观点:捱过05年的"人为冬天" 06年房价难再猛涨

挨过了2005年房地产行业的“人为冬天”，“十一五”规划重提刺激内需似乎令房地产行业嗅到了春暖花开的味道。然而，2005年12月27日央行对个人房贷利率政策的“微调”，似乎也是在告诫房地产行业，虽然房地产行业在刺激内需层面拥有重要的地位，但距离“春天”还远。

　　显然，有了本轮房地产行业过热的教训，即便在决策层重提“刺激内需”的背景下，2006年的市场将相对回暖，但对于投机资本的遏止政策也将在2006年继续被贯彻执行，房价将难以再现2004年前后的猛涨局面，而这也将使向来起伏颇大的地产行业进入一个平稳发展的循环。

　　有选择刺激内需

　　对于经历了1992年以来最严厉的政策调控的地产商而言，“十一五”规划中重新提出的“刺激内需”令他们振奋不已。在呼号了将近一年“冬天来了”之后，春天似乎正在接近。因为他们清楚，2000年以来房地产市场的红火与亚洲金融危机之后决策层长期施行“扩大内需”的经济政策密切相关。

　　在业界，“刺激内需”正在成为地产行业“复苏”的代名词，而在经历了2005年严厉的调控过后，政策的松紧无疑将决定着2006年房地产行业的复苏程度。对此，建设部政策研究中心主任陈淮谨慎地表示，明年的政策绝不会有大幅度的放松。而在此前，建设部部长汪光焘在一次内部会议上也明确表示，房价依然是2006年政策关注的重点。

　　“不要一听到刺激内需，就认为是政府要帮着地产商卖房子了。”

　　陈淮说，“‘十一五’规划重提刺激内需，但落实到房地产行业，绝不是鼓励老百姓都去买房子，而是鼓励适度地购买符合自身经济实力的房产，不是盲目消费，这种对内需的刺激是有限的。”

　　央行2005年12月27日对于现行房贷利率政策的微调似乎为陈淮“有限刺激内需”的论调做出了最佳注脚：在要求从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者将按新贷款利率还款的同时，央行明确，对于高档住宅、别墅和非第一套住宅的购买者，将执行6.12%的利率并将首付款比例提高到40%。

　　在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松看来，政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。虽然银行系统不可能长期遏止房地产行业的市场需求，但究竟鼓励哪部分“内需”？目前看来，央行的着眼点在于中低档自住类商品房的“内需刺激”。而2005年之前出现的那种银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面将不会再现。

　　除了信贷政策，税收政策也将贯彻这种“有选择支持”的方针。记者从财政部内部获悉，争论多时的物业税已经有了明确的时间表，在“十一五”规划内，物业税收将逐步开征，并采用不同房产、不同税率的方式。对于高档住宅、别墅等将采用高税率，陈淮认为，这些政策都会形成“有限制刺激内需”的效果。房价再难猛涨

　　虽然重提“刺激内需”，但2006年的房价将难以重现此前的全国性快速上涨的局面。在年底建设部例行的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘称，今年下半年，全国70个大中城市房屋销售价格平均每月比上月增长0.6%，涨幅已经趋缓，“这主要是由于有效的遏止了投机资本。”

　　记者从建设部内部了解到，建设部方面认为，如果能够将目前所施行的配套政策高效执行下去，并且保持连贯性，明年的全国房地产价格出现如2004年类似的猛涨的可能性已经不大。

　　“那一轮房价的快速上涨主要是由于长三角地区的投机资本带动，影响也主要集中在东部沿海地区，导致整体涨幅的平均数被拉高，”建设部的一位官员告诉记者。“现在，长三角的投机资本经过将近一年的调控，基本上已经得到遏止，涨幅也开始趋缓，对东部沿海地区的带动作用也逐渐减小。因此，2006年全国的房价水平不会再出现过快的增长。”他谨慎地对记者表示。

　　作为本轮房价的领涨者，上海的房价已经连续三个季度整体呈现跌势。国家统计局最新的统计数据表明，去年10月以来，上海销售价格总体环比下跌0.6%，而北京虽然房价涨幅度仍保持在12%左右，但涨幅比例也较去年同期下降5%～7%，青岛、天津、杭州等房价高速上涨的城市也开始刹车，“沈阳以及中西部的部分大型城市，房价平均水平甚至出现了负增长。”前述建设部官员对记者说。

　　尽管如此，汪光焘还是表示，明年控制房价上涨仍是建设部最主要的工作之一。现在看来，他的关注显然有着自己的理由。

　　记者了解到，虽然全国范围内大部分地区的房价涨幅度都处在回落态势，但局部地区的房价却出现异动：自1992年宏观调控之后一直保持平稳的珠三角，在2005年底涨幅开始明显加快，深圳三季度的平均房价一度上涨12.8%，不少楼盘出现供不应求的局面，这与此前上海的情况非常相似。

　　当记者就此问题向前述建设部官员求证时，他表示对此不便表态，不过他强调，深圳、广州地方政府已经采取了相应的措施预防类似上海的情况发生，“这应该不会带动2006年的房价整体快速上涨。”他说。这位官员还向记者强调，在2005年中执行所有遏止投机资本的税收和交易政策，在2006年都将继续高效执行下去，因此，他认为，非正常的房价快速上涨，在2006年出现的可能性不大。