探索发展“低碳”型物业管理之路

——原载于《现代物业·新建设》杂志2011年01期总第174期



摘 要：随着哥本哈根会议的召开，低碳经济和以发展绿色建筑为核心的节能减排话题再次成为众人关注的焦点。在中国物业管理协会发布的2010年1号文件中首次提出了发展低碳型物业管理的工作目标。本文结合有关物业管理和“低碳”的相关内容，主要阐述了低碳型物业管理的特征，发展低碳型物业管理过程遇到的一些问题，并对如何发展低碳型物业管理提出了自己的一些建议。

关键词：物业管理；低碳；节能减排
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2010）04-0001-03
一、低碳型物业管理的提出
哥本哈根气候会议结束后，面对日益严重的环境与气候问题，节能减排成为全世界人民开始关注的话题。“低碳”这一理念已经深入到大家平日的一言一行之中，而所谓低碳就是指较低（更低）的温室气体（二氧化碳为主）排放。
中国作为碳排放量大国无可厚非地成为了世界关注的焦点，对此，中国早已郑重做出“到2020年全国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%至45%”的承诺。目前，全国各行各业的人们都在为“低碳”做着不懈的努力，而作为遍布全国、管理着庞大不动产的物业管理行业来说，对发展低碳事业可以说是起着至关重要的作用。
早在2008年，中国物业管理协会会长谢家瑾就提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显示，物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，通过抓好管理和服务的各个环节，发展低碳型物业管理，达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，对保护环境和建设节约型社会将做出积极的贡献。
二、低碳型物业管理的特征
1、服务低碳化。物业管理作为服务性行业，服务必定是行业的灵魂所在；低碳型物业管理的重要特征是服务低碳化，即在物业管理企业以往提供的服务项目中，包括服务的设备设施，以及服务宗旨或是所遵循的理念，融入低碳理念，成为绿色服务，在业主接受的各项服务中都能体现节能减排的宗旨。
2、经营管理理念低碳化。无论管理哪种类型的物业，所有的物业管理企业的经营理念都是希望为物业使用者提供最优质的服务。但对于低碳型物业管理而言，仅为业主提供优质的服务是远远不够的，在此基础上还应将低碳运营作为自己的经营管理理念，时刻以此为标准和导向，指导企业今后的运营和管理工作，使低碳成为一种企业文化，深入到每名员工和管理者的行为和内心之中。
三、发展低碳型物业管理需要面对的问题
1、物业管理企业缺乏低碳运行管理专业人员。在许多物业管理企业中，低碳研究领域的专业技术人员很少，许多工作人员都缺少相关方面的节能减排的管理经验。同时企业多采取将一些业务外包的做法，将致使物业管理企业无法在今后的服务中顺利向低碳型物业管理转变，无法顺应行业的发展。
2、物业管理企业节能设备配备不足或使用不当。物业管理企业的设备配备同样是发展低碳型物业管理的重要因素。低碳型物业管理的过程中需要进行设备节能改造，考虑更换新型节能设备。一些物业服务企业由于资金的限制，只是投入少量资金购买并不是很先进的节能设备，出现设备不能长效节能或极易损坏老化的状况。一些企业虽然拥有先进的节能设备，却没有专业人员进行正确恰当地使用和维护，导致设备不能充分发挥其作用。一些服务外包企业为了节约成本更不会去购买节能设备，成为低碳型物业管理发展过程中的一大阻碍。
3、忽视前期介入阶段。前期介入是物业管理中十分重要但也是最容易被人们忽视的一部分，很多物业管理企业却只是简单地认为，只要凭借先进的节能设备和专业人员，以及在接手物业之后采取的一些措施便完全可以达到发展低碳型物业管理的目标。其实不然，前期介入阶段相当于一栋建筑的地基，如果忽视了该阶段则相当于没有打好地基，那么今后就算建筑建成也会时刻面临坍塌的危险。
4、缺乏足够的政策支持。发展低碳型物业管理，除了企业自身要采取相应措施之外，国家的政策支持也是同样重要。目前国家虽然已经出台了节能补贴政策，但是与当前国内物业存量相比覆盖面还是比较小，真正落实到的项目较少，有很多项目的节能改造资金还是不充足。这导致很多企业想进行改造却没有足够的资金，造成“心有余而力不足”的窘境，从而使向低碳型发展之路中断。
四、发展低碳型物业管理的措施
（一）培养低碳运行管理专业人员。发展低碳型物业管理，要求组成该公司的人员一定要具备相应的专业知识。无论是基础的操作层人员还是高层的经营管理者，都要具备专业的节能技术和在节能方面的丰富经验。鉴于上述所说的人员缺乏问题，物业管理企业除了在初始的招聘工作中就招募上述所说的专业人员之外，还可以对本企业的现有员工进行有关低碳方面的培训。只有使组成企业的每一名或者是大部分人员能够在技能和经营管理理念上真正做到“低碳”，才能有助于物业管理企业今后向着低碳型更好发展。
（二）发展节能设备。物业管理企业目前由于资金或人员问题不能及时配备或恰当使用节能设备。从资金方面来说，虽然一些节能设备的购置成本会相对普通设备较高，但使用设备后所节省的电费、水费等一系列费用不但可以抵消之前的购置成本，而且从长远意义上讲还能够为企业带来可观的经济利润。而且国家现在为鼓励使用节能设备已经提供了一定的财政补贴，尽可能地为企业减轻资金压力。从人员方面来说，只要能够按照上述所说拥有专业节能技术的人员，那么必将使得节能设备做到“物尽其用”。除此之外，物业管理企业也可以提高企业已有设备，例如清洁设备、维修配件等等的运行效率，进行智能化管理，力求达到各个环节的功效最大化，浪费、碳排放量最小化，从而达到节能减排、低碳运营的目的。
（三）重视前期介入阶段。在这阶段工作中，物业管理公司应以前期顾问等方式，在该物业项目的开发建设阶段提前介入，从建筑的策划开始到房屋的竣工验收和交付使用全过程跟踪参与。结合该项物业的特点和低碳理念，从建筑物的设计、施工及其在建筑材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议，使各个方面尽可能做到节能环保。同时，要提早发现各方面已经出现的或潜在的节能问题并及时加以解决，切实贯彻低碳和绿色的理念，并实实在在地推进和落实，这是物业管理在后期交付使用过程中实现低碳运营的首要条件，因此物业服务企业一定要充分重视前期介入工作，为今后顺利开展低碳型物业管理打好坚实的基础。
（四）制定合理的政府支持政策。针对上述所提到的物业管理企业在向低碳型发展的过程中缺乏足够政策支持而导致资金不足的问题，其实可以借鉴一些国外在该方面的先进经验。例如在德国，国家采取了利用银行提供资金支持促进节能改造工作的顺利进行的政策，如果某一物业项目申请节能改造，银行就会提供一些资金支持，节能改造完成后经过评估节能达标或者超额达标，银行还会提供奖励。中国可以借此经验，结合本国国情，采取由国家提供这笔支持资金和奖励的政策，从而不仅为物业管理企业在向低碳型发展的过程中提供了坚实的后备保障，也使物业管理企业向低碳发展更具主动性和积极性。
（五）改变物业服务细节。发展低碳型物业管理，之前所提到的措施都只是做好铺垫，打好基础，最重要的是要改变平日里所提供的物业服务，在之前普通服务项目的基础上加入低碳理念，采取适当的节能措施，这样才能真正成为低碳型物业管理。
1、重视维修中的细节。维修服务是物业管理中经常进行的服务项目之一，而在维修过程中经常会更换或维修一些配件，如灯泡、马桶、家用电器等等，如果可以在更换配件时使用节能产品，或为业主提出一些节能改造建议，如在更换灯泡时使用节能灯；在维修马桶时建议业主在水箱内放置一个装满水的瓶子；在维修冰箱、空调时建议业主使用无氟空调、无氟冰箱等，这样不仅可以增加节能设备的使用，而且可以对业主进行低碳宣传，可谓一举两得。
2、污水、废水、雨水的排放、处理、再利用。污水、废水、雨水可以说是各个物业中潜在利用价值最大但却是利用率最低的资源，作为低碳型物业管理要充分利用这些资源，使其发挥最大作用。物业管理企业可以在前期介入时建议开发商或在接手物业后就近建立景观水池和污水、废水处理站，或利用原有市政设施将雨水、污水、废水进行处理，变废为宝，使其成为物业区域内的再生水资源，用于日常清洁、景观水池、浇灌绿地、冲洗汽车、道路、卫生间等。这样，既可减少污染又可节约水资源。但是很多开发商和物业管理企业多是将上述行为作为推销该物业的一大特色，并没有将此作为一项“理所应当”的服务，因此低碳型物业管理的不同之处就是要将此作为一项必不可少的服务项目，而不是一项“特色”服务。
3、倡导低碳生活的社区文化建设。物业管理除了要服务于业主的物质生活外，精神文化生活更是不可忽视，而将低碳理念融入到文化生活之中也是发展低碳型物业管理的重要方式。物业管理企业应在平时组织的文化活动中加强关于节能减排知识的宣传，如举办相关内容的知识竞答，奖品可以为环保购物袋、再生纸张、用废旧纸张卷制的铅笔等等，在宣传低碳的同时更推广了节能环保产品的使用。除了文化活动上的宣传之外，平时生活中的宣传更是必不可少，如宣传栏内的海报、路边的提示牌等等都是很有效的宣传途径。而且如果条件允许，可以定期组织业主召开业主交流大会，互相交流节能减排方面的经验，或是邀请相关方面的专家为大家讲授专业知识。通过上述途径使业主在文化生活中了解“低碳”，接受“低碳”，进而真正做到“低碳”生活。
五、结语
全国范围内的低碳行动已经充分表明，节能减排已不再只是一些政府官员和专业人士所需要关注的问题，而是与各行各业、每名社会成员息息相关。作为覆盖面极广、与人们生活工作接触极为密切的物业管理行业，发展低碳型物业管理无疑是一种值得期待的新的物业管理模式，其会使每个人甚至是整个社会都获益匪浅。相信只要能够注意发展中可能出现的问题并采取适当措施，低碳型物业管理必将会得到很好发展，并为社会的低碳发展做出巨大的贡献，为社会奉献一个低碳绿色的家园。
参考文献：
[1] 杨萌．低碳与物业管理[J]．中国物业管理，2010；（1）：17~19
[2] 本刊编辑部．低碳物业管理中的四类问题[J]．中国物业管理，2010；（1）：25·
[3] 陈丽．低碳经济我们在行动——物业管理节能大有可为[J]．城市开发，2009；（12）：50~51
[4] 李维善．物业管理节能改造决策之探讨[J]．中国物业管理，2010；（2）：82~83
[5] 夏堃堡．发展低碳经济，实现城市可持续发展[J]．环境保护，2008；（3）：33~35
[6] 田晨．低碳生活是一种更好的生活方式[J]．世界环境，2008；（2）：31

作者简介：[1]责任作者：宁艳杰，副教授，北京林业大学经济管理学院物业管理系教师，研究方向：物业环境管理；
张小舟，北京林业大学经济管理学院物业管理系。

[1]责任作者：宁艳杰，副教授，北京林业大学经济管理学院物业管理系教师，研究方向：物业环境管理；张小舟，北京林业大学经济管理学院物业管理系。