潘十一的元旦感悟

潘石屹：2006年第一天所想到的




今天，是2006年的第一天，我从英国伦敦飞往北京。在上飞机之前，我收到了公司关于今年北京房地产市场的分析报告的邮件，在飞机上正好有十几小时清闲的时间,可以认真的看一看。





2005，一个丰收年

我们公司今年合同销售金额以政府登记为准是33亿人民币，与去年底我们公司计划完成40亿人民币的目标还有一定的差距，只完成了计划的83％。但2005年对中国的房地产来说，的确是非常不平凡的一年。年初，由于全国各地的房价上涨太快，政府出台了一系列对房地产宏观调控的政策。从今年4月中旬开始，我们公司的销售基本停滞。一直到8月底，政府的政策基本趋于平稳，建设部有关领导也多次表示政府将不再出台新的宏观调控的政策。我们公司的销售情况和全北京的情况一样，从9月份开始，逐步的“走出观望”。
年终的这样销售成果与去年的计划相比，虽然说没有完成计划，但是和今年的形势相比，也是一个很好的成绩了。从市场部提供给我的分析报告来看，不光我们公司的销售比预计的好，其他公司项目的销售也都不错，应该对2005年，北京的房地产市场来说，也是平稳、健康发展的一年，是一个丰收年。

北京的房地产市场2005年销售面积与2004年相比，略有下降，下降的幅度为14.8%。销售总额比2004年上升了3.8%。2004年的销售金额是在2003年的基础之上大幅增长了50％，而今年又有上升。而北京房地产的一些名牌项目，占的比重越来越大，我们统计前100名销售金额为780亿元，占全北京销售总额接近50%。从单价来看，北京房地产的单价普遍都有了上升，前100名中除了当年开盘的项目没有可比性之外，与有两年以上销售业绩的项目相比，除了一个项目单价略有下降之外，其余项目的单价都有上升。当然，每个项目每年推出的所销售房子的品种不同，对价格也会造成一定的影响，这个上涨幅度不一定能够确切的表明每个项目真实的情况，但比起来大家更常用的“平均房价”要准确的多，对房地产市场的分析也要有意义的多。因为“平均房价”把所有的住宅、公寓、写字楼、商铺这些不可比的东西，加在一起平均；把二环、三环、四环、五环、六环之外的不同地区，不能相加的东西加起来简单的平均，使“平均房价”对房地产的分析失去了它的实际意义。

从报告上看到，前100名的项目普遍都有上涨，大部分在10％的范围之内，只有极个别的项目超过了20％的涨幅，这与前两年沿海一些城市每个项目的涨幅达到100％，甚至200％比较而言，北京房地产市场是健康和平稳的。

2006年 土地问题最关键

新的一年开始了，对2006年北京房地产市场来说，最关键的问题是土地，因为2005年土地的供应才能够形成2006年房子的供应，而2005年北京的土地供应计划并没有完成，据说完成的比例很少。这样将会直接影响2006年北京房地产市场房子的供应量。我也从网上看到一些消息，说外地一些城市房地产发展商拖欠政府土地出让金的情况非常的严重，温州一个城市房地产商就拖欠了政府20多亿人民币的出让金，据我知道的温州的房价和北京不相上下，房地产商不是没有钱，而是拿钱去做更大的生意了。在土地价格快速上涨的时期，拖欠政府的钱，甚至是巨额的资金，让这些房地产发展商占有政府的资金去赚大钱，这是非常不合理的，也常常容易出现各种各样的腐败。

北京市2005年开始已经下决心开始清查那些欠交政府土地出让金的项目，2006年，这将是对北京房地产市场影响最大的事情。因为拖欠政府的土地出让金，更重要的是这些拖欠出让金的公司是缺乏资金，缺乏实力的，他们连政府的土地出让金都不交，更谈不上有资金和实力去开发房子，来形成2006年房子有效的供应量，这样就会进一步导致北京市房子价格和土地价格的上涨，尤其是房子价格的上涨。而这些拖欠出让金的公司不用在土地上建一分钱的房子，就可以坐收渔利，让自己的土地更加升值。所以政府能不能全面的清理拖欠出让金的地块，对北京房地产市场的发展至关重要。如果进而能够执行中央政府规定的“两年之内不开发的土地，土地要无偿收回；一年不开发的土地要收土地占用费”的规定，这样才能够有效的在短期之内增加市场上房子的供应量，使北京的房地产市场的供求关系基本趋于平衡。也使市场和政府之间的关系形成一种良性、健康的关系。

房价不会大跌

我也看到了我们公司分析报告中，列举出来2003、2004、2005年房地产变化的趋势。这个趋势是与经济学家易宪容三年前“北京房价一定要跌”的预言是完全相反的。回想今年一年之内与易宪容PK了好多次，但基本的观点没有变，我是乐观的，认为中国的房地产，中国的经济是健康的，房价不会大跌。而易宪容的观点是悲观的，他认为中国的经济，中国的房地产是糟糕的，房价一定会跌。我和易宪容在网上“PK”的最好成绩是50%:50%，所以，易宪容总是说，我是他的手下败将。但这一系列的数据证明，他错了。