北京的富人区调查

无论富人区的争论如何，富人区存在的现实则被大多数人接受。从方庄、亚运村、望京到中央别墅区，再到朝阳公园等，一系列的变迁沉浮，其间多少事，有多少的发展兴衰、五彩斑斓？又有多少的特色鲜明、迥异其他？

富人区：从集中到多点分散
从前文可以看出，关于“富人区”的争论一直在进行，也没有最终的定论，但透过历史的轨迹，“富人区”在北京却一直发展并延续至今。
根据本刊联合焦点房地产网的调查，其中大家公认的“富人区”主要集中在别墅区，尤其以中央别墅区、温榆河别墅区为代表的别墅区内，以朝阳公园为首的城市公园“富人区”也有13.49%的人群表示认同。（如表1）
“富人区出现、发展，从根本上来说是社会发展的必然，也是住宅发展差异化的结果——不同的阶层必然要求有自己不同的居住需求。北京的富人区发展过程主要体现了四个特点。” 资深地产人士张驰向《楼市》介绍：
“一、从集中到多点分散。一般来说，刚开始的富人区先在城市繁华区出现，或者在一些具有国际化的道路边进行 分布。随着社会经济的发展，当一些区域经济和商圈开始出现，富人区便开始依傍经济中心。当城市规模进一步扩大，城市中心的居住品质下降，富人对居住的品质要求却越来越高，郊区化、占据丰富自然环境资源的别墅区将成为富人居住的另一选择； 二、从比较单一的以国内富人为主的有限人群逐渐扩大为面向更多的国际人群消费。国际化特点得以加强；三、富人区间的发展竞争更加激烈，更加趋向高端和国际化；四、区域发展的速度从最初的缓慢转移到发展扩张更加快速。


方庄、亚运村——随历史没落的“富人区”

方庄：京城最早的富人区
北京中原投资顾问中心总监李林先介绍：“作为北京最早的富人区，方庄成就富人区更多的依赖于政府当时的住宅区建设政策。”
1986年，区域商品房开始发售。区域严整的规划，便利的交通、齐全的配套以及美丽的环境引来京城一批最先富起来的商界成功人士与影视明星竞相抢购方庄房产，使得方庄成为京城最早的富人区。区域期房售价也从1990年的2000元/平方米左右，到1995年涨至8000元～10000元/平方米的高峰。
随着社会的发展，方庄社区无论是社区规模、景观规划，还是户型设计、配套设施都开始落伍。部分先富一族纷纷离开方庄。方庄的房价也开始从顶峰回落。
“现在看来，方庄的所谓富人区，也只能称为10多年前的‘富人区’。随着社会经济的大发展，方庄已经明显没落。”李林先说。
而根据上文表1的结果，方庄作为“富人区”应该已经被大家“遗弃”。
亚运村：亚运会托热的富人区
“亚运村作为20世纪90年代国际化、外向型居所的集中地，其崛起表现了富人区逐步由面向国内富人向国际消费人群转化，国际化特点明显增强。” 张驰介绍。
1990年亚运村汇园公寓、华侨村等首批外销公寓发售，再次引发了人们抢购和居住的热潮，但这次让大家眼前一亮的人群除了一些国内的先富者外，另有大量的外国人。亚运村也成为北京最早的涉外富人区。当时的典型楼盘如阳光广场、汇园公寓等项目不论从外立面设计，还是从内部结构功能的改变上，都是当时高档住宅的佼佼者，售价接近1万元/平方米。
但同样好景不长，随着国家取消内外销售房的差别以及亚运村商住用户的增多等原因，区域环境、居住品质逐步下降，交通问题成为困扰区域发展的难题，亚运村也如方庄一样开始了自己的“落没”之路。

望京——地产成长时代的准富人区
“在各种社会大背景下，望京的发展代表了北京富人区的成长年代。”张驰介绍。
望京之所以被称为富人区，一个是因为区域韩国人聚集，区域早期一些高品质楼盘的吸引力也值得关注。
“方庄、望京这些区域曾被冠以富人区的头衔，但是现在没有人再把它们当做富人区来看待，随着社会的发展，商品房的概念已经深入人心，社会对于财富的定义也不同于以往了，所以富人区的概念变化是随着社会财富阶层的定义而变动的。”北京成业行市场拓展中心拓展部长肖宇也表现出了对前述“富人区”的“微词”。
随着曾经“卧城”的尴尬，望京的“富人”也一度逃离。“望京、亚运村、方庄地区都由于富人区核心资源的缺乏而逐渐为其他新兴地区所取代，富人陆续迁出，逐渐成为中层客户的居住区。”阳光上东销售总监郭玉恒对此如是分析。

燕莎——历久弥坚的富人区
在方庄、亚运村、望京等区域逐次沉浮的同时，燕莎区域凭借其独特的区位也开始形成一个新的“富人区”。
“燕莎区位优越，靠近使馆区，紧邻首都高速路和丽都饭店，有先天优越的涉外资源。随着CBD规划确立，燕莎也成为商务区辐射的一个目标。加上区域内友谊商城以及众多酒店等配套的带动，周边出现了众多高档社区、写字楼、公寓等。北京已发售的外销公寓70%集中在这里，如棕榈泉国际公寓，京达国际公寓等，而且区域内八成以上为高档住宅。成为北京城内涉外气氛最浓郁的一个区域。”一位业内人士对《楼市》介绍。
但张驰认为：“类似燕莎这样的区域，虽然富人聚集，其实更多的是一个商务区，而不是典型意义上的居住区。富人区更多强调一种居住生活的概念。”
　　
别墅区——资源得天独厚的富人区
张驰认为：“当富人区发展走过城市繁华区和经济汇总新区聚集后，必然要走向对稀缺资源的追求阶段。而此时的背景是城市规模逐步扩大，一些市郊具有丰富自然景观资源的区域逐渐被发现。富人区开始呈点状分布。”以别墅为主要产品形态的富人区在1999年左右开始形成。
目前的别墅富人区主要分布在北京的东北和西北部，区域具体体现为“一山”（西山）、“二河”（潮白河、温榆河）、“三线”（立汤、京顺、京通）、“四高”（京昌、京沈、京开、京密四条高速路）。
在本刊“认可的别墅区域调查”中（如表1），有总共38.48％的受调查者选择了中央别墅区、温榆河别墅区、西山以及小汤山别墅区。
“相比其他住宅产品，别墅更能代表一种身份和品味。而中央别墅区不仅位置优越而且基本集中了北京别墅市场最高端的产品，居住人群也多以国际500强中的高管和首席代表等人群为主，可以称得上是北京最纯粹的富人区。”在众多的“别墅富人区“中，李林先表达了自己对中央别墅区的推崇。
张驰也对此表示赞同。他认为，该区域与燕莎、国贸等涉外商务使馆区有着密不可分的联系，已经形成了较为浓厚的外籍人士居住氛围。
“未来富人区的发展会成片发展，并且亚北和中央别墅区会成为关注的焦点，会逐渐有融合的趋势。” 庞博国际执行董事刘东对《楼市》分析认为，而其他区域距离较近的也会成片发展，比如燕莎与朝阳公园与望京，每个区域在保持原有特征的基础上会逐渐融合。
　　
朝阳公园——城市公园边的富人新选择
随着北京压力和生活工作节奏的加快，越来越多的富人开始意识到居住在郊区别墅时间成本太大，因此兼具景观、交通优势的城市公园景观区域楼盘开始成为他们新的目标。比如昆玉河流域、紫竹公园和朝阳公园附近等区域也使富人聚集。而根据本刊的调查结果，也有13.49%的人选择了朝阳公园（如表1）。
肖宇认为，一般在国外，富人区不会出现在城市中心。那是因为它的市场价格决定了老百姓根本支付不起房价和生活成本，只有富人可以拥有。
如2001年，朝阳公园南门的棕榈泉国际公寓开售，价格为9800元/平方米，随后紧邻该项目的公园大道也入市，从而拉开了朝阳公园作为新的富人区的序幕。
到2003年、2004年，区域内出现了阳光上东、观湖国际、东山墅、九号公寓、维多利亚公寓等为代表的高档项目，均价也从2001年的9000元/平方米左右上涨到今年的13000元/平方米。成为目前城市中心富人区的另一个新代表。区域发展前景一路走好。
而对于高档楼盘聚集、被很多业内人士看好的“未来的富人区”朝青板块，根据本刊的调查，只有1.35%的受调查者表示认可（如表1）。
“一些所谓的富人区，其中也有经济适用房等相对低档的产品杂居，区域产品和环境的纯粹性将大受影响。如备受关注的朝青板块，产品混杂，影响了区域品质的纯粹性。从发展的角度看，区域更适合打造一些中高档居住产品。目前的富人区概念有一定的炒作成分。”李林先说。
“总体说来，北京的富人区是一定历史、社会经济发展的产物。在一定的社会历史和经济条件下产生，也随着不同的社会历史和经济条件变化而发展变化。”