发布于：2006-02-12 09:19:12
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我国住房过剩风险为何被漠视 房价是重要因素
上海证券报
国家统计局近期公布的三个房地产数据显示,我国面临着潜在的住房过剩风险。
第一,存量土地过多。数据显示,2005年前11个月,在我国的房地产本年购置土地面积中,未完成开发土地面积达16706.7万平方米,尚能满足1年多的开发需要。第二,目前我国房屋的施工面积相当于5年多的商品房竣工面积。第三,商品房的空置面积增加。2005年11月末,全国商品房空置面积达1.14亿平方米,比2004年同期增长14.2%,规模超过2005年上半年房屋竣
工面积。
但是,从目前市场的反应情况来看,显然并没有把这种潜在的风险当回事。以广州为例,尽管有国家的调控政策出台,广州去年楼价涨幅依然迅猛,许多人估计,广州目前的房价与2005年上半年相比,其涨幅估计已在30%左右,令人瞠目。
房价何以漠视住房过剩风险的存在,我行我素地上涨?笔者认为,主要有以下几个原因:
首先,信息不对称,公众对潜在的风险一无所知。房地产市场存在着严重的信息不对称。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息,也可以借助广告的力量造势,混搅信息,误导大众。加之公众一向有跟风传统,在不实信息的误导下,很容易作出错误的选择。
信息不对称造就了房产市场的"卖方市场"。在一些被追涨的楼盘,购房者常常遇到房屋已经售完的情况,这加剧了他们的追涨心理,直到国八条出台,公众持币观望,才突然发现,许多过去供不应求的楼盘,竟然还有不少房屋并没有销售出去。
除了开发商的原因,还有政府的原因。比如,开发商经常以土地供应紧张即所谓的"地荒"说,来加剧人们的恐惧心理,抬高房价。针对这一点,2005年上半年,国土资源部以翔实的数据,对开发商的"地荒"论进行了严正驳斥。假如政府能够在信息公开、信息透明中有所作为,开发商操纵信息误导公众的伎俩就难以得逞,房价将由市场主导,其价格也将接近真实。
其次,商品房结构不合理,主要表现为三个方面:
一是经济适用房和低价商品房供应严重不足。以北京为例,2005年8月26日,北京市国土资源局新闻发言人张维表示,"2005年北京市在土地供应计划"中为经济适用房安排了200公顷用地指标,但各区县上报的用地面积仅为80多公顷,只达到了原计划1／3。经济适用房的供应不足,成为房价上涨的一个重要因素。
二是商品房结构不合理。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾举了一个例子,有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二,导致住宅类商品房供不应求,房价上涨。
三是投资性购房的比重增长过快。谢家瑾说,在上海,投资比例达到16.6%。长沙市的住宅投资比例为16%,写字楼则高达40%。投资性购房对房价上涨,起了推波助澜的作用。
最后,地方政府在房产市场中矛盾心态,是房价漠视住房过剩风险的一个极为重要的因素。对于住房过剩的风险,地方政府并非一无所知。但是,他们经常处于一种矛盾的状态之中难有作为:
各级政府就是土地的拥有者,他们决定着土地的供应量、供应类型及转让价格,是房地产市场的主角之一,如果房价下跌,势必会减少政府的收入,当然,这种收入并不局限于土地转让的收入,还包括税收等诸多方面。
另一方面,政府又是管理者,面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声,面对中央稳定房价的政策,各级地方政府又得有所表示。
一边是责任,一边是利益,地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价中的责任不能充分展现,这点很容易被开发商加以利用。
必须要正视的是,漠视住房过剩的风险是危险的,因为这种风险假如得不到化解,其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益,考验着各级政府和开发商们。
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只看楼主 我来说两句抢地板日前，国家统计局发布报告《重视房屋潜在过剩的矛盾》，戳破了开发商“房屋供不应求”的论调。然而，数字显示房价仍在不断上涨。那么，怎么会出现“住房过剩”？报告负责人张海旺澄清,因为目前还没出现商品房供大于求的逆转，因此房价增速还未大幅下降。虽然如此，但房屋潜在过剩风险已出现。【国家统计局三大数据揭示我国面临住房过剩风险】
事实上，一些开发商也正利用这一点试图证明“伪房屋过剩说”。在一场公开辩论中，有开发商表示，房屋过剩的标志应该是价格的下降，但现在除了上海外，大部分城市的房价始终都一路攀升，所以不存在房屋过剩问题。
张海旺通过研究发现，2005年三项重要指标同时都预示着房屋存在过剩风险，这是以前从未出现过的现象。一是2005年房地产未开发土地面积占本年购置土地面积在2004年超过50%的基础上，进一步提高到近54%，如果这些土地完成开发并形成商品房，必定会大幅提高房屋供给。与此同时，房屋竣工面积占施工面积的比率却大幅降低至不到19%，而且商品房空置面积同比增长超过14%。
不过，张海旺认为，“当前房屋潜在风险主要是结构性问题，还未转化为公开风险。”正因为还未转化为公开风险，才给一部分人留下了漠视或掩盖的余地。（栗晓莉）
住房结构性过剩 破解之道在于政府应该"归位"
许多地方房地产市场供应结构不合理，适合中低收入家庭购买和租赁能力的中小户型、中低价位的住房严重供不应求，使得这部分家庭买不到或租不到合适的住房。因此，当前的所谓“过剩”是住房结构不合理造成的，而绝不是我们的房子多到了住不了的地步。
“住房过剩风险”为何被漠视？
国家统计局近期公布的三个房地产数据显示,我国面临着潜在的住房过剩风险。
商品房空置面积达1.14亿平米 住房真的过剩吗？
2005年前11个月，我国本年购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。国家统计局近期公布的这三个房地产数据，揭示了一个问题———我国面临着潜在的住房过剩风险。
在房价不断上涨的今天，突然传出“住房过剩”这样的声音，实在是让人有点难以接受。按照常理，既然住房存在过剩，那么房价就应该逐步下调才对，但是实际上房价走势却始终一路攀高。空置房的存在确实是一个不争的事实，但空置的绝大多数都是一些中高档住房，而经济适用房之类的低档住房则鲜见“空置”一说。
·空置房的大量存在，虽然不能简单理解为生产过剩，但绝对难逃盲目开发之嫌。
·在我国的住房市场上，没有生产过剩，只有营销过剩；没有卖不出去的住房，关键是看开发商准备把房子卖给谁
建设部官员：经济房的大门应该对假穷人紧闭
国家建设部有关负责人日前表示，2006年要落实经济适用住房建设与管理的各项政策，严格供应对象和申请审查。而不久前，广州市多个部门召开工作会议不经意中传递了一个信息：广州将重启经济适用房计划。联想到建设部将2006年定为“鼓励住房消费年”，我们不难发现，这一声明透露了一个显而易见的信息——2006年，中低收入者的住房问题将受到政府更大的关注。
看世界各国如何限富人买房 炒房经济隐忧凸现
近年来，中国的房地产市场越来越热。在不少人为“基本住房”发愁时，改善性购房和投资性购房的强劲势头令国人关注。对此，国土资源部的高级官员表示，我国已在研究征收不动产税，它将保证个人居住的基本需求，对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，税率也要高。为此，本报驻外记者进行了一系列调查研究，让我们来看看其他国家的想法和做法。
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下面是朋友送给我的几条信息.加上最近国家统计局公布的数据,有媒体说国内房地产市场出现了产能过剩.
先看这些信息.第一则是沪市的东方通信近日与工行杭州高新支行签订委托贷款协议，将7000万资金转贷给杭州三和置业———浙江最大地产商之一，利率14%，跟地下钱庄的利率差不了多少，类似例子在全国还不少，这说明楼市宏观调控的资金紧箍咒正在发挥威力，很多开发商资金链已紧绷。借高利贷预示着开发商在某种程度上已放手一搏，但后果也很严重，那就是一旦资金链断裂，就只有降价血拼一条路。还有,本来今年受银行资金链的影响 ,今年的春节前后上海的房价一定会大降, 但是实际却没降: 据了解,幕后的真实原因是由政府牵头,组织上海金山石化,有线电视,宝钢等大型企业,将它们的剩有资金通过银行高利拆借给房产商,帮房产商过难关.也就是说,国内房地产市场宁可高息借贷,也坚决不向百姓让利.
从这些信息来看,它说明了什么问题呢?一国内的房地产市场真是出现产能过剩吗?一边是大量的房子卖不出去,另一边广大的民众渴望房子但无支付能力;一边是政府要扩大住房需求,国家大量的资源投资,另一边是开发商拼命把房子价格哄台一路攀升,至以民众一点点财富都流入这个无底深渊.
也就是说,无论是从市场还是从经验的角度来说,国内房地产市场出现的情况只是市场的一般行为.因,在市场经济中,任何企业或行业的产品短缺或过剩都是一种常态,的任何企业都无法让自己生产产品完全达到供求关系的均衡点上.而企业则是根据这种市场行为的变化来调整其企业决策,来决定企业对该产品投入与产出.
如果没有市场的产品过剩或短缺,那么企业规模的扩大与缩小也就不会发生,企业的产品结构的调整也不会进行,市场产品的价格也就不会变化.目前国内的房地产市场的产品,并非是什么产能过剩,也不在于其空置率多高,而是一是产品的结构不合理,大量的高档产品不适应民众的需求,二是产品的价格过高,从而使得民众无能力来承担过高的房子价格.三房地产开发商之所以能够把自己的产品订在过高的价格上,问题就在于地方政府、房地产开发商、银行希望在高价下获得更高的利润或更轻易地掠夺到广大民众之财富。
从上面的信息可以看到，本来企业之间的融资关系无可厚非，但是这种融资关系变成了一些地方政府托市的工具，那么其市场的问题就大了。那时，本来市场的投资回报率是平均的。房地产的市场私人企业融资可以支付起12%利率，一是说明目前通过正常的途径无法来满足它们这种托市之要求，正式银行市场利率较低；二是房地产市场的投资回报率一定在高于12%，否则房地产开发是不会从这个市场来获得资金。但是目前正规的银行的利率仅是其中的一半以下。其实这样做，是几类企业通过正规的途径获得低成本的资金然后一起来分赃。真正受到伤害的是低利率存款的民众。而正是这样一种完全为非市场因素决定的市场从而使得国内房地产市场价格持续高下。三是地方政府为什么要参与其中，表面上看它是没有什么关系，但是实际上他们是其分赃者。通过抬高房价来抬高地价。因为，顺其市场而为，房地产市场的价格肯定下降，但地方政府、房地产开发商、银行都不愿意。
总之，从目前的情况来说，国内房地产市场根本无什么产能过剩，只不过是由于非市场因素导致房价过高民众无能力购买。对于这样简单的问题中央政府就真的没有办法吗？
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