06年中国写字楼产品大趋势

文/五合国际(5+1 Werkhart International) 项目管理及策划部

　　指导：刘力 严涛

　　房地产产品设计和市场趋势，是一个大家都关心的问题。用业内人士的话讲，“把握产品趋势，是提高产品竞争力和提高企业品牌价值含量的关键要素”。








　　2006年的中国房地产产品趋势走向何方？为更好给市场提供专业的参考，新地产特邀国内领先的建筑设计集团—“五合国际(5+1 Werkhart International)”的资深专业人士，对2006年国内的住宅产品、写字楼产品、商业地产产品及别墅产品的发展趋势，做出专业的判断。

　　2006年中国住宅产品大趋势

　　在住宅市场更加成熟，及房地产行业、市场环境出现较大变化的背景下，2006年中国住宅产品在设计、策略等方面将出现一些显著的变化趋势。

　　住宅产品品牌的商品化程度将提高

　　首当其冲的是住宅品牌的完善，目前住宅市场上已经形成若干知名品牌，比如万科、阳光100等，但品牌成熟度较低。在目前市场上，地产品牌的主要标志仅仅是企业的知名度、规模及资本实力。随着地产行业的日渐成熟，品牌的建设也标志着住宅商品化程度的提高。

　　随着锋尚、MOMA的品牌以先进的技术作为核心竞争力，以及万科等企业试图以标准化复制的模式提高管理效率，降低成本，进军二线城市市场，中国地产品牌的内涵将发生本质的改变，成功的品牌本身就蕴涵着巨大的价值。

　　另一方面，住宅作为高档消费品或不动产投资品，也将逐步完善项目性能及技术指标的数据化产品说明。预计在2006年，这一技术指标说明及展示模式将进一步完善，甚至包括整套住宅的整体性能数据。

　　目前一些企业已经建立了企业内部的相关标准。未来行业将建立起一系列的质量监测标准，其中国家级标准将是最基本的达标依据：企业级标准是各企业质量自律、实现产品承诺的依据，而一些领先采用欧洲高科技的项目，将推动国内住宅技术标准的早日完善。

　　住宅品质的精细化及指标化

　　2006年的中国住宅将继续朝精细化方向发展。随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在提高住宅产品质量上。

　　住宅的核心品质应该体现在技术品质，特别是可量化指标方面。目前市场上的楼盘单价从千余元的经济适用房，到数万元的CBD豪宅，虽然地段优势、景观环境、装修标准等方面差别明显，但是核心的技术品质恐怕没有什么差别。在这方面，中国住宅同其他产品比如汽车、手机、电器等有本质的区别。汽车的价格差别是由其内在技术性能决定；电器的价格差别也由内部性能指标决定。而中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的指标。于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。

　　住宅套型将出现新突破

　　2006年中国住宅的户型设计将相对于传统的成熟模式有较大突破。近年来住宅套型变化不大，尤其是200平米以下的普通住宅，其功能格局已经形成广为认同的基本模式：经入口玄关进入客厅，厨房、餐厅靠近入口，主要居室在内。上述模式是在从1998年至今的住宅开发建设中逐步确立的，目前至少有三方面因素正导致现有套型模式的新变化。

　　首先，居住文化在不断发展，进一步的套型变化则源于人们居住需求在文化层面的发展。其次，住宅个性化需求不断增加。在具备基本使用功能的基础上，新的住宅要符合居住者的身份，能够满足特殊客户的特殊需求，反映居住者的个性。此外，为先进技术的应用提供更多可能性。比如，钢结构和水平布置管线提供了无阻隔的大空间；生态系统技术使全玻璃外墙也能满足住宅要求。

　　2006年住宅户型在功能上，将朝着普适性和针对性两极分化的方向发展。全开敞住宅，套内可以任意划分平面，层内可以任意划分各套面积，普遍适合不同的面积需求和使用需求(如办公)；与之相对的，是向不同客户提供有针对性的进一步细分的产品，如单身住宅、老人公寓、丁克公寓等等。

　　在住宅功能布局方面，可能出现一些全新的尝试。比如客厅内置，即卧室等主要房间靠近入口而客厅在最远离入口处，这样从玄关经卧室间的长走廊到达客厅，可以增强客厅的私密性。又如在较大进深情况下出现一些特色黑房间，如影视间、冥想室等；并在其四周形成连通的回路，以增加居住空间的趣味性。

　　高科技节能将是产品新卖点

　　为了应对能源危机，政府大力推进节能型住宅。一方面国家提高了住宅节能的标准，另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁，消费者也越来越关注住宅节能问题。

　　很多开发商采用了某几项节能设备和技术，提高了成本，也提高了售价，把这些单项技术作为楼盘的卖点推销给消费者。而这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。这就应验了著名的 “短板”理论，当我们用许多条木板拼装成一个水桶，这个水桶能装多少水只取决于最短的那块板，而不是最长的那块板。节能技术的堆集不一定能达到节能效果。

　　市场上真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。目前国内四个比较成功的高科技项目，两个在北京，两个在南京，而在中国房价最贵的杭州和上海反倒一个没有，这也充分说明在市场火爆的情况下，没有必要考虑技术品质和产品升级换代。而目前的市场已发生了更大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。

　　寿命品质升级与精细化趋势

　　中国住宅的低品质与短寿命成为限制住宅产业持续发展的瓶颈。中国建筑学会理事长宋春华指出：统计数据说明我国建筑平均寿命不到30年，而按照国家强制标准规定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年，欧洲建筑的平均生命周期则超过80年。

　　在住宅质量总体不断提升的过程中，仍存在一些不容忽视的问题。住户对住宅质量要素的关注中，首位的仍然是工程质量，诸如地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等。随着资源节约活动的开展，节地、节能、节水、节材的经济政策将相继出台，水价、热价、电价的调整及物业税的征收，将对居住成本产生一定的影响。那些性能低、品质差的住宅将处于高成本运行的劣势。

　　作为全国布局、试图建设企业品牌的知名开发商若要走一条持续发展的道路，则更倾向于放慢脚步，关注点不应仅限于眼前具体项目，应以质量求安全，以图长远回报。

　　新中式住宅在摸索中前进

　　随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格，2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟。中国近年来的很多住宅楼盘把殖民风格当作高档的标志，把奢华作为美观的前提。这些建筑形象作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗，新消费主义倾向，和文化上的不自信。民族文化受到冲击时，自然的产生了一种回归民族性的反抗，表现在住宅建设方面就是中式风格的回归。

　　新中式住宅前进的动力来自对传统大胆的革新。时代的发展使中式建筑有一定的弊端。首先传统建筑与现代住宅在功能要求上和现代人的生活方式有较大的矛盾。其次，技术手段落后，结构形式、物理性能、建筑材料和施工工艺上均有先天不足。最后，传统建筑以低层为主，现代住宅为多层甚至是高层。因此传统中式建筑不能简单的套用在现代建筑中，需要革新。

　　建筑是本土文化的重要载体，越是本土的就越是国际的。现代中国风不是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。日本同中国一样，具有悠长的建筑文化历史和成熟的传统建筑风格，但是日本形成了现代的日本民居风格。而中国目前民族文化的建筑载体仍然是传统的建筑形式。虽然有很多项目试图尝试“唐风”，但仍未形成现代中国建筑风格和现代中国民居风格。但可以确定的一点是2006年现代中式民居的发展脉络将更加清晰，而产品形态更多姿多彩。