“配套费”是应由开发商承担还是消费者承担

房屋的配套设施通俗地讲有大配套和小配套之分.其中大配套是指城市供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、学校、医院等市政或公共基础配套设施,小配套通常指小区或房屋以内的管道煤气、采暖空调、安全防卫、太阳能热水器、电视电话宽带等配套设施.那么,我们购买的房屋到底应该包括哪些配套设施呢?或我们在房款之外到底还是否应该另行支付“配套费”呢?“配套费”是应由开发商承担还是消费者承担呢?

要搞清上述问题,首先应弄懂开发商的角色定位或开发商开发建设房屋的全过程.

开发商购买或拥有一块可供房地产开发的土地后,一般都可以取得房地产开发临时资质,然后开发商就到土地、规划、建设、房地产等管理部门分别申办《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等销售房屋必需的行政批文并交纳相关规费或税收;然后委托勘察单位进行地质勘察并支付勘察费用;委托设计单位对房屋基础、主体结构、附属设施、配套线路、管道、设备等进行设计并绘制相关图纸,开发商向设计单位支付相应设计费;将建筑安装工程发包给施工单位并支付施工费,将安防系统等弱电工程、电梯、管道煤气等专业工程发包给具备相应资质的施工单位并支付施工费,将建筑装饰、装修工程发包给装修公司并支付相应费用;委托工程监理单位对工程质量进行监督并支付监理费;房屋建成后,有些开发商还会委托房产销售公司销售房屋.在整个开发销售过程中,开发商需要向勘察、设计、施工、监理、专业工程施工方、房产销售公司以及政府主管部门分别支付不同的费用,贷款开发的,还要向银行支付贷款利息,所有这些费用之和构成房屋开发成本。

《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》第五条规定：“关于成本和费用的扣除问题。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。”可见，无论大配套还是小配套，只要是房屋建成前已发生的费用，就应当已进入了开发成本，不能重复收取。《建筑法》第二条第二款规定：“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”因此，房屋附属设施以及与房屋配套的线路、管道、设备的建造、安装费用属于房屋建筑安装工程费用的组成部分，已进入开发成本，不能重复收取。

许多开发商在收取管道煤气等配套费时称这是“代收费”，没有进入成本，这是说不过去的。

何为“代收费”？即开发商代理配套设施承建方向购房人收取费用。前提是，配套设施承建方与购房人之间应当存在合同关系且购房人需要支付相应费用，或购房人出资委托开发商在设计图之外增建某些项目，而实际上，在房屋建成销售前，购房人并不确定，也就不可能有任何委托行为或与配套设施承建方发生任何法律关系，开发商是以建设方的身份直接与配套设施承建方签订合同，约定价款并支付费用，承建方开具**给开发商，开发商将**作为财务凭证做账，进入成本，抵扣税收，怎么能说是“代收费”呢？在开发商与配套设施承建方签订的合同中，购房人没有任何身份，不享有合同权利，无权监控合同款项的使用，无权监督工程质量，自然就不应负担合同价款。至于配套费是否进入成本并不是可以另行收费的理由，国家规定可进入成本，开发商不把它做进成本，那是开发商自己的事，何况进不进入成本购房人是无法监控的，配套费的发票从来都不会直接开具给购房人，而是开具给开发商，开发商不将该发票作为成本凭证做账的情况也是很少见的。

如果“管道煤气建安费”可以拿出来单独收费，那么其他项目也可拿出来单独收费，因为几乎所有项目都不是开发商自己亲手建造的，都是开发商以建设方的身份发包给勘察设计、施工、监理等单位完成的，开发商只是一个组织者、投资者。“管道煤气建安费”是煤气公司收取的，开发商拿该费用来分摊给购房人，那么，建筑安装工程费是施工单位收取的，为什么不拿建筑安装工程费来分摊呢？设计费用是设计单位收取的，为什么不拿设计费来分摊呢？开发商说“管道煤气建安费”没进入成本，同样可以说“基础打桩费”没进入成本；开发商说“有线电视建安费”没进入成本，同样可以说“分户门、分室门、窗的建安费”没进入成本，甚至可以说“某根柱子、某根电线、某根水管”未进入成本，那是不是干脆全部将房屋拆开来按建筑材料一项一项地收费算了,显然不能。

现如今在昆明有的开发商除了在房款外另行收取对讲系统费、太阳能安装费、管道煤气费、有线电视端口费、宽带安装费、电话安装费、热水器安装费等费用之外，已经出现另行收取公共电梯设施费、分户防盗门或单元防盗门费、车库门费等现象，且收费标准或金额千差万别，照此下去，消费者真不知道自己到底买了房屋的哪一部分。

那么，消费者向开发商支付的房款到底购买了房屋的哪些部分呢？

根据强制性国家标准《住宅设计规范》的规定，住宅内必须具备如下附属设施设备：①室内给水排水系统；②预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施；③每套应设燃气表，住宅内燃气管道和其它用气设备的设置，应符合现行国家标准《城镇燃气设计规定》（GB50028）的有关规定；④有线电视系统的线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网的要求，一类住宅每套设一个终端插座，其它类住宅每套设两个。⑤电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。一类和二类住宅每套设一个电话终端出线口，三类和四类住宅每套设两个。⑥每套住宅宜预留门铃管路。高层和中高层住宅宜设楼宇对讲系统。

云南省工程建设强制性标准《城市住宅建设标准》（DBJ53-8-97）第二十二条：“住宅共用天线、有线电视天线、电话管线必须设置到户。”第二十三条：“有管道燃气供应地区，供气管道系统设计与施工应与土建同步完成，每套住宅应设燃气计量表。”第三十二条：“住宅分户门应采用安全防护门。”第三十三条：“高层住宅可设置楼宇对讲系统。”对于管道煤气问题，《城市燃气管理办法》第九条：“民用建筑的燃气设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。”第十四条：“城市新区建设和旧区改造时，应当依照城市燃气发展规划，配套建设燃气设施。高层住宅应当安装燃气管道配套设施。”《昆明市燃气管理办法》第七条和2005年6月1日起施行的《昆明市燃气管理条例》第七条均做出了类似的规定。

除此之外，房屋设计图（含设施设备图）中所包含的配套设施设备以及《商品房购销合同》中所约定的配套设施设备，开发商售楼广告宣传中宣称其所具备的配套设施设备，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果该广告对房屋设施所作的说明和允诺具体确定，该宣传应视为合同内容，消费者所购房屋应具备上述配套设施设备。

《城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定：“房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。”建设配套基础设施是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能所必须具备的基本条件，没有相应配套设施，就没有可以正常使用的房屋。因此,开发商开发建设的房屋除了必须具备国家强制性标准规定的配套设施设备外,尚应完成施工设计图中已有的、广告宣传承诺的和《商品房购销合同》中所约定的配套设施设备,这些配套设施设备不得另行收费.

《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第三条规定：“整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费［1996］2922号)颁布前，已按规定审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费［1996］2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。”

《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》第二条规定：“要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。”《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第五条规定：“规范垄断企业价格行为。对住房开发建设过程中，经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线”)等垄断企业价格行为进行全面整顿。“两管三线”安装工程要打破垄断，引入竞争，由房地产开发企业向社会公开招标，自主选择有相应资质的企业承担安装工程；所需设备材料由承担安装工程的单位自主或委托中介组织采购。省级价格主管部门应加强对“两管三线”材料费、安装工程费等相关价格的管理，规范垄断企业价格行为。严厉查处垄断企业强制推销商品和服务及强制收费的价格违法行为。”

在国家对“大配套费”进行整顿的同时，部分地方省市政府已开始对“小配套费”进行整顿，如辽宁沈阳市已有明文规定：不得在商品房销售价格以外变相收取任何住房建设费用。严禁向业主收取对讲门费、对讲系统费、可视对讲系统费、防盗门费、内部电话安装费、道路建设费、门窗差价款等任何商品房价外的费用。江苏省已明文规定：住宅商品房销售中对购房者最终结算时实行一个价格，开发企业不得收取未经价格主管部门批准的，在价格之外的任何费用，政府行政部门不得擅自立项、超标准、超范围向开发企业收取各种费用。商品房买卖合同中不得出现不可预见费、待摊费用等不确定性条款。安徽省《关于规范商品住宅销售价格行为实行明码标价制度的规定》第六条：“商品住宅开发建设期间所发生的各项费用，按规定计入成本，房地产开发经营企业不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用。”第13条：“房地产开发经营企业在买卖合同中不得设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。”第14条：“房地产开发经营企业不得在销售价格外强行推销及搭售商品，不得将应由其承担的费用转由购房人另行支付。”