一个建筑师的淘房记

一个建筑师的淘房记
从事建筑设计和房产开发十多年，三口之家还是蜗居在89平米的多层两房两厅之中，眼见房价扶摇直上，改善住房条件成为我家五年计划的第一大事。
公司开发的连体别墅，虽有内部优惠购买政策，但还不足以打动我的心扉：①经济实力还不足以享受②远在10公里外湖边③小区环境太冷清，对孩子成长不利④面宽才9米的房型，不是我喜欢的类型。
我的选购方案首先是区位分析和选择。城南，距离高铁和汽车站太近，人流密集；城北，老城区，发展后劲不足；城东，工业区，不宜居住；城西，以森林公园、体育馆为中心，规划中的大学城也在其中，政府的规划“产业向东，居住向西”。于是，优选城西！
其次，房型要求：三室两厅必不可少，至少三间朝阳，大众化的房型看得多了，新房型层出不已，可是，除了阳台，很少有室外空间：给我自由呼吸和活动的场所。高层景观房，复式最好。
借市场调研的工作之便，开始了我的淘房之旅------
同样享受电梯的高层，小高层的得房率要大于12层以上的高层，其公摊面积中，至少省掉一部电梯间和楼梯消防前室的面积，大概10平米，楼层愈高，火灾危险性也愈大，所以，要买小高层。
同时期市场，11+1F的小高层，顶层复式的卖法有两种，一种是上下两层统一单价，总面积计算超出144平米就按照3%纳契税，另一种就是楼上按照阁楼名称半价销售，下层面积只要不超出144平米，就按照1.5%纳契税。而且，物业费也仅按照楼下面积收取，所以，我要买阁楼名称的复式小高层（至今我都没有找到，如何界定顶层复式和顶层阁楼的权威文件）。
高层的顶层复式一般会有露台，还不计入购买的产权面积，又可以自家享受，这样的房子，是我的首选。
中间套型的露台，一般要兼做两个单元之间的消防疏散通道，露台和住房的私密性大受影响，而东、西侧的两户边套则不然，露台空间私密性良好，所以，优选东、西户。
住高层要有很广的视野才爽，除非第一排或者后排的制高点才有如此的享受。
首先吸引我的是一个小区北侧最后一栋高层，11F是经典的三室房型，顶层南露台，冬天可以做阳光室，价格还算可以，就这样一见钟情，接着请销售经理吃饭，又优惠了五万，基本确定次日签合同了。正在畅想何时交房，如何装修的问题时，一个朋友提醒我，开发商的景观投资很少，小区的回迁户很多，小区品质不会高。找到设计图一看，果不其然，外墙仅仅涂料，门窗一般，景观就是草坪和小树。此后，售楼经理电话再催我，我就委婉推脱了。现在偶尔经过这个小区，心中暗自庆幸。也明白一个道理：一见钟情，往往是因为见识少，缺乏比较才做出的选择。
在我热情渐渐消退的时候，一个楼盘进入了眼帘：森林公园的北侧小区。从森林公园周边的四个方位来看，南向俯瞰森林公园，远比北向和东西向的感觉好。
热情的售楼小姐拿出的11+1F的小高层房型图，下层是三房两厅的经典房型，花园入户，客厅和两室朝阳，上层是阁楼，北侧露台，至少20平米。总图中的楼栋位置是小区核心，高层第一排（南侧是多层），因为是中心位置，单价最高。回家拿着彩色房型图研究，越看越喜欢，老婆也被我说的动心，明天就签预售合同吧。
这时，一个小符号引起我的注意：露台位置画着一个小矩形框，这是什么意思呢？销售公司解释说是景观符号，凭我的感觉，可能是设备符号。第二天通过朋友找到施工图，发现竟然是消防加压泵，而且，进出水管是100㎜直径的红色铁管，沿着露台墙角环绕。赶紧找到售楼小姐，这房子不敢要：水泵一启动，我怎么受得了？何况，物业人员还要进露台不定期检查维修，天哪！差点签合同！
要求再换几套，都不够满意：下层户型都还好，可因为有上阁楼的内楼梯，结果把客厅破坏掉了；有的露台和邻户对视，有的露台不方正，狭长的走道而已，有的阁楼的层高太矮太暗。。。怆然而回，老婆数落：不是找结婚对象，这么挑剔，只能打光棍！想起这句话，颇有哲理。
按照自己的标准，继续物色，几个楼盘下来，都不过如此，有点倦意，也怀疑自己的要求是否要苛刻，毕竟不是为量身打造，哪有合适的房子呢？
一周后接到售楼小姐电话：别人刚退掉的一户11+1F，位置偏一点，，面积稍小，顶层西户。我怀着随便看看的心理，又去看了：
依然是小高层第一排，俯瞰森林公园，楼上楼下，各有三室朝阳。
位置稍偏，恰恰在斜向的景观主轴上，和会所隔着喷泉小广场对临，
西户露台正好俯瞰景观广场。楼西侧是隔河相望的多层，没有肩并肩的13米栋距的高层，私密良好。
面积稍小，是因为客厅挑空，到坡屋顶板底的净高7米多，房型和原来的基本一样。
电梯间在对门户的一侧，噪音对我户影响较小，
。。。。。。
该出手时就出手，这样的房子再不买，更待何时！
半小时后，我怀着窃喜，签下了这份预售合同，现在，我就是在这套房子里写这篇文章。
再好的老婆也有缺点，我是如此调教的：
理解到施工图纸是朋友单位设计的，马上搞到建筑、结构、水、电等全套施工图，从来没有审图如此细心周全，意见出来，自己画好优化变更图，请朋友单位盖章发出——
楼上楼下的卧室窗子是连体铝合金，上下层窗因为铝合金一体，内侧不能很好的隔音，上下层声音影响较大大。所以，变更设计。
楼上挑空边梁，正好在楼下客厅的偏正中，450mm高大梁，装修很难掩饰，坐在沙发上，“鸿运”当头，感觉不好，于是，取消大梁，改为挑板。
主卧室的上方，正是景观亭，面积和高度，都很可观，由于纯属建筑造型，没有设计通道。于是，苦思幂想，设计出上人孔，防水防盗，一并考虑。
朋友后来说，甲方总工在变更单上签字：本设计变更同样适用后期其他户型。呵呵！
淘房完成，本可结束此文，可是刹车还有惯性，再多说几句——
由于上层没有阳台，下层阳台的层高贯穿两层，按照房产测量规范，应该不计入面积，私下交涉后，开发商退回阳台售价。
客厅挑空处20平米，最后被楼板分开上下层。又增加出一个客厅，既节能又私密。
阁楼上客厅部位，因为是坡顶，最高处还有4.5米，于是，装修出来穹顶的造型，高度还有3.6米。次卧室的坡顶，增加楼板，做出真正的阁楼，高点还有2.4米，讨巧的小手法，解决了通风和采光问题，成为我的视听室和孩子的玩具室。
露台分出前后花园，洗衣机和花池在后花园，绿色爬藤沿着栏杆，爬上屋顶，形成绿色的空间。前花园，孩子在青石板上跳绳，水沟撒上鹅卵石，吊篮在檐口下随风飘逸，我则坐藤椅上品茶。
现在，楼下作为办公室，楼上就是我一家三口的可爱小窝。
附几张蜗居照片： http://bbs.co188.com/list/viewthread.php?tid=2099106&ofid=0&extra=page%3D1&frombbs=1