０５公寓市场十大行情：宏观调控政策造成观望

行情之一：宏观调控造成观望，后程发力走出低迷

　　要评选2005年京城楼市的第一关键词，相信绝大多数业内人士会毫不犹豫地说出——“国八条”。在这样一个宏观调控成为行业主旋律的年度里，政策对高档公寓市场造成了什么样的影响呢？

　　通过对今年公寓市场成交量的客观分析，伟业顾问认为，宏观调控对今年京城的公寓市场确实造成了一定的影响，但整体来看，影响并不算太大。出现了春末夏初的一段观望后，公寓市场逐渐走出低迷，重新活跃。这种状况一方面反映出市场和客户对本类物业的持续刚性需求；另一方面也反映出高端物业客户对市场的判断取向和自信程度。

　　2005年的金融政策对地产市场也产生了一定影响，其中人民币升值给高档公寓市场带来利好。热钱的涌入造成了一段时间投资客户的短期放量，外资对北京地产市场的长线信心也造成了楼市大单的频频成交。

　　行情之二：整体供应持续走高，区域分布中东领衔

　　近几年以来高档公寓的供给量很大，呈逐年上升趋势；2005年则很好地延续了这个鲜明的市场特征。

　　从行政区来看，主要的高档公寓供给区是朝阳区，从近三年入市的36个项目来看，有18个分布在朝阳区，这与北京市未来几年的经济发展方向相吻合(中央商务区和奥林匹克公园区)。

　　从功能区来看，这些高档公寓分布在传统的CBD、朝阳公园、东直门区域、亚奥和金融街等五大板块之外，二环内的其他地区重新成为高档公寓的分布区。其中，位于中东部的CBD、朝阳公园、东直门三大区域在供应量和消化量上远远大于北部和西部的亚奥板块和金融街。通过市场分析，可以看出商业氛围和特定的发展形态决定了各区域对高档公寓的消化能力。高档公寓在上述六大板块得以旺销正是与这些区域的经济形态密切相关。

　　行情之三：年度成交增速放缓，月度销售略有波动

　　分析近三年以来高档公寓的年度销售面积可以看出：总销售面积保持平稳上涨态势，但对于今年来说，上涨幅度较去年已经开始略有减缓。(详见图3)这里面存在宏观调控等多方面原因，预计明年随着奥运临近等利好的逐步显现，将会出现较大的市场吸纳，成交量的增幅会有新的突破。

　　具体到今年的各个月份，正如前文提到的，高档公寓基本上没有受到宏观调控政策的影响，只是在四月份的销售量上出现了波谷，不过随后几个月逐渐走出了低迷，成交量持续上升，并最终使得全年成交量较去年有了较大提高。(详见图4、图5)由此可见市场对公寓类物业的需求依然强劲，这也是高档公寓项目本身处于居住消费链的中高端地位造成的。一方面，外籍人士和一部分中高端人群对本类产品具有持续关注度和购买力；另一方面，海量中端客户居住升级的需求提供了本类物业的巨大购买潜力。

　　把今年的销售情况与去年相比较，今年前十个月的销售量基本与去年全年的销售量相当，只是波动的幅度较去年大得多，这也充分印证了今年宏观调控的大市场年景。

　　行情之四：东部区域三分天下，二环以内双雄争先

　　东部区域市场持续供销两旺，CBD、朝阳公园、朝青三大板块渐成鼎足之势。

　　CBD是单位面积售价万元以上的高档公寓的汇集地。目前在售项目合计达到27万平方米，均价在12000～17000元/平方米之间，由于原来的供给量太大，给销售造成很大压力，但是在售项目仍实现了平均八成的销售率。代表项目是富力·爱丁堡国际公馆、韦伯中心。

　　朝阳公园周边起步虽晚于CBD，但其供应量和价格却一点也不亚于CBD。从伟业的项目数据库中可以看出，近三年该地区在售的高档公寓项目在数量上成为所有区域中放量最多的区域，共有70多万平方米的放量。价格在13000～20000元/平方米，基本上与CBD持平，公寓销售率高达80%。朝阳公园作为“城市绿肺”，拥有得天独厚的景观和城市核心双重价值，而且因为该区域开发较早且毗邻使馆区，周边国际化程度很高，大量外籍人士的居住需求有效地推动了该区域高档公寓的销售。位于朝阳公园西门的天安豪园就是此类高档公寓的典型代表。

　　“朝青”是本年度最受关注的板块之一。与CBD若即若离的距离感和良好的交通可达性，是该板块整体崛起的先天条件，而星河湾的惊艳亮相则吹响了该板块新一轮公寓市场崛起的号角，天鹅湾、逸翠园、A-Ztown等，众多知名开发商的重头项目频频现身。再加上原有的都会华庭、朝阳园、珠江罗马嘉园、远洋天地等项目，令朝青板块有了与CBD和朝阳公园叫板的资本。明年，红领巾公园旁现身的招商地产大规模高档公寓项目，将把该板块的公寓氛围和区域价值提升到一个新的高度。

　　在东部区域风生水起的时候，中部的二环板块可谓宝刀不老。

　　东直门板块由于交通枢纽的建设，成为今年颇受关注的区域。近三年该地区在售的高档公寓项目在数量上超过了CBD，成为继CBD之后又一个表现活跃的地区，售价和CBD基本相当，目前该区域部分项目的销售率达到90%以上，例如当代万国城项目，三期去年年底开盘，半年时间内销售告罄，均价达到14000元/平方米。在宏观政策的压力下，能有如此活跃的表现，令世人刮目相看。

　　金融街板块高档公寓在售项目主要有长安兴融中心、华荣公寓、丰侨公寓、融城铭座等，虽然为数不多，但销售形势很好，长安兴融中心销售均价在13000元/平方米左右，丰侨公寓今年8月底开盘，目前均价也达到了15000元/平方米，已经开盘的部分销售率达到90%。金融街立体交通体系也在今年开建，空中连廊、地面层路网、地下步行系统、地下行车系统、地下停车系统将组成金融街未来的立体交通网络。鉴于金融街区域内高档写字楼供应量的不断放大，与之匹配的高档公寓的需求量也将增加，其投资价值将进一步显现。面对目前金融街周边高档公寓相对短缺的状况，一旦有新项目推出，必然会受到市场的追捧。目前金融街区域内高档公寓后续的市场供应量比较小，需求明显大于供给。因此，该区域高档公寓的售价有望进一步提高。

　　行情之五：三类客户需求强劲，投资自住全面发展

　　北京作为国际化大都市，云集了众多腰缠万贯的商贾，北京的房地产市场不仅仅是北京的或全国的市场，更是全世界的市场，市场需求非常大。而从现在的市场情况来看，真正代表先进居住理念和居住环境的高档公寓，在北京不是太多。可以大胆预测，随着北京的经济发展和国际地位的不断提高，高档公寓在北京依然有广阔的市场前景。

　　外地客户增势明显

　　高档公寓中外地人的比例从2003年的25.3%增长到2005年前十个月的32.6%，这从一定程度上说明北京的房地产市场就是全国各地的市场，北京是首都，拥有其他城市所无法取代的优势，其他城市的高收入人群常常把在北京购房看作是一种荣誉。另外北京的教育、医疗都是全国先进的，很多外地人出于对下一代的教育和养老的考虑在北京买房。外地人当中的“港澳台”人士的比例和外国人的比例近几年变化不大，在10%内浮动。“两外人士”构成了高档公寓较为稳定的客户群。