购房包租合同争议 细节问题纠纷处理指南

消费者购房的第一步，是与开发商或卖房的房东签订买卖合同，在很多细节方面，因为买房缺乏经验，或有买卖合同之外的进一步约定，比如包租协议等，都是需要细致写入双方的合同条款中，事先约定的。一旦出现问题，法律可以主持其中的公道。比如，业主对买下的酒店式公寓供电量等问题有疑问，拖延了付余款的时间，开发商是否有权终止合同？又比如，买了房产，也签订了包租协议，却因为房产的产权未办好，开发商是否就可以违约不给租金？对于这些比较繁杂的细节问题纠纷，如何处理，本期的两则案例的最后判决，以及静安法院李鸿光法官的精到点评，相信会对读者今后购房后，发现矛盾时的解决有帮助。


　　承诺了《包租协议》没有产权仍生效


　　房产商揽下代售商品房“份外事”，还与购房者签下了《包租协议》，讨不到包租租金的购房者王先生和关先生，与房产商对簿公堂，获得法院判决的支持，得到租金人民币34800元。


　　地处上海市江宁路上一大厦，是某房产商几年前开发的商品房。2003年3月初，胡先生与该房产商签订《授权委托书》，委托该房产商代将该房屋予以出售转卖，期限至该商品房买卖成交结束止。


　　2003年3月25日，王先生和关先生根据该房产商刊登的广告，前往房产商处洽谈购房事宜。双方达成了由天津的王先生和关先生，以每平方米6600元的单价，总价为人民币129.6万余元的价格，买下这间196.49平方米的商品房。事后，在7天内王先生和关先生支付了首期房款（含定金）共计64.8834万元，还在房产商提供的《上海市内销商品房预售合同》中的《本合同权益转让书》上“甲方签字”一栏签了字，房产商则代胡某在上述转让书上签字。


　　2003年4月1日，王先生和关先生又与房产商签订一份《包租协议》，约定由房产商包租该房屋，包租期限为2年，自2003年4月1日起计算，每月租金人民币8842元，在每月20日前按已支付房价款的百分比支付租金。此后，因购买该房屋仅支付了一半房款，扣税后每月实际付租金4176元至2004年7月20日。期间，因胡某未按约将该房屋的房地产权利转移给王先生和关先生，曾引起诉讼到法院，最终法院依法判决胡某须继续履行，由房产商代其签订的《商品房预售合同权益转让书》，到房地产交易中心办理房屋产权过户手续。而与此同时，房产商以诉讼为由停止支付租金。


　　2005年4月29日，王先生和关先生为讨包租租金起诉到法院，诉称要求房产商履行《包租协议》支付从2004年7月21日起至2005年3月31日止的包租租金计人民币34800元。而房产商承认与对方签订过《包租协议》，但自己没有收到过租用该房屋房客的租金或使用费，所以不应当支付包租租金。


　　审理中，法院查得该大厦的大产证，在2003年4月29日已经取得，该房屋的类型为办公楼，但胡某至今未去办理过小产证，原判决仍在执行中。但法院在此案判决后，房产商未曾支付过包租期间的租金，上述房屋现仍由他人在承租使用。


　　法院观点


　　通过《本合同权益转让书》，王先生和关先生，从房产商手中取得了原胡某房屋权利转让权，双方又签订了《包租协议》，由房产商包租2年。那么在包租的2年内，无论该房屋有无人租赁，还是房产商自己使用，作为房产商都应按照《包租协议》向王先生和关先生支付租金，法院一审判决支持了天津的王先生和关先生诉请。


　　法官点评


　　《包租协议》合法有效应履约，作为个人消费者来购买办公楼，其目的还是要出租的。尽管王先生和关先生购买该房屋，还未全额付清房款，但那是与该房屋预购者胡某之间交涉的问题，与房产商签订的《包租协议》则是两个不同的法律关系。作为《包租协议》的本质，是无条件的承担风险协议。一个“包”字包2年，解除了购买者王先生和关先生的后顾之忧，这就是“包租”和“代租”之间的根本区别。房产商寻找出千条理由万种借口，总不能在房产市场低迷的时候和房产市场高涨的时候，用两种面孔对待消费者吧，否则难过法律这一关。


　　购房延时付款开发商可否单方面解除合同


　　孟女士在沪购置房产，因对所购置的“酒店式服务公寓”在供电量和提供何种服务存在疑问，与房产商不断函件往来交涉，未能按时付余款，被房产商上海房地产某经营公司视作违约。最终引起了房产商起诉至法院要求解除合同，而孟女士也起诉到法院，要求继续履行双方的买卖合同。


　　2004年2月12日，孟女士看中了地处上海北京西路某大厦内的办公用房，该办公用房建筑面积为70.93平方米，房屋总价为190万元，为此双方签订了销售合同。约定在签订合同时支付106万元，余款84万元在2004年2月20日前支付。若未按约定付款，则应支付违约金，按逾期未付款的每日万分之一计算；逾期超过90天未付的，房产商有权单方面解除合同等内容。双方在补充条款中还约定，解除权的行使，应在一方违约后的90天内提出。


　　从2004年2月19日至6月间，孟女士对所购买的房屋能供电负荷、“酒店式服务公寓”的解释等提出了疑问，与房产商函件往来交涉。6月8日，房产商函告孟女士必须在接函后的5日内，付清购房余款84万元，否则视为孟女士违约。7月末，房产商起诉法院要求解除与孟女士之间的出售合同，同时也向孟女士发出了解除合同函，孟女士在闹不明白的情况下，当然不愿付款，她见房产商关上了协商的大门，便无奈地起诉至法院，要求房产商继续履行商品房出售合同。诉称在履约过程中，房产商律师发来的函件解约，自己就合同细节问题进行合理咨询，而房产商就单方面解除合同，既不符合情理也不符合法律规定。


　　法庭上，房产商则称提出解除合同，完全是按照双方所签订的合同来办的，逾期超过期限未付款，视为放弃权利，作为房产商就可以解除合同。


　　法院观点


　　孟女士与房产商于2004年2月12日签订的《上海市商品房出售协议》是双方真实意思的表示，合法有效，双方理应恪守履行。孟女士在签订合同后不久，已就合同的有关用电量的多少及“酒店式服务公寓”的表述存有不解，多次向房产商发函咨询，但房产商在回函中也未明确表明，导致孟女士心中的疑虑挥之不去。考虑到孟女士已经支付了大部分房款，合同继续履行更能保障合同双方的权益，法院一审判决双方所签订的《上海市商品房出售合同》继续履行，孟女士应支付所拖欠逾期付款的违约金。


　　法官点评


　　如果孟女士无理由拖延付款时间，房产商有理由按合同写明的条款取消双方的买卖关系。但孟女士的延时付款与所购房产有一定关系，所以她要求履行合同诉请得到了支持。