关于方案设计时的容量估算问题，求助。

现有一小区，建筑概况如下：
总建筑面积：55385.59平方米。其中：
地上： 47154.19平方米。包括：商业用房（商业门面）面积8050.39平方米，公寓面积39103.8平方米。
地下： 地下车库：8231平方米（包括设备用房1000平方米）。

现要估算该小区的用电量，并选择变压器。

我的做法如下：
对于住宅部分，由于没有给定总住户数，而是给定的面积，我采用单位面积法计算负荷（住宅取50W/平方米），即：39103.8x50=1955KW.

对于商业用房部分，（取60W/平方米），即：8050.39x60=483KW
地下部分，（车库取4W/平方米，设备用房取80W/平方米），即：（8231-1000）X4=26KW
1000x80=80KW

我想问的是：
1、地下车库部分除了上面的基本照明负荷外，还有各种设备（如送排风机、各种水泵）的用电的容量怎么计算？上面的单位面积法肯定没包括这些设备的啊。
2、上面的做法是否正确？有什么不妥之处？（住宅最好是用单位指标法吧）

3、另外，现在一般将公共用电（住宅照明和空调）和专用用电（车库、办公部分的负荷）分开管理，因而分别设置公用和专用配电房。
那么究竟什么情况下就需要分设公、专配电房呢？
4、如果已计算出公用用电：2000KW，专用用电：780KW（乘了需用之后）。 那么变压器如下选择：公用：2x1000KVA，专用：1x800KVA。可以吗？
赐教！赐教！