０６年楼市继续坚持三个为主 房价逐步走向理性

谢谢楼主分享的资料

2006将是宏观调控政策更为确定的一年






忐忑不安的2005年终于画上了句号。





整个2005年，地产界都在对宏观调控的猜测和担忧中度过，所幸楼市没有像股市那样沦为彻底的政策市，乐观和希望仍是主调。


人们希望不在同一个地方摔倒两次，也希望在新的一年不要错过机会，尽管每个人都知道，未来总是不确定的，机遇与风险并存。幸运的是，刚刚到来的2006年，应该比过去的一年拥有更多确定性。


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峰谷之间的跳跃


2005年的中国房地产业，历经了兴奋的顶峰，也历经了恐慌的“谷底”。


从2003年新一轮地产“牛市”开始，到2004年末，各地房价——尤其是上海——忽然由稳步上升变成脱缰野马，到2005年初，数月间房价飙升近3成。沸点之后是冰点，兴奋得忘乎所以终究要付出代价，失控的房价使房地产几乎变成了政治命题。国家对楼市狂热早已备生警惕，“5.11”利剑随之出鞘，谓之房产新政，是去年中国地产界的头号大事。


客观地说，房产新政对市场的心理影响远大于实质影响。可以说，除了上海及华东部分城市受影响较大外，其他地区基本是“马照跑，舞照跳”。各种风声开始在业界内外流传，有人断言，宏观调控还有后续手段。


但打压房价显然不是宏观调控政策的直接目标，综合平衡才是最终目的。想像中的后续手段并没有出现，地产界可以先松一口气。


捉弄了经济学家的统计数据


去年年底的另一件大事，是国民经济统计数据的大幅调整。


2005年12月20日，国家统计局宣布，经过长达2年、动员1000万人力完成的第一次全国经济普查，对中国的宏观经济数据进行了大幅修正，2004年GDP数据“增长”了16.8%，多出2.3万亿人民币。


这些数据意味着，前两年充斥于财经报刊、从数据到观点的评论文章都要大打折扣。中国的投资率、消费率、储蓄率、外贸依存度及居民收入，并不是曾经认为的严重失衡，而是相当接近正常值，由此而来的诸多政策建议，都不得不面临分析基础动摇的考验。


这件事给我们一个教训：不能迷信数据，用数据说话并不总是有说服力的。以房价收入比为例，GDP上调主要源自第三产业的统计遗漏，而第三产业增加值主要来自城镇，那么城镇居民的收入显然是被大大低估了。房价统计方面，由于统计局仅对新建房产价格进行加权平均，对比包括存量房在内的总体房价显然是高估了。两者合并的结论是，房价收入比被高估了。考虑到数据的可信度，无法具体确定高估了多少，但高估的幅度可能相当大。那么，房价还偏高吗？中国房地产还是一个巨大的泡沫吗？随着新数据的公布，这些本来已经不是问题的问题，又变成了问题。


到目前为止，我们还没有看到任何一个经济学家承认错误，也没有任何人站出来回答以上问题。也许他们还没有从数据的打击下回过神来。倒是英国《金融时报》直言不讳地表示，中国经济远比看起来的要健康。也许我们可以加上一句，中国房地产泡沫也远没有看起来的那么大。


繁荣不是泡沫


危言耸听是吸引注意力的有效方式，这决定了我们不得不每天都在形形色色的危言耸听中生活。


从2003年开始，国际投行的经济学家们就在不停警告，世界经济繁荣是个前所未有的大泡沫：美元是泡沫，所以它必然一路贬值，直到金融崩盘游戏结束；石油价格是泡沫，一定会让世界经济陷入不可遏止的衰退；房地产更是个不可救药的大泡沫，迟早要把全球送上非理性繁荣的不归路。


虽然经济学家的预测总是以几个月为期，但两年半过去了，直到走进2006年，这些可怕的事一件也没有发生。我们是庆幸今天还活着呢，还是干脆把这些建立在不可靠数据基础上的危言耸听丢进垃圾堆？也许两者都不是，因为公众的注意力偏好和容易遗忘的特性，决定了仍将有经济学家源源不断地供应危言耸听。


中国和印度经济的崛起，将20多亿人送上了全球化快车。这是人类历史上从未发生过的事。西方世界200年的现代化进程，仅仅让约6亿人享受了富裕，而近20年的全球化浪潮，却一举席卷了20亿人。世界经济格局的巨变，使旧的分析工具面临着新考验，经济学家们必须面对现实：20亿人的辛勤劳动可不是泡沫。


2006年的世界仍将维系今年的增长故事。根据修正后的统计数据，预计2005年中国GDP可以超过法国，直追英国，位居世界第5甚至可能第4，前三名为美国、日本和德国，中国和印度的经济将继续强劲增长，只要全球化继续获得推动，世界将依然分享繁荣。


当然，繁荣不可能永远持续下去，因为这么说永远不会错。


“有限政府”和“有效政府”


去年还有一件值得关注的大事是，中共中央十六届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》。在《建议》中，明确地将政府职能的转变，即政府自身的转型放在重要地位。


归纳起来，《建议》推动政府转型的目标是，建立有限政府和有效政府。有限政府，要求政府只做自己该做和能做好的事，而不做不该做和做不好的事；有效政府，则意味着政府能够高效率地履行公共职能，做好自己该做的事。经验表明，只有有限的政府，才可能是高效的政府。


政府职能的转变，有限政府和有效政府的建立，对每个行业都很重要，对房地产行业则更具深远意义。从1998年深化房改至今，这个行业就一直在市场和政策的夹缝中生存，一度使得房地产企业常常处于尴尬境地，动辄得咎。


在房地产市场上，如何界定政府与企业的关系，如何使政府与企业各司其职、各归其位，既使政府能够在土地开发和城市规划中实现公共利益，也能使房地产企业全身心投入市场竞争，是尚待解决的深层次矛盾。目前，土地供应计划尚不透明，多渠道资金来源还在试水，税费改革也不明朗，房地产企业发展仍面临诸多政策不确定性。但随着各地政府在土地供应上逐渐游刃有余，2006年底人民币业务对外资银行开放，以及拟议中的房地产税费改革的推出，不确定将变得确定。


如果说2005年的不确定性来自宏观调控，那么2006年的不确定性将来自改革本身。作为改革向深层次推进的关键一年，我们确信，2006将是更为确定的一年。