任志强：地产暴利论可以休矣

任志强：地产暴利论可以休矣


“地产行业是否存在暴利”的争论仍在如火如荼，平面媒体与网络都在大版面地刊登和PK，都是公说公有理、婆说婆有理，但究竟以什么为依据和标准呢？笔者以为现在终于有了定论。

2005年12月20日国家统计局正式公布了全国经济普查的数据，并以此次普查结果为准调整与修改了中国已向全世界公布过的2004年的统计数据，GDP总量上调了16.8％，可见这次的普查结果是可靠的、认真的，能代表中国经济真实的运行情况。从统计数据中，不但可以看出中国二、三产业的发展和运行情况，也可以看出各行业的盈利状况以及是否存在暴利。

普查数据公布之后，很多媒体都用醒目的标题公告“2004年房地产业利润1200亿元，其中房地产开发企业盈利1035.2亿元”。这个醒目的标题似乎仍然要告诉公众房地产开发是个暴利行业，却没有人认真分析整个行业的盈利能力和运行情况。如果我们信任这次国家统计局耗资10多亿元而取得的统计结果，那么我想对房地产开发行业是个暴利行业的争论可以中止了。

真实数据会说话

当我们用历史的统计数字来证明中国的房地产开发业不是一个暴利行业时，似乎没有人相信统计局每年公布的这些信息。但本次经济普查数据再次用2004年的情况告诉了社会，尽管2004年是中国商品房价格增幅最高的一年，尽管房地产开发业在2004年利润暴涨了10多倍（与2003年相比），但房地产仍然不是一个暴利的行业。

从全国情况看，2004年房地产开发企业利润总额为1035.2亿元（含租赁利润），看起来好像很多，但实际主营业务收入为13315.0亿元，行业营业收入利润率仅为7.77％，其中商品房销售额为12601.3亿元，利润全部计为销售利润的话，利润率也仅为8.2％。按所有者权益计净资本收益率仅为6.46％，全行业总资产61790.0亿元，总资产利润率只有1.67％。

也许有人说，全行业非暴利，但北京的房地产开发是暴利的。但2005年12月21日公布的北京市经济普查数据，从数字上遗憾地否定了那些认为房地产开发为暴利行业的观点：北京市房地产开发利润情况低于全国平均水平。北京市的房地产开发企业利润总额为107.01亿元，营业收入总额为1518.3亿元，行业营业收入利润率仅为7.04%，低于全国平均7.77％的水平。按实收资本1498.34亿元计算，净资本利润率也仅为7.14％，仍低于全国平均销售利润率7.77%的水平。假如按北京市房地产开发企业的总资产8752.41亿元计算，则总资产利润率仅为1.22％，明显是低利、微利。

这些统计数字告诉社会，房地产开发业不是一个暴利的行业，房地产开发商也不是“黑心的”，更不是人人都能干的白日做发财梦的行业。

行业对比求证非暴利

我们也可以从经济普查的数据中，计算出其他行业的盈利情况，从而明确地对比出房地产行业并非暴利。

普查数据中，第三产业第一组的交通运输业，其主营收入利润率为10.1％；第二组信息、计算机业的主营收入利润率为41.4％，其中电信业销售利润率为95％；第三组批发零售业为2.3％；第四组住宿与餐饮业为全行业利润亏损，但亏损的是国内企业，外资企业都盈利，利润率为8％，高于房地产开发；第五组为金融业，全行业利润率为5.78％，如果扣除金融证券业的亏损，则利润率就不同了，保险业为12.4％，金融服务业为45％。

第二产业中的工业企业的平均主营收入利润率为6.2％，实收资本利润率为7.31％。虽然销售利润率低于房地产开发，但净资本利润率却高于房地产开发业。如扣除其中部分亏损行业，则利润率大大高于房地产开发，连被普遍认为亏损的自来水及燃气的生产和供应业，销售利润率都高达12.8％，远远高于房地产开发业。

第二产业中的建筑业收入利润率较低，为2.25％，但其净资本利润率却达5.81％，仅略低于房地产开发业。

经济普查数据中的利润总额为所得税前的利润总额。除与其他行业企业一样要缴纳企业所得税外，房地产企业还多缴一项土地增值税，因此，如果扣除各种所得税和土地增值税后，房地产开发企业的税后利润就会大大低于所得税前计算的对比结果。由此可见，房地产开发中的个别项目、优秀企业也许会获得高于行业平均利润的超额利润，或者说被社会称为是“暴利”的利润，但房地产开发的全行业利润情况则大大低于市场的预期，更远远低于某些媒体和少数外行经济学家的估计与假想。

给公正话语权一个空间

如果全世界都公认和确信国家统计局这次公布的经济普查数据，那么全社会都不得不以这次的统计数据为基础重新做出分析，重新认识中国的经济运行以及重新评价中国房地产开发行业的发展情况和盈利能力。

虽然有很多人认为，房地产开发过多地占有了不断高涨的土地价格中的增值收益，但是统计数据告诉他们的则是另一种情况。土地招拍挂中的超额利润流入了地方财政，而不是由开发商分享了。仅北京市2005年土地招拍挂中，实际的中标价高于土地起拍价20％，个别项目高达230％。开发商的利润是要缴纳所得税和土地增值税的，利润从而打个折扣，但土地的出让价格中高出底价的收益则是不缴纳任何税费的全部超额利润，这还未包括土地底价中地方政府可能已收取的超额部分。

当开发商为保护行业的健康发展而辩说没有暴利时，并不能被有话语权的人们和操纵话语权的媒体所接受。但国家统计局的数字实际上为这个暴利的争论划了个句号。不管学者、民众是否心中有怀疑和不满，但统计局的数字却绝不是从开发商的利益出发而编造的，无论如何都无法从已公布的数字统计中得出房地产开发是个暴利行业的结论。

很多媒体积极参与了“房地产开发是暴利行业”的宣传或争论，但是这次普查数据公布后，应该有人用事实告诉公众房地产行业经济运行的实际情况，勇敢地站出来为这个行业说句公道话。房地产开发商并不想过分地要求媒体对这个行业进行偏袒，而只是希望媒体从公平公正的立场出发，把统计数字中反映出来的房地产开发行业的真实盈利情况告诉公众，而不是仅仅用“房地产业利润总额1200亿元”的标题继续掩盖事实和欺骗公众，不要再用仅仅为吸引“眼球”的方式误导民众，并无形中起到破坏建立和谐社会的作用。

感谢这次经济普查的结果，给了社会一个真实的统计数据，并用这些统计数据为房地产开发行业做出了非暴利的证明。许多地方与民众仍在热衷于讨论，让这个所谓的“暴利”行业公布房地产开发成本，看来这种本来就违背市场经济自由竞争的管制可以休息了，关于房地产开发行业暴利的争论也可以闭嘴了。