“以房养老”模式引关注 短期难在全国实施

年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”。这种利用“倒按揭”方式获取养老资金的办法在上海市、长沙市等地引起了极大关注,并有人大代表提议希望推广这种养老模式。

　　业界还传出，建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。对此，专家认为，这种做法虽然初衷很好，但要在中国实行还要跨越银行经营方式、社会伦理观念等多道门槛，因此在两三年内还很难进入实际执行层面。


　　据业内人士介绍，“住房反向抵押”又叫“倒按揭”，在国外兴起只有一二十年时间。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种“以房养老”的方式。

　　“倒按揭”还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

　　这种“倒按揭”模式在国内的实际可操作性有多大呢？北京链家房产中介公司市场总监金育松接受记者采访时说，“倒按揭”模式不失为一种社会保障的新方式，这种做法有利于一些孤寡老人实现老有所养，因此“倒按揭”模式比较适合此类人群。但他同时强调说，这种“倒按揭”产品在我国要想形成一定的“气候”和规模，首先要解决与中国的传统理念的冲突。

　　金育松说，一方面“倒按揭”模式的受众人群是比较少的，对于无子女的老人来说，这种养老方式还是比较合适的。但在除此之外的人群中，目前能接受“以房养老”的可能只有极少部分家庭。这主要是观念问题。因为中国人习惯将财产留给子女，对绝大多数的老人来说，房产是他们最大的一笔财产，按照惯例老人通常会把房产留给愿意照顾他们的小辈。同时，赡养老人也是子女应尽的义务。

　　另一方面，“倒按揭”的做法非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。比如，“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素。因此，“倒按揭”利率的确定是一个比较大的难题。如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。“我个人认为，目前这种做法在银行范围内大量推广的可能性不大。”金育松说。

　　对于这种说法，上海富阳物业咨询有限公司研发部经理胡欣表示赞同。他说，“倒按揭”在国外的流行，是与当地的国情和居住风俗有一定关系的。但目前在国内没有相关的政策条款和案例，而仅仅是处在一个前期的酝酿过程中。

　　胡欣说，“倒按揭”对于上海这样的城市来说是一个好的现象，因为上海人口的老龄化问题非常突出。目前，60岁以上的老人已经占到上海市总人口的20%左右，而政府的养老金制度每年都处在赤字的状态。因此，在这样的背景下，从理论上看“倒按揭”模式具有较强的可操作性。

　　但胡欣同时指出，从实际的角度分析，这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度，负责“倒按揭”业务的银行需要进行大量的调研和调查工作，还需要大量的保险精算方面的人才，而如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中更是一个比较难于解决的问题。他认为，近两三年内，这种业务很难在全国范围内展开。

　　对此，银行内部人士又是如何看待的呢？某国有商业银行房贷部负责人表示，多年前就已经有提案了，但目前要实现还有很大的困难。这位负责人认为，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。由于我国的房地产市场价格走势、人均预期寿命等相关因素还没有长时间的稳定表现，银行控制风险的难度很大。

　　同时，国内商业银行内部业绩考核方式和经营理念也是阻碍银行推出“倒按揭”的主要原因。目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，而“倒按揭”要获得盈利却需要经过较长的时间。因此，在任的经营部门负责人显然不会对任期后才能产生效益的贷款品种产生兴趣。