2006年中国房地产市场宏观预测

预计2006年第一季度中国房地产市场将出现自2004年8月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情，将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2006年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于18个月。

　　宏观环境

　　1)政策趋于平稳

　　2006年应将继续保持2005年已经出台政策连续性。政府鼓励消费的政策对房地产市场属于有利条件。政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为房地产产品结构性供给现状一种对冲与调剂。

　　2)金融持续脉动

　　房地产消费信贷在增幅下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。房地产消费信贷首付比例存在下调可能性。外资金融机构将全面进入，中外资银行争夺住房信贷资源将成为新的热点。固定房地产利率实验可能推出，优惠房地产利率也会作为产品出现。

　　人民币仍处于升值背景，这将有利于代表人民币资产的房地产投资环境。外资将有望进一步流入中国房地产行业。与外资金融的合作将体现在城市内标志性地区的产品合作、地区性领袖企业股权合作以及短期资金拆借合作。即使政策上对外资流入监控上有所加强，但是由于各地区对引进外资的态度有所不同，因此外资流入的趋势不会中断或者减弱。重点应仍在商业房地产项目方面。

　　不但海外房地产基金不断进入中国，即使已经在国内外资其他类别企业，也会在这样条件下，购买中国商业地产，采取海外基金上市做周期性套现操作。

　　3)经济影响

　　2006年中国经济增长率相比2005年将有所回落。鼓励消费仍然是政府极力推动方面，房地产消费依然是重点。

　　石油价格仍处于较高位置，政府将推动的能源价格体系改革带来的价格上升趋势不变。高油价对城市消费者带来新的住房消费变化，住宅郊区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。

　　4)税收变数

　　房屋转让时的收益税和房屋物业税全面执行和推出可能性不大。对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，主要功能是打击房地产投机。但是这个税种并不适合所有地区和在所有时间上使用。物业税的执行条件并不成熟。在《物权法》还没有通过，消费者房屋最后所有权悬念未决情况下，执行这种政策显然没有法律环境支持。另外物业税还将涉及诸多外部条件，如中立房地产评估体系等。

　　中观环境

　　1)投资波动

　　2006年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。一、二、三线城市都有代表者凸现。在第二轮上升行情中，不会出现全国性投资热潮。

　　2)消费复苏

　　各地投资或投机类需求已经急剧下降；城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。

　　根据三年来的数据观察，如果上海连续两个月日均成交房子套数超过850套，北京超过750套就可以认为有一定规模的投机或者投资性消费者进入这两个市场。上海房地产在2006年预计将继续消化、平复、整理第一轮房地产牛市所带来的各类政策、市场消费、法律方面遗留问题。也许到第二轮牛市尾声时，上海房地产市场将再次活跃。

　　微观环境

　　1)品牌地位

　　地产企业将从2005年资金处境差异转变为产品在消费者中品牌位置的差异。企业分化更加强化，淘汰速度加快。市场集中化趋势将从2006年逐步浮现出来。

　　2)外行特征

　　除了以往属于生产或者经营消费类产品资金规模较大少数“外行”企业进入房地产行业后能够适应房地产竞争环境，“外行”变为“内行”，其他相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场。“外行”直接投资房地产势头已经在减弱。

　　3)国企出手

　　国有特大型房地产企业预计2006年第一季度将整合完毕。预计他们出始行动可能首先表现在土地拍卖市场上，然后是各地经济适用房以及之后的新农村建设方面。他们集体的出现将给房地产行业带来深远影响。也会给市场占有率较高的民营房地产企业带来压力。公平竞争将在2006年成为房地产行业的议论话题之一。