再议房地产业三大焦点：问题、原因与未来

作者：中国土地学会秘书长 黄小虎

　　20世纪80年代初，邓小平同志曾到西方国家考察，在考察中发现西方国家的国民经济有两大支柱产业，即建筑业和汽车业。受到发达国家经济模式的启发，邓小平同志认为我们中国也应该向这方面发展，因此提出了住房制度改革。20多年过去了，我国的房地产业或者建筑业占GDP的比重已经超过了百分之八，占固定资产投资已经超过了百分之二十，实实在在的成为了国民经济的支柱产业，拉动了国民经济的发展。如果说在90年代初、中期，人们对房地产业是否是国民经济的支柱产业还有争论和分歧，那么现在这一点已经不会再有人怀疑了。经过了20多年的风雨历程，我们已经充分肯定了房地产业的成绩。

　　地产行业，问题知多少

　　2005年，中央大大加强了对房地产业的调控力度。而业界和部分学者却对此存在着不同意见，很多地方政府也没有积极响应。其实中央政府的措施是否完全得当，学者们可以提建议，但不应对政府调控持完全否定的态度。 我们必须正视房地产业存在的问题。房地产业自身的问题，大体有以下几点：首先是结构不合理，高档房、大户型房居多，低档、小户型房数量不足；其次是空置率偏高。空置无疑是一种浪费，目前总空置面积达1亿多平米，空置率最高达40％，占用资金数千亿；再次是房价依然居高不下。有的楼盘测算为国际标准测算的3倍，有的楼盘测算高出正常房价的20％－30％。最后是由于近年房价上涨较快，买房成为投资、投机的对象。而投资、投机进一步抬升了房价，房价一旦上升，又会进一步吸引投资、投机，形成恶性循环。无论投资或投机，这些具体的行为都是理性的，但其总体的结果却演变为非理性的。那么，房地产业究竟有没有泡沫？结论是：不能说全国的房地产业都有泡沫，但泡沫确实已经是一个带有全局性的问题。至于具体的泡沫有多大，就要看偏离实际价值的程度。房价泡沫的最终结果不外演变为金融问题。

　　以上是房地产业自身的问题，而这些问题已影响了我国的整体经济形势。先是产业结构的失衡。回顾这几年的宏观调控，都是先从部分行业入手，比如钢铁、水泥、电解铝等，2004年，宏观调控开始转向房地产，发现是它带动和拉动了有关行业过热。

　　二是积累与消费失衡。其判断标准就是投资率偏高，或者称之为积累率偏高，按照原有的统计口径，2005年积累率已达55％，据社科院预测，在惯性作用下，2006年将可能达到60％，而消费率却只有40％，即使按照刚刚公布的经济普查数据，消费率也只有55%，这样低的比例是极不正常的。当然，与之相关的不仅仅是房地产热，还有城市建设热。其结果，造成了积累与消费的失衡。近几年，投资数额迅猛增长，短短一段时期中，就可以形成很大的产出和产能，而按照现有的消费能力，这些产出和产能是消费不了的。现在对其消费的渠道主要是依靠出口，但由于我国与发达国家以及经济结构相似的发展中国家贸易摩擦的逐渐加剧，在不久的将来，出口将越来越不顺利。宏观经济学会专家王建预测，2007年会出现严重的生产过剩和通缩局面。

　　三是社会分配失衡。房地产行业目前的利润绝对不是正常的。很多典型测算表明，房地产的利润率普遍在60％－100％以上。这种情况，本身就是属于社会两极分化现象。再加上房价上涨过快，促使投资、投机的活跃--投资、投机是非生产性的，类似炒股，有赚的一方就有赔的一方--最终结果，形成了穷人补贴富人，也促进了社会两极分化。

　　四是地区发展失衡。由于近几年城市建设，包括房地产业，发展太快，使得整个社会资源过分向城市集中，包括农村的很多资金也都流向了城市。这样一来，中西部的地区农村的发展空间受到了很大的挤压。我们通常所说得内需不足，消费市场启动不了，其实最主要的就是农村市场没有发展来，农民消费在整个社会商品零售总额当中只占到34％。

　　五是房地产业虽然对就业起到了积极的作用，但由于后续方面的问题没有解决好，也凸显了社会矛盾：如征地问题，拆迁问题，打工者工资问题，打工者居住问题等等。还有基本上没有纳入各级城市政府视野的，主要是靠城乡结合部来解决的农民租房问题。无论房地产业还是房地产市场，都不能忽视这个最低档的租房市场。但目前不仅基本上没有相关部门管理，而且在政策上还存在着这样那样的限制。

　　六是房地产业虽然对国民经济有很大的拉动作用，但不能否认，这个产业本身及其所拉动的产业大多是技术含量比较低的。因此我们不能认为房地产业对整个国家的技术进步起了很大的作用。况且它所带动的大部分是高能耗、高污染的产业，由此产生的相关问题就是我们近几年的快速发展，其实在某种程度上是透支了未来的资源，造成了严重的环境压力。

　　地产问题，原因何在

　　房地产这样迅猛发展，主要的获利者是谁？第一是地方政府，第二是开发商，第三是近年出现的投资、投机者。对于投资、投机者，开发商们没有必要对其作出太多指责，因为在商言商，商人毕竟是要赚钱。目前，银行利率低，资本市场不看好，唯有物业房产可以保值、增值，投资于房产可以说是理性的选择。但现在问题的关键，主要是出在政府行为上。很多地方政府对大兴土木和投资房地产的积极性非常高，这无疑也在相当大的程度上对房地产的快速发展起到了推波助澜的作用。

　　从根本上说，出现上述问题的最主要原因是体制问题。

　　第一是财政体制的问题。93年以后的分税制逐渐解决了中央财力的困境，但新的财政格局又使地方财政捉襟见肘。一系列的财政困难逼着地方政府把目光转向房地产业和建筑业，因为这两项是地方财政的税源，另外，土地出让金也是预算外的一项大的收入。再不能保证地方财政收入，同时又想让其崛起并推进其城市化的情况下，地方政府的资金从何而来呢？最简单直接的方法就是要大兴土木！因此，要解决上述问题，首先就需要调整财政分配格局，同时还需要转变政府职能，使政府事权与财权相对应。

　　第二是银行款项的影响。很多银行一味鼓励人们进行房地产投资，却没有考虑到鼓励投资的结果助长了房地产业的泡沫膨胀。针对目前的局面，即使普遍调整利率也并不是最佳的解决方案，因为利率就像一把双刃剑，不止可以抑制人们希望抑制的投资行为，也可以抑制人们不希望或不该抑制的投资行为。所以普调利率要慎而行之。对此建议银行采取区别对待的政策，可以参考国外提供房贷的金融措施。例如美国有其专门提供房屋信贷的机构，这些机构不一定都是商业银行，也可以是一些由政府控制的，承担一定政策性行为的--如利润的一定比例用于补贴低收入者购房--组织或机构。 第三是土地制度。据国务院发展中心在一些省份的调查显示，现在这些省份内的开发商自有资金是20％，并且跟银行公布的全国性数据不同的是，这20％当中还包括预付款。而银行提供贷款的依据是土地抵押，此外，政府还可以用储备的土地作抵押或质押，直接从银行贷款用作建设投资，当然，这里更多是以政府的信用作担保。可见，地方政府投资房地产的外在压力是财政问题，而内在动力就是银行和土地制度的结合给地方政府提供了运作的空间。当然，目前土地制度本身也还在讨论中，争议良多。

　　第四是税收的监管。地产商逃税，已经不是新闻了。确实我们的税收监管还有很多环节有待完善。

　　行业管理不善也同样是导致上文所述问题出现的一个原因。从长远看，预售房制度应取消。在房地产业的发展初期，为了对其进行扶持鼓励，允许预售，是正确的。但很多问题如自然垄断、霸王条款、皮包公司等也都由此而引发出来。目前世界上允许预售房屋的国家已经所剩无几，我们也应考虑逐步取消这个作法。所谓逐步，就是不能一蹴而就。否则大量开发商会资金断裂，银行压力也将增大。另外，关于商品房的价格也应加以管制。特别是应大力建设廉租房，对于收入过低者，可使其先租赁若干年，然后将租金折抵以后再对其进行买卖行为。

　　总之，作为企业，所得利润应是正常的，但现在的房地产业却有着超高额的利润，这从一个侧面折射出我国的金融、土地、税收和行业等管理制度的不够完善。

　　地产未来，路漫漫其修远

　　房地产业不能永远成为暴利行业，暴利是导致前述各种问题的主要根源。今后各种改革与政策调控的重点，应是限制开发商们的自然垄断地位，提升消费者的谈判能力，使两者成为平等的市场主体。在此过程中，房地产业的利润会趋于平均化，不管是高档物业，普通商品房，还是廉租屋，开发商的利润都是大体平均（不是绝对平均）的。暴利问题解决了，所有问题就都可以迎刃而解了。但在解决暴利问题的过程中，涉及到了成本控制，那么房屋成本到底需不需要公开呢？从长远的发展趋势看，需要公开。这也是经济规律使然。顺应这个规律，房地产业才能健康发展，长治久安。而顺应这个趋势所经历的过程，势必也是房地产业界的优胜劣汰过程。

　　另外，目前房地产业的问题还是有其历史根源的：一开始的房改思路是租售并举，提租促售，小步快走。可是最后操作却演变成只卖不租，结果形成了诱导买房。租赁市场或二级市场长期无法启动，现在才逐渐开始升温。

　　通过对各路信息的汇总与挖掘，我们可以发现，房地产业所出现的种种问题，究其根源，并不在于房地产业自身，而是在于整个经济体制和管理机制的不够完善。因此如果仅对房地产行业的管理进行改革，是不能彻底解决这些问题的，还需要有综合、配套的全方位改革措施。