物业建筑节能管理探究

物业建筑节能管理探究
孙佳露 严沛文

（北京林业大学，北京 100083）

——原载于《现代物业•新建设》杂志2011年01期总第174期

新建设 网址： http://www.xdwyxjs.com/


摘 要：随着环境被严重破坏，污染加重，资源短缺，能否处理好建筑能耗和污染排放过多问题，已成为我国能否成为建设资源节约型社会的关键之一，这也意味着物业管理与建筑物节能减排有密切关系。因此基于对物业建筑节能管理的可行性及对两个典型案例的分析，本文提出了关于推行物业建筑节能管理措施的思考。

关键词：物业管理；建筑节能；可行性；措施


随着世界人口增长和经济发展，建筑及其运行的资源消耗和环境效应，对全球的资源环境影响日益显著，减少建筑能耗和污染的排放，节约资源、保护环境，实现建筑与自然的和谐共存是全球面临的共同课题，建设节约型社会是世界各国可持续发展的共同方向。

资源节约和环境保护目前得到了高度重视，实施建筑节能减排已成为转变经济增长方式、建设资源节约型、环境友好型社会的一项重要举措。但是我国建筑能耗现状并不理想：第一，建筑能耗占我国社会总能耗比例高：据中国房地产研究会副会长顾云昌统计的数据显示，中国建筑能耗占到中国全社会能耗的总量的40%。就此来看，建筑物越来越成为城市碳排放“大头”，发展建筑的节能管理势在必行。第二，单位建筑面积能耗远远超过发达国家：据全国政协调研组就建筑节能问题进行的专题调研数据，目前我国单位建筑面积能源消耗为发达国家的3倍多。到2020年我国建筑能耗将达到10.9亿吨标准煤。燃煤采暖已导致我国北方部分城市空气污染指数高出世界卫生组织推荐最高标准的2倍至5倍。第三，大部分建筑为高能耗建筑：根据住房和城乡建设部提供的资料显示，我国400多亿平方米的既有建筑中，95%以上为高耗能建筑，同时，我国每年新建房屋面积约20亿平方米，其中80%以上也为高耗能建筑。这一情况给社会造成了能源负担和环境污染，制约了我国可持续发展战略的实施。

因此，作为对建筑物实施专业管理的物业管理，其发挥的作用与建筑物的节能减排有着密切关系，物业服务企业对物业建筑实施节能管理是实现建筑节能减排的关键。

一、推行物业建筑节能管理的可行性分析

（一）物业建筑节能管理的理论基础

可持续发展观理论、低碳经济学理论及生态建筑学理论相继提出，为推行物业建筑节能管理可行性提供了理论基础。

1、可持续发展观理论

1987年，挪威首相布伦特兰夫人在联合国世界环境与发展委员会报告《我们共同的未来》中，把可持续发展定义为“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”。这个理论为低碳经济学理论和生态建筑学理论的提出奠定了基础。

2、低碳经济学理论

“低碳经济”最早见诸于政府文件是在2003年，英国能源白皮书《我们能源的未来：创建低碳经济》中，低碳经济是指在可持续发展理论指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。

3、生态建筑学理论

生态建筑学是建立在研究自然界生物与其环境共生关系的生态学理论基础上的建筑规划设计理论与方法。生态建筑学在依据自然生态系统创造人工生态系统过程中，应实现能量和物质流的平衡，即生态平衡原则。能量流应包括太阳辐射的平衡、温度的平衡及风能、水能的集聚与转化等；物质流应包括一切自然资源，如土地资源、水资源、森林资源等。

（二）实施物业建筑节能管理的效益

物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，其涉及房屋及其配套设施设备的维修、养护和对环境的管理，通过抓好管理和服务的各个环节，能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善。

1、经济效益

物业管理行业近年发展速度较快，大大小小的物业公司林立，但大多数物业服务公司的发展依然停留在早期的经营理念中，盈利能力差，往往以牺牲长期利益来获得短期盈利。而在各种能源价格日益上涨但物业服务费不断下调的现状下，物业服务企业的利润空间变得越来越小。因此，在这个情况下，怎么才能保存并扩大物业服务企业的盈利空间？[1]开展节能降耗，构建物业建筑节能管理无疑是一个非常重要的途径。通过建筑节能管理，实现较大的节能效益，进而形成项目以及物业服务企业的核心竞争力升级和品牌重塑，同时，实现业主、物业服务企业和社会等多方双赢。

2、社会效益

物业建筑节能管理不仅响应了党的十六届五中全会将建设资源节约型社会的要求，而且还是企业社会责任的体现。作为对建筑物实施专业管理的物业服务企业，通过对物业建筑节能管理，达到建筑节能减排目标，有利于环境保护和资源节约，对企业塑造良好公众形象有很大的帮助。

3、环境效益

物业建筑节能管理通过节能减排来达到减少碳排放量的目标，从而缓解全球温室效应；通过加强绿化、节电节水等方式，产生良好的城市环境生态效益；通过改善建筑的通风换气、节约空调能耗等节能方式来改善建筑内的环境品质。

二、“帝国大厦”与“101大楼”建筑节能管理

尽管早在2008年，中国物业管理协会会长谢家瑾就在中国绿色社区高峰论坛上提出物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，并提出在理论上推行物业建筑节能管理是具有可行性的。但事实上，中国目前的绿色环保楼宇只有1%，这意味着国内物业服务企业很少对物业建筑实施真正的节能管理，这其中有技术、资金等各方面的因素制约，因此通过对“帝国大厦”与“101大楼”建筑节能管理的典型案例分析，能够有一定的借鉴。

1、美国“帝国大厦”的建筑节能管理

在美国，被誉为“全球最著名办公大厦”的帝国大厦，在2008年以前其能源及环境绩效在多数美国办公大楼中属中等水平。2008年，帝国大厦公司携手江森自控公司等能效机构，共同开发了一套能效改造方案，开始对物业建筑实施节能管理。

第一，采用膝盖法则制定节能减排计划

在设定多高减排目标的问题上，帝国大厦采用了成本收益曲线：若增加投入，曲线的斜率是陡峭的，这时减排效果很明显；而当投入达到一定数值之后，曲线的斜率会变缓，因此，曲线斜率发生最大转折的点被称为“膝盖”，即在一定情况下，投入产出比最为经济的一点。[3]

第二，节能改造采用三个阶段

第一阶段：减轻负担。通过更换帝国大厦的6500多扇窗户，减少大厦内外的热量对流，降低了二氧化碳排放1150吨，节能11.4千兆英热单位，节省成本41万美元；通过设计更为有效的照明控制系统与将感应装置安装在插座上来节电，降低二氧化碳排放2060吨，节能13.7千兆英热单位，节省成本94.1万美元；通过在散热器与墙壁之间添加一个隔热装置，保证大部分热量能进入大楼中，降低二氧化碳排放480吨，节能6.9千兆英热单位，节省成本19万美元。[3]

第二阶段：提高既有装备的效率。通过改装空气过滤装置，提高空气过滤效率，减低二氧化碳1520吨，节能11.4千兆英热单位，节省成本70.3万美元；通过更换部分制冷机，提高能效利用率和制冷机的可控性，减少二氧化碳排放1430吨，节能11.4千兆英热单位，节省成本67.6万美元。[3]

第三阶段：控制能源使用。通过更为细分计算方法，使租户可以在线获得精确而透明的能源使用数据以及与其他租户可进行对比，减少二氧化碳排放743吨，节能6.9千兆英热单位，节省成本38.7万美元；通过测量对新鲜空气需求的底限，有效地控制空气质量，减少二氧化碳排放300吨，节能4.6千兆英热单位，降低成本11.7万美元；通过对既有以及新安装的大量控制系统升级，优化暖通空调系统，减少二氧化碳排放1900吨，节能20.6千兆英热单位，节省成本74.1万美元。[3]

此次帝国大厦节能改造，总投入为1320万美元，改造完成后，每年节约440万美元，假设不计利息，大约3年可以收回投资；帝国大厦的节能管理除了能够带来可观的利润与减少碳排放量，更重要的是巩固了其“全球最著名办公大厦”的地位。

2、台北“101大楼”的建筑节能管理

101大楼采取的措施是：增加绿化面积；清查所有用电系统进行节能灯管、灯泡更新；监测所有马桶、水龙头用水是否符合标准，必要时将进行全面更换；监测控制每日垃圾量，以确保不产生过多的废弃物，尽量达到减量、再生、回收的目标。101大楼进行节能改造时，最特别的措施是，对大楼内餐厅的食品原材料产地进行调查，希望所有食品原材料皆取材于邻近地区，也就是台湾本地所产，如此将大幅度减少运送过程的碳排放量。

改造后，大楼每年在省电、省水、垃圾减量都能达到一成以上标准，可省下约二千万元能源费用，预计三年内还本，在大楼内上班的人员将享有更佳的室内环境品质。[4]101大楼以目前世界最高楼的地位，进行物业建筑节能管理，不仅能够有助于业主及租户节能减少费用，更是为对抗地球变暖尽一份企业责任。

三、推行物业建筑节能管理措施的思考

1、加强对环境保护与节能知识的宣传，提高住户节能意识并形成节能习惯

在物业管理工作中，节能的关键是调动全体公司员工和业主的积极性。第一，加强对员工关于环境保护与节能知识的教育，提高其对节能工作的重视度，树立“节能降耗从我做起”的观念，寻找节能小窍门，并把节能的窍门应用到日常服务工作中，节省能源、减少浪费。必要时，通过制定具体奖惩措施，最大限度激发全体员工在工作中精打细算的节能意识。第二，在向业主推广节能措施过程中，可能会出现有些业主不理解与不配合的困难，因此，物业服务企业需要加强关于环境保护与节能知识的宣传，促进业主养成节约光荣、浪费可耻的节约道德观，逐渐使业主在节能价值观上达成共识，并得到广大业主的积极配合和理解支持。[2]

2、物业管理前期阶段为后期使用阶段的节能打好基础

企业在取得物业管理权后，应当从绿色、节能和降低物业管理费用的角度出发，在规划、设计、监理、施工等方面多提合理化建议。比如建筑物墙体层面的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的科学合理、垃圾收集和处理的方式等等，必须在前期的过程中对开发商提出合理化建议，否则到后期物业服务企业对设备设施进行改造时，需要大量的费用。

3、改造设备设施，提高物业建筑节能管理的科技含量

第一，减少能耗，如公共照明灯具改换为节能灯以达到节能效果、合理调整噪音功率和供暖温度等。第二，提高能源利用率，如将多部电梯改为联动，减少电梯的空置率；利用中水进行绿化和特定部位的清洁工作；改善建筑的通风换气能力，减少空调耗能。第三，杜绝物业管理中的污染，如减少杀虫剂、除草剂等使用；提倡垃圾分类收集，在加大对垃圾分类宣传普及的同时，垃圾分类收集器的设计要更加通俗和人性化。

4、吸取社会技术力量，建立节能专家团队

在节能技术改造中的另一个难题就是技术问题，要制定合理、科学的技术改造方案，必须要具有一批技术精尖、各专业齐全的技术人才，但绝大多数物业服务企业受管理成本的限制，不可能配备大批的高级技术人员，因此可以集中公司的技术人才，建立工程专业技术委员会参与项目节能改造方案；聘请外部专家对公司的节能改造工作给予技术指导；加强与政府或社会团体的沟通，进行信息的交流和跟踪。[1]

四、结语

总之，实施建筑节能减排已成为转变我国经济增长方式、建设资源节约型、环境友好型社会的关键之一，但我国建筑能耗现状并不理想，因此作为对建筑物实施专业管理的物业服务企业首先要在思想上转变管理方式，然后通过改造设备设施，建立节能专家团队与在前期介入时就提出节能建议等措施，来实现真正的物业建筑节能管理，从而适应迅速变化的新形势，获得经济、社会、环境效益，进而在竞争激烈的物业行业里，具备一定的竞争优势。但我国物业服务企业很少真正地实施物业建筑节能管理，这主要受资金因素、人才因素等方面的制约，这就要求我国物业服务企业需要通过借鉴全球物业建筑节能管理的各大成功案例，结合国内物业服务行业与各自企业的特点，研究出具有特色的适于各个企业的物业建筑节能管理。


参考文献：

[1]李学忠.做好节能降耗，构建低碳物业.

http://www.jumbo.com.cn/article.asp?articleid=244 2010-4-18.

[2]李彪.节能降耗是物业管理企业创造经济效益的一大法宝[J].城市开发，2006，（7）.

[3]沈建民，丁家乐.建筑减排的绿色地标：帝国大厦节能改造三步曲[N].21世纪经济报道，2009，7.

[4]朱永斌.台北101大楼计划进行环保绿色改造.中国新闻网.

http://news.eastday.com/c/20091101/u1a4774960.html 2009-11-1.


作者简介：孙佳露，北京林业大学工商管理专业（含物业管理方向）。

严沛文，北京林业大学工商管理专业（含物业管理方向）。