从对业主物权归属规定的质疑不难看出，草案中的界定原则和业主的实际权益的维护之间还有距离。对此，法律专家和律师各有看法。

民法专家何山教授认为，谁购买了房子，物业公共配套设施自然就应属于谁。但现实中有的配套设施不是家家户户都用的，如车库，就需要约定这个原则，这也是对附属物所有权归属的积极补充。

北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也认同市场经济条件下，应当有约定的自由。但他表示，如果在权属不清的情况下允许自由约定，它的效力必然会受到挑战，也会产生新的纠纷。他认为，在《物权法》的制定过程中，应该遵循物权法定的原则，归属上有明确规定，然后再有约定。

孟律师的观点也似乎得到了印证———现代城小区的刘先生关于地下车库的归属权模糊的问题，在北京市公开征求意见时就提出，地下车位不能作为独立的不动产销售给业主，它是住宅建筑物的附属设施。后来他得到了答复，说地下车库作为共用设施归业主所有没有法律依据，这在一个方面也凸显了物权法定原则的必要性。

然而也有与会者表达了不同看法。中共中央党校政法部的林?教授认为，附属设施属于业主并不见得是一件好事，因为有许多设施实际上都具有公共性质，把这种具有公共性质的部分交给开发商更好一些，更便于管理，也可以降低房价的成本。

另外，目前的《物权法》草案还不能解决业主即将面临的诸多问题，需要进一步讨论和完善。百旺家园业委会筹备小组成员吴先生认为，随着生活水平的提高，业主除了停车的需求外还有商业、公共娱乐、邮政、金融等方面的需求，《物权法》草案对于将来公民必然产生的某些住房所有权和延伸的权利要有预见性。

物业费能否交得明白，用得透明

“我家没有汽车，怎么能要求我们交纳一样的停车场维护费呢？”

“我们住在郊区，收取物业服务费按照城市的标准就不合理了，我们没有享受到一样的待遇。”

“按时交纳物业费是最起码的，我们收不上钱来，还谈什么运转、服务？”在物业管理公司工作了近10年的曲师傅这样说。

有调查表明，北京市商品房小区平均物业收费率仅为65％。收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符，成为业主拒交物业费的主要原因。

中国青年政治学院法律系杨支柱老师说：对于电梯、水泵的使用，保洁、保安的费用都应按户负担；物业的使用费、折旧费适合按套内面积分担；车库、停车费应按车主的使用情况分摊。

由于业主对于公共设施部分的占用程度不同，业主之间对物业服务费的分摊也就出现了分歧甚至纠纷。

业主代表徐先生指出：由于小区没有地下停车位，很多业主就提出来因为小区绿地、车位是大家共有的，对没有汽车的业主，是不是要进行补偿？有车的业主认为公共区域就应该停，没车的业主则坚持有车业主交车费，拿车费补偿没车或不在小区停车的业主，双方的争吵持续到现在。

物业服务费用的分摊和房产、附属设施的归属有着紧密的联系，然而又有着具体的分摊要求。是按人户还是按居住面积分摊，需要各方的意见汇总，进而找到兼顾公正和可操作性的解决思路。

另一个跟业主交纳费用有关的是公共维修基金，它的分摊和管理也成为买房人关注的热点。

目前，按照有关规定，购房人应该缴纳房款的2％作为公共维修基金。这些钱究竟花到哪儿去了呢？

北京化工学院的石峰老师算了一笔账，直观地表现出目前在公共维修基金管理上存在惊人的疏漏。他说，他调查的结果表明，“北京从2002年2月开始到2004年为止，整个公共维修基金是43．35亿元，加上活期利息总共应该是71．34亿元，但是现在一分钱也没有花。”

石峰对公共维修基金提出几点质疑：公共维修基金该不该交？什么时候交？已经交的该不该退还？物业公司有没有权力对不交公共维修基金的房主扣押钥匙？

石峰认为，业主应该有充分的知情权，了解并监督所交公共维修基金的去向；同时2％的份额值得讨论，购买商品有着完整的售后服务，而这对于花费巨大资金、且有着70年的房屋产权来说，至少应当有一个年限，在年限内的公共部分的维修应归开发商承担，而不应把所有的维修费都推向业主。

业主组织能否在其位谋其政

今年4月，北京新康家园小区由部分业主发起成立了业主委员会，他们团结起来，抵制住来自开发商的种种压力，维护业主自身权益。“自2001年以来，大家就没有交纳过车位费。”新康家园业主委员会成员苏德强女士回想走过的路，仍然历历在目，虽然和开发商的博弈很艰难，但毕竟成功了。

业主委员会如何组建？法律地位如何？如何行使其职权？而由业主依法共同决定事项的规定在现实操作中是否切实可行？《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。”可北京市近3000个小区里有业主委员会的只有1／10左右。

中国人民大学陈幽泓教授说，要有一定强制性的条文强制成立业主委员会，否则包括房产和附属设施、公共设施的财产权利代表就是缺位的。应当对选举业主委员会备案登记，任何机构不能以任何借口阻碍业主委员会选举。

曾担任水木清华园业主委员会主任的邵女士也表示，应该明确规定业主委员会的法律地位。

草案第77条还规定：“县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”而一些业主认为，现实中还存在职能部门“缺位”和“越位”的现象。

据介绍，北京百朗园小区从今年1月筹备成立业主大会，小区办说一定要有他们的指导，否则不合法。于是业主大会的成立拖到现在没有解决。

中国社科院副研究员邵夏珍女士认为，草案第78条所列共同决定的项目，在现实生活中要取得一半或者是三分之二以上业主共同同意，实在不是一件容易的事，成本高、难度大，最后可能导致共同决定没法做出来，或者是做出来了没法实施。

清华大学教授李认为，从长远看，众多业主采取什么方式，面临着成本问题、效率问题；每一个业主的权利底线是多少，都要充分规定。