发布于：2006-03-28 14:06:28
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1
房价恢复到高速上涨前水平
关注度：★★★★★☆
数据：销售价格连续环比已下跌了5个月
点评：房价的大涨大跌，都不利于百姓的安居，所以，希望房价稳定在理性区间。
家住中谊路“碧林湾”的凌女士在接受采访时说，虽然自己家里已经买了一套房子，但她还是希望房价能恢复到2004年暴涨前的水平，这样小区二期自住买房的人就会多起来，小区的氛围也会更好。而且凌女士认为，如果房价一直涨，等到将来要改善住宅条件的时候，自己现有房子增值的钱最终还是会“转手”给下一个开发商。
安居乐业被看作是社会稳定的基础。改革开放以来，国人的居住条件也得到了极大的改善，自2004年下半年开始，上海的房地产市场价格进入快速上升通道。到了2005年初，上海市区的住宅类房屋成交均价每平方米一度过万元，普遍的涨价预期，使得市场投机盛行。2005年4月初，当上海有关方面叫停“转按揭”之后，曾一路狂涨的市况发生了重大转折，到2005年年底，上海房屋销售价格连续环比下跌了4个月，上海房贷市场也连续5个月呈负增长。上海楼市着实坐了一回“过山车”。
建设部长汪光焘近日表示，2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。在这样的宏观背景下，上海加强了普通商品住宅开发量的增加和对别墅类等高端住宅产品开发用地的限制，这一点已经在2005年底初步显现。因此，预计2006年上海房地产市场的平均价格继续拉低，更多百姓房的上市，使得房价走势将稳定在一个相对理性的区间里。
2
今年能够住上“廉租屋”
关注度：★★★☆☆☆
数据：今年竣工的1000万配套商品房里将辟出一批廉租屋
点评：售租并举居者有其屋，居者有其屋并不等于一定要产权房。
一位居住在闸北区的残疾人户主解先生说，妻子不幸患了癌症，女儿又在求学，他是动迁户中的特困户，他迁出37平方米老房子后，将安置补偿费的70%约23万元作为15年租赁期的租金和保证金，租赁了一套由政府提供优惠租金的78平方米配套商品房。这样，不仅解决了居住困难，余下30%的拆迁补偿费还可以用来治病和供女儿上学。
2005年，上海市出台了一项用拆迁补偿费安置动迁户的政策。居住在新客站北广场地区已签约的200多户动迁户中，有四户特殊困难家庭成为新政策的首批受益者。解先生是其中的一户，他的经历折射出上海市住房体制改革正在发生的变化：上海市有关部门正加速调整房地产市场的住房供应结构，在动拆迁这一最敏感的领域率先以“售租并举”实现“居者有屋住”。
据悉，上海市已选定在闸北区新客站北广场和长宁区北新泾泵站两个动拆迁基地进行这项新政策的试点。上海市住房公积金中心专门成立了经租公司，用公积金的增值部分资金按成本价从今年竣工的1000万平方米配套商品房里购买了一批租赁房。目前选择租赁方式安置的对象，仅限于拆迁基地中经认定的民政救济对象、社会孤老、重大手术患者、丧失或部分丧失劳动能力人员、残疾人群、大重病对象等特殊困难家庭，租赁期满承租人符合条件可续租，房屋经租公司将定期对承担人的资格进行审核。
3
还贷享受优惠政策
关注度：★★★★★☆
数据：信用好的老客户将享受优惠利率
点评：房贷政策应倾向于自住型购房者，建议贷款利率更灵活。
家住漕溪北路的王小姐说，自己是2005年年初买房的，正好是在央行上调房贷利率以前，2006年马上要开始遵照新的利率，希望2006年银行制订房贷利率能够对于信用良好的借款人有相对灵活的政策。
2005年3月，中国人民银行宣布，上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款最低首付款比例”由20%提至30%。在此指引下，上海市银行同业公会同多家中资商业银行达成协定，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅提高第三套及以上贷款的首付款比例，实行贷款利率上浮，并彻底停止转按揭。此举直接导致新近买房的消费者月供增加，投资成本上升，对于规范投资起到了巨大的作用。
2006年1月1日起，对于2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将执行新的利率标准。目前，沪上银行的紧缩房贷政策除了仍高悬风险防范准则，已经开始对贷款成数、二手房房龄等方面暗暗放宽。针对2006年1月1日执行的升息后的新房贷利率，多家银行已表态，对还款记录良好的老客户将执行优惠利率。这对于那些买房用于自住、信用良好的普通百姓无疑是个利好消息。
4
税收政策不要“一刀切”
关注度：★★★★☆☆
数据：从征收营业税到重新提及有可能征收20%个税
点评：征收个税成为楼市悬念，税收政策进一步成为协调楼市的杠杆。
家住共和新路的程先生向本刊反映，由于家里计划买房，他一直很关心政府出台的相关税收政策，发现2005年二手房交易税收方面的相关政策经过了几次调整，他希望2006年，如果还有相关的新政策出台，相关机构能够继续从广大购买普通商品房的老百姓利益出发。
2005年，政府一连发布多项针对房地产税收政策，对调控楼市发展起到了积极的效果，其中包括自2005年3月7日起，上海对居住不满一年出售住房的，征收5.55%的税费；随后，又有规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。在上海，可享受优惠政策的普通住房标准将由上海市政府根据市场情况，每隔一段时间公布一次。
目前，出售二手房征收个人所得税的说法又成了热门话题，其实，这是从前就有的规定，但由于种种原因，一直没有彻底实施。近期，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，其中明确规定，以前全靠自觉缴纳的个人所得税和土地增值税将强制征收。这可以说是2006年上海房产市场最大的悬念之一。
5
规范收费服务也要上台阶
关注度：★★★★☆☆
数据：目前上海的物业管理企业有2800多家
点评：物业收费规范化的同时，要提高物管人员素质，使“物业管家”服务更贴心。
杨浦区殷行路的陈先生疑惑，住宅物业收费标准新规出台让市民在收费标准上比较放心，但物业管理人员是否也能规范化，在人员素质和服务标准方面上一个台阶呢？
物业管理是我国改革开放以后出现的一个新兴产业。据了解，目前上海的物业管理企业有2800多家，其中70%是房产开发商自己拉起的队伍，大多的发展期仅在三年左右。近年来，物业管理投诉逐年增多，物业管理领导不懂行的比比皆是。物业管理业内人士表示，目前物业管理市场存在着两大问题，一是物业管理政策可操作性较差，二是从业人员专业化程度不高，而专业培训也处于比较初级的低水平。尽管2005年10月1日《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》施行，在一定程度上规范了物业管理硬件和软件的行业收费标准，但在从业人员的素质培训、考核标准上却还存在着许多问题。要想提升物业管理行业的整体服务水平，推进物业管理的市场化进程，首先要改变房产开发商自身物业“垄断”的现状，充分利用社会资源，优化物业管理企业员工的整体素质。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳社区绿化应该更加实用
关注度：★★★☆☆☆
数据：城市绿化覆盖率已达36.03%
点评：让绿色从城市中“站”起来，实用绿化将成为未来主流。
一位住在长宁路“上海花城”的老上海人说，她希望住宅小区的绿化今后要向提高绿化质量转变：比如绿化树种中的本地植物种类比例应当上升；比如充分利用上海屋顶绿化向空中要“绿”，让绿色从城市中“站”起来。
近十年，上海的人均公共绿地面积从1995年的1.69平方米增加到10.11平方米，城市绿化覆盖率从16%增加到36.03%，超过了大阪和东京。但是，在上海绿化快速发展后突显“瓶颈”现象，由于人口集中，高层建筑密集，扩展地面绿化面积难度增大，而通过普及屋顶绿化，向空间要绿色的立体绿化方式，能在有限的土地上最大程度地实现绿化。据悉，上海屋顶绿化将写入上海市绿化管理条例，预计明年出台。前不久，上海绿色建筑促进会和上海联欣科技公司在沪推广德国威达屋顶绿色技术，已经开始实施。这项技术包括屋顶防水、排水技术，以及种植和根阻技术，将使上海的建筑屋顶穿上“绿衣”，铺上“绿毯”。
屋顶绿化在调节小区微气候上的作用，正被不断挖掘。不少小区室外停车场设置了绿化遮阳篷，小区四周还有绿化隔声带。小区绿化带只能观赏不能进入的理念也已过时，很多小区注重营造宜人的绿色休闲环境，将儿童游戏场地、居民健身场地与绿化相结合，林间步道、滨河步道相得益彰。
7
房屋冬暖夏凉更节能
关注度：★★★★☆☆
数据：沪上住宅集成应用新技术已近20项
点评：节能等新技术，将使住宅性能实现质的飞跃。
一位住在江苏路“兆丰大厦”的李先生来信说，1998年，他购买了一套高层住宅，全部是铝合金的窗，墙材也不是保温墙材，空调的能耗比较大，现在他正准备第二装修，有什么新技术能够采取补救措施，希望得到指导。
现在走进居民家中，各式“功能房”似乎更符合现代人的生活习惯，如洗衣房、晒衣间、阳光室、老人房、儿童房、工作间、储藏室、家庭厅等。一是保温墙材频频亮相。据统计，此次获得上海市优秀住宅金奖和银奖的45个楼盘中，有25个实施了建筑围护结构保温措施，并达到节能小区的标准。碧林湾苑、安亭新镇、祥和星宇花园等小区还设置了外遮阳设施，直接将80%的太阳辐射热量遮挡于室外。
二是空气质量越来越好。有些小区开始探索采用计算机模拟分析技术，来提高室内空气质量，保证室内90%以上的空间实现自然通风；有的设置室内新鲜空气交换和补充设备；还有一些小区厨房设置新型变压式止逆烟道，解决窜烟和窜味问题。
此外，室内光环境、声环境得到重视，设备设施设计也更人性化。比如，卫生间配置节水设施及易清洁的材质，空调、采暖装备既要节能高效，又要体积小、美观等等。
可见，室内性能实现质的飞跃，包括了建筑保温节能、智能化、太阳能利用、节能型空调、有机垃圾生化处理、中水回用等住宅新技术，目前，这些新技术的采用率正在不断提升，如祥和星宇花园、安亭新镇、碧林湾苑、古北中央花园、银都名墅等都集成应用了近20项新技术。
8
“地铁房”不要透支房价
关注度：★★★★☆☆
数据：未来7年，新建8条轨道交通线
点评：对于自住者来说，交通便利仍是重要因素，“地铁房”仍是年轻家庭的首选。
家住杨浦区，工作单位却在市中心的朱先生，最近加入了看房的队伍，成为了打着看“地铁房”旗号的购房者。由于刚刚运行的地铁4号线途经杨浦段，使得从那里到市中心的交通条件大为改善，该线路上的“地铁房”无疑成为了朱先生的首选。
从目前到2012年的7年间，上海仍将把轨道交通建设作为“重头戏”，此间将新建8条轨道交通线，总长达389公里。尽管市场上对“地铁房”效应褒贬不一，但是年内确保投入试运营的地铁4号线和刚刚开工的7号线为周边楼市带来人气。这一刺激效应使沿线一、二手房看房量直线上升，特别是地铁4号线途经的杨浦段，居民到市中心的条件大为改善。尽管刚刚开工7号线还有一个开发周期，但因沿线房产因利好消息，从而性价比的提升和房价预期走高的心理，购买“地铁房”的群聚效应会越来越明显。尤其对于自住者来说，交通的便利仍然是件值得欣喜的事情，而且处于低潮中的楼市，也给了购房者充分的选择空间。
据调查，现行加入“地铁房”队伍的购房者，他们希望开发商能对“地铁房”给出理性的定价，让轨道交通成为房产的附加值，因此，更多的是抱着房价预期走高心理入市的。他们认为，沿线房产依靠轨道交通提升性价比需要一个周期的开发过程，越是轨道线路开发成熟，居民的群聚效应就越明显。待到那时再介入，将面临房价走高、可选择房源少等局面。
9
一方社区文化养一方人
关注度：★★★☆☆☆
数据：购房过程中择邻因素超过三成
点评：择邻因素和地段、价格等因素同样重要
一位在高校附近买房的陈女士谈到，她之所以在学校附近买房，是因为看中了这个社区文化倾向学府文化，古有孟母三迁，现如今为了孩子能够在一个教育和学习气氛浓厚的社区里生活，当然选择将房子买在社区文化把教育和生活相结合的小区。
许多购房者认为“择房更是择邻”。购房者在选择住宅时，据本刊和谐社区万里行百姓问卷调查显示，百姓购房考虑的首要因素地理位置占近四成，而择邻因素的比重也超过三成，这是消费者成熟的体现。邻里之间的和谐是社区文化的核心，随着社会经济的飞速发展，人们的居住条件得到了极大的改善，对居住社区文化的要求也日益增高。社区是浓缩的小社会，扩张的大家庭，社区文化可以成为业主的名片，代表了业主的身份和背景。创造良好的社区文化可以让住宅从冷冰冰的建筑转变成人性化的家，引导人们的生活的态度和习惯，社区定期举办一些文化节、艺术节、体育节等活动，可以促进社区业主的互动，形成和谐的社区文化。购房者在选择住宅时，会看中“择邻”文化和“圈子”文化，选择和自身文化相匹配或是自己需求相吻合的社区文化。
良好的社区文化可以在精神上将社区提升为高档小区，在良好的社区文化下，业主在潜移默化中逐渐改变了生活的态度和习性，和社区文化相互作用相互影响，成为典型的社区人，代表了社区文化，成就了一方社区文化养育了一方人。
10室内装潢环境要安全健康
关注度：★★★★☆☆
数据：现代人正进入以“室内空气污染”为标志的第三污染期
点评：室内空气不应成为隐性杀手，应出台更严格的室内空气检控制度。
家住虹口曲阳路的陈女士在没安置家具的客房度过了新婚的前六个月，原因是主卧新装修地板墙面，以及添置的新家具，一直散发出刺鼻的气味，不得已只能到客房打地铺睡觉。她希望家具产品和家庭装潢有专门的质量把关机构和严格的室内环境检验制度，让市民有一个安全健康的生活环境。
有专家指出，继“煤烟型”、“光化学烟雾”污染后，现代人正进入以“室内空气污染”为标志的第三污染期。
当前国内建筑装潢材料市场鱼龙混杂、价格与品种相差悬殊，加上家庭装潢所涉及的材料品类极其繁多，由于普遍缺乏专业知识，消费者往往处于信息不对称的劣势地位。因此，很多市民呼吁家庭装潢室内环境管理方面的更为严格清晰易操作的法规政策出台，控制家装市场的混乱局面，引导市民正确消费，并且实施更为严格的报检审查和强制检验制度，工程竣工验收时必须由有资质的检测中介机构实施室内环境污染检测。在严峻的家装空气污染状况面前，市民的健康生活意识在不断地提高。
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