价格垄断是北京房价高根本原因

对于在北京或是想到北京生活的人来说，“衣、食、住、行”这生活必备的四要素中，恐怕“住”是最让人头疼的问题。俗话说“京官难做”，而目前北京早就已经“高处不胜寒”的房价也让更多的人感到这“京民”也难当了，在很多人眼里“北京的房子”已经成了一个特有概念。

　　据有关部门统计，截至2005年10月，北京市商品房价格与年初相比平均每平方米上涨了1196元。2005年北京第20届房交会上那熙熙攘攘的人流一方面表现出了北京市民对房子的需求，而另一方面可能也是被这已经“炒”得难以预期的房价“烧”得烦躁的表现。

“买合适的房子”检验京城楼市

　　在北京军事博物馆展出的70多个楼盘项目前，“多少钱一平方米”和“在什么地方”成为参观者咨询最频繁的问题。而一般都是这两个问题之后，户型、周围环境、配套设施才逐渐纳入人们的思考范围。在“想买合适的房子”的标准下，价格和位置仍是购房者最主要的需求，而同时也是最大的障碍。

　　由于北京市的城市布局造成人们工作区域大部分集中在市区内，而购房对于要求有个安身之处的人来说是“百年大计”，周围的教育、医疗、交通、便于照顾老人等因素都要在考虑之内。远郊的楼盘则因长期存在的交通等配套设施不齐全，让人不肯轻易接受。而这些条件现在无一不是用价格换算出来了，好不容易看见一个位置、环境都不错的楼盘，其价格必然成为普通购房者不可逾越的障碍。

　　在“世界名园”楼盘前，很多人为其相对较低价格和不错的户型所吸引，但当了解到其位于良乡时，不少人都摇头说“太远了”。与之相对应的却是在“平均5000元一平方米，位于西二环内”的“非常空间”楼盘前，很多人连资料都没看就迫不及待地加入已经很长的等待看房者的队伍中。

　　据记者了解，目前包括位于北京市城八区以及远郊的昌平、顺义、房山、通州、大兴等区县新建和在建的楼盘不下上千个，可以称得上是“广厦千万间”了，但还远远没有达到让“天下寒士尽欢颜”的程度，即使是不太“寒”的人也在为“一房难求”而苦恼着。“房子一辈子，一辈子为房子”成为很多普通老百姓心情的真实写照。

　　据全球知名房地产服务机构世邦魏理仕日前发布的北京房地产市场年度回顾和展望报告显示，北京市新增住宅主要集中在丰台、通州、昌平等远郊区县。东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城区的住宅涨幅较大，尤其是位于四环以内的住宅。

　　同时，其预测进入2006年，受土地供应影响，北京市四环以内的新增住宅供应将较少，未来的新增住宅将主要集中于新兴城乡接合部，另外，朝阳区双井、劲松地区，东四环、东五环区域也将会是大规模新盘比较集中的地区。

二手房市场日渐升温

　　北京市发改委负责人在谈到北京房屋价格的时候曾经表示，让居者有其屋的目标不是让每个人都能够买到新房，这对北京来说也是不现实的。而是通过各种手段，如买不了新房的可以先买二手房，买不了大平方米的可以先买一个小平方米的，暂时买不了房的可以先租房等方式来解决住房问题。

　　在市区内房价居高不下，新房越建越远的情况下，二手房市场越来越受到人们的关注。在北京第20届房交会上，顺驰、链家等经营二手房中介的展台前一直人潮汹涌。每名工作人员都同时在为四五位参观者介绍着各种他们感兴趣的二手房资料。

　　家住北京市海淀区的王德辉老人说，现在自己和老伴、儿子住在一起，儿子马上要结婚了，他想和老伴搬出来住。也不想离市区太远，就琢磨着找个二手房，两居室的小平方米正合适。他刚才看见了一个价钱、位置都比较满意的房子，现在正准备跟着工作人员去看房。

　　一位工作人员告诉记者，与以前相比，北京市的二手房市场活跃了很多，供给和需求的数量都大大增加。购买者的结构也发生了变化，以前购买二手房的大多都是一些中老年人，年轻人的数量很少，但现在年轻人购买二手房的比重大大增加，对房屋实用性的考虑成为主要评价标准。另一方面，购买后的用途也有了很大改变，以前购买二手房基本都是用来自己居住。现在通过他们的一项调查显示，购买二手房用于出租、出售、兑换等投资目的的比例逐年增加。

抑制上涨需政府加大宏观调控力度

　　北京近3年住宅市场价格增幅较大。2004年北京期房均价为6122元／平方米，较2003年增长了5%；2005年1月到10月，普通住宅市场期房价格为6860元／平方米，较2004年同期相比增长了18.6%。

　　受政府宏观调控影响，北京房地产市场住宅预售量从今年5月份起就比上年同期有所下降，8月北京住宅预售数量为12357套，比上年同期少2500多套。但到了9月份，一方面由于宏观调控的影响开始减小，另一方面购房者的观望态度也积累了大量购买需求，这些需求开始集中释放，销售量反而比上年同期多出近1500套，10月份这一数字已升至3000多套，价格上涨空间仍然很大。

　　虽然国家有关部委通过相继出台《城镇廉租住房租金管理办法》《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等进行宏观调控，但北京市的平均房价并未如老百姓所期待得那样平稳，反而仍呈两位数的速度快速增长。这既有供地不足导致的市场供应短缺原因，也有一些开发商在房地产市场热点区域的价格垄断因素。

　　有专家表示，价格垄断是北京高房价的根本原因。尽管北京市有上千家开发商，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质是垄断。

　　同时在房地产开发交易环节，采取虚假出资、骗取贷款等方式从事项目开发；延缓项目开发进度、囤积炒卖土地；虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价；提供不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购等现象屡见不鲜。

　　专家表示，房产暴利等问题摧垮了消费者的信任，要建立买卖双方相互信任的一个环境，除了房地产企业的自律行为外，更多的努力还要政府加强调控管理力度。