智能建筑管理的现状与思考

张 伟 　张子峰

青岛市建筑工程质量监督站


　山东天华会计事务所


智能建筑，这个曾经使建筑工程发生质的飞跃的概念，已经被越来越多的人们理解和接受，甚至已经融合为一些高层次人士生活中不可或缺的一部分内容，愈来愈彰显出它独特的魅力。它以建筑为平台，采用4C(控制技术、通讯技术、计算机技术、多媒体技术)技术，集系统结构、服务、管理及他们之间的最优化组合，实现通讯、办公、建筑设备自动化(即3A)，给人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。它的出现，给生冷的建筑物注入了人性化的理念，符合时代的要求，所以发展迅速。

青岛市建筑工程质量监督站，从2000年，首先从对综合布线实行抽检开始，对智能建筑管理进行了逐步探索。经过这几年的摸索，既看到智能化建筑的不断发展壮大，也看到了目前智能建筑发展过程中存在的一些问题。这些问题如果日积月累，势必会成为这个强劲生命力肌体上的一颗毒瘤。

一、 目前智能建筑存在的问题

(1)盲目追求技术及硬件的"高、新、全"。由于一部分开发商对"智能"的片面理解，又缺乏对市场及其发展的调查分析，盲目认为：功能愈强愈好，技术愈先进愈好。其危害有三。第一、先进的技术未必都好。有些技术可能是最先进的，但却未必是成熟的、开放性的、可发展的。一旦采用此技术及设备，必然为其所累，其现在和将来都会被牵着鼻子走。第二、超出现实需要的"大而全"造成资源浪费。一般来说，智能建筑中的办公自动化系统的生命周期为1～3年，通信自动化系统不过3～5年，机电自动化系统也不过5～10年。所以如果放置几年才用，不如某些部分只做可发展的规划。第三、经济性差。评价一个智能建筑要考虑功能与经济的综合指标，其中包括节约初投资与保证长期运行的经济性。投入大于回报必然会影响建筑智能的整体及长期运行。

(2)重"硬"轻"软"。对整个智能建筑系统而言，其智能不仅仅依靠硬件产品及技术的集成，关键是多学科应用软件的开发。而最终要实现人、机智能的完美结合，还需要高层次的管理人员对突发事件决策和处理，以及对系统维护、改进和升级。而许多工程注重的仅仅是硬件建设，花钱只为买"卖点"，忽略了软件的开发利用及后期管理。我国目前物业管理人员的层次也远远不能适应智能建筑管理的需要，一些硬件很齐备的"智能工程"在投入使用之后，却不一定能真正达到应有的智能。

(3)重复建设，资源浪费。过去，人们往往习惯于将专业与专业分工划分的很细，而当今，在智能大系统中各种不同专业之间的联系加强，如不能及时调整管理关系和积极利用高新技术，必然导致软硬件设备的重复设置。资源共享是世界公认的普遍性原则。就我国目前来看，邮电系统和有线电视系统各自组网，而不是互补和协作，这一现象在全国的主干网和建筑物内部皆是如此，造成资源的巨大浪费。因此，"三网合一"(电视网、有线电视网、计算机网)的提出正是适应了这种需要。

(4)相关管理跟不上。智能建筑20世纪90年代才在我国起步，但是却发展迅猛，而且技术更新周期愈来愈快，并且涉及多个学科及多个管理部门，因此相对于智能技术的发展，相应的管理已远远落后了。由于国家管理标准的相对滞后等原因，全国各地方建设部门对智能建筑的管理也干差万别，做的最好的当属上海市，但大多数地市对此的发展还是处于放任自流的状态。那么，由于管理上的漏洞造成的问题也是非常多的。第一业主投资的盲目性；第二智能建筑市场队伍的无序竞争；第三由于设计造成功能不完善或存在缺陷；第四由于施工质量粗劣而导致性能不达标；第五对建筑物竣工后(如物业)的管理跟不上造成的问题更是不容忽视。可喜的是，2003年10月1日起，建设部已经正式颁布实施《智能建筑施工及验收规范》，第一次正式把智能建筑这个概念纳入到正常的建筑管理中来，这对智能建筑的健康发展将会产生深远的影响。

二、 建筑期内对智能建筑的管理

由于建筑业主分步、分项投资的策略以及用户的不确定性，使得智能建筑的建设在建筑期和物业管理期的目标不同。在建设期内，智能化建设主要是三大系统内部的集成，尤其是楼宇管理自动化系统和部分通讯与网络自动化系统，为一次集成；真正实现建筑智能的最终一体化集成是在工程竣工后结合用户和物业管理要求进行。何况大部分的所谓"智能工程"最终也只能达到支持数据/语音端口的程度，这在智能化住宅的建设当中反映的最为突出。

综合布线是智能建筑的重要组成部分，是计算机网络的基础设施。同属计算机网络类型的传输线路应采用综合布线，如：多媒体通信、ATM、B-ISDN、CATV、VOD(点播电视)等。但是有了综合布线并不等于不需要其他布线形式，如安保摄像这些低速传输系统(1Mbps)采用综合布线(100Mbps)，从技术上可行从经济上却不可行。再如消防系统，因关系重大，消防部门不允许纳入综合布线系统中，并且，有线电视、电话系统都有专业部门进行验收管理，自成体系。因此，对建筑期内的智能建筑的管理主要集中在综合布线的管理及少数工程楼宇自动化的管理上。

智能化建设的全过程是一个综合性很强的系统工程，如果要保证它的健康发展必须加强工程全过程各个阶段的指导与监管。为此，笔者建议要认真开展好以下工作：

1、咨询工作要开展。根据业主对建筑物的档次、功能和智能化系统。为此，笔者建议要认真开展好以下工作：

1、咨询工作要开展。根据业主对建筑物的档次、功能和智能化系统的投入，提供智能化全过程或整个生命周期任一阶段内的有关问题的咨询，竣工时可作为第三方验收或协助业主验收。

2、管理工作要跟上。建立健全相关的法规和技术标准；对系统集成商、施工、监理公司的资质认证；设计和施工资质的审查：规划方案和设计图纸的审查；产品选型和集成技术的过程控制；施工过程控制；验收；性能综合评定。

3、培训工作要细致。包括对业主的短期培训和对从业人员的专业培训。

4、评审工作要全面展开。包括对设计评审、对信息化产品评审、对智能化系统性能评审、对智能级别评审。

三、 关于住宅智能化发展的几点思考

有人说，建筑智能化走进住宅是建筑业发展的一个重要里程碑。确实如此，高新技术应用于普通百姓才能真正体现出它的价值所在，才能真正体现出社会的文明发展程度。在许多商家纷纷打出"智能家居"招牌的同时，我们也应清醒的看到这方面存在的问题不容忽视。第一、水分太大。就以目前本市情况而言，能真正达到建设部所规定的智能住宅等级标准的，很少。第二、重复浪费现象严重。小区的综合布线系统和电话系统、有线电视系统、安保系统等未能综合考虑，各自独立设置设备箱、盒、管道，造成重复。第三、功能存在一定缺陷。如：许多综合布线的配线箱位于公共走廊部位，不利于家庭今后发展一些其他家电等自动控制的需要，而且容易出现信号盗用等不必要的纠纷。第四、信息插座数量及位置不合理。有些小区只在每户客厅处设一处数据/语音插座，试想谁家把微机安放在客厅内?解释说，住户装修时可以自己考虑，但是，这些布线的压接线等皆需专业人士及专业工具才能实现，一个普通百姓如何做到?……诸如此类的问题有很多。


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