上海别墅策划全案10

【第十章 整体开发推广的思考】
一、整体开发理念的思考
理念之一：围绕市场，赚足利润
——作为一个发展商，赚钱是本能和动力；只有赚钱，才能生存，才有发展；
——卖掉产品，才能赚得利润；要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。
理念之二：做精品，树品牌
——作为一个有远大发展规划的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌；
——先天的自然资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件；
——不是顶级价格，但必须抢占高档概念，塑造顶级品质
理念之三：尊重共性，突出个性
——别墅的特性和消费者消费偏好要尊重，但上海的客户可教育；
——只有突出个性，才能形成差异，才能在激烈的别墅竞争中脱颖而出。
二、关于项目整体推广的思考
我们根据经验认为本案的推广应该遵循以下原则。
1、 前期蓄势要充分。
高台蓄水，概念传播
无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们可以通过假想目标客户的拜访检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。同时我们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在别墅市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标消费群的关注。
2、初期推广要谨慎。
少量面市，试探市场
在本项目所在地块的特性，虽然地块资源丰富，但是由于目前松江新城尚处于规划发展的初期，周边市政配套、交通配套、生活配套尚未有明确的落实，同时本案产品和所针对的消费群都需要经过市场的检验，因此在推广初期以少量别墅的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市。
2、正式推广要层次清晰、组团性强。
分期推出，滚动开发
别墅尤其是独栋别墅作为特殊的物业形态其推广应该层次清晰，概念明确，组团性强。
三、分批推案思考
我们建议本项目一期304亩（按0。28容积率估算，一期总建面为5。67万方）按三阶段分批推出，具体分期如下：
第一阶段：
以小区主入口、会所以及部分别墅作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分；第一阶段体量为1.2万方（40-50栋单体别墅，含1-2栋豪华别墅），树立高档形象，拨高地价，塑造本案大型高档纯水景别墅社区概念，抢占定位制高点，打响品牌；
第二阶段：
在第一阶段品牌基本树立、去化达80%情况下，加推项目右下侧地带的60-70栋别墅（含1-2栋豪华别墅）；在本阶段，力求实现资金的迅速回笼；
第三阶段：在前两阶段整体去化达80%以上时，推出剩余房源，实现本盘的完全去化。
【第十一章　相关建议和思考】
一、 对单体面积的思考
单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力。
我们的建议本案独栋别墅的主力面积为：280-350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面积控制在5-6亩/幢。
二、 对房型设计的思考
空间是别墅的灵魂。必须从房型上对本案的别墅房型进行一场“空间革命”！
房型建议：
——两层半或三层为主，层高三米以上
——户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：客厅和主卧。
——客厅：所有的客厅必须挑高（4.5米，5.4米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；
　大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑
——主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台
——卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米（根据总面积作适当调整），次卫6-8平方米
——厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房
——餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三）
——充分利用水景和水系：可设计出有创新的别墅房型或生活型态（如：廊桥别墅）
——充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度
——功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排
礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间
功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /
室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化
——创新型别墅少量可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，首先为炒作概念，用大手笔体现实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升打下伏笔。
——特别的豪宅：本案的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。
三、 建筑立面及风格的思考
——整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。组团内各幢别墅间各有特色，但总体协调。
——高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验。
——建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化。
四、 开发时机选择的思考
A、开发总体战略——后发先至，产品取胜
B、入市基础：松江新城规划落实进入实质性阶段；基础配套建设进入实质性阶段；本案产品规划完善
五、 对会所功能设置的思考
本案会所的功能设置可从以下各项考虑：
服务性：以提供打字、传真、复印、票务及小型会务服务为主的商务中心；提供日常服务的超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等；
运动型：室内温水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕电影）、健身房、韵律*房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室；
餐饮类：餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等
其　它：阅览室、保健诊疗室等。
六、 智能化系统思考
建议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。
1、信息网络系统：由Internet宽带网接入（每户要求10M带宽）。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和VOD点播。
2、安全防范系统
（1）门禁系统　 （2）周边防范系统　　（3）电子巡更系统　　（4）可视对讲及家庭安防系统
3、物业管理系统
（1）停车场管理系统　　 （2）耗能自动接收系统　　 （3）一卡通系统　
（4）背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统　（5）综合物业管理系统
（6）物业服务：提供许多个性化的服务、24小时物业服务
七、 新材料、新技术的应用
对于别墅这种高档次、高价值、高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料、新技术的应用十分必要。根据对上海别墅市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议在盛唐艺术园的规划设计中，尽量考虑以下新材料、新技术的应用：
——新型保温、隔热材料　　 ——防渗漏、噪音材料　　——新型门窗、新型板材
——集中供暖、变频直供水　　　 ——绿色环保建材
建议按照国家康居示范工程十大标准、参照国家《商品住宅性能评定方法和指标体系》之3A级标准和《绿色生态住宅九大指标》的相关规定。
八、其中部分涉及运作核心、企业机密等内容不好公布，请方家谅解。