项目可行性报告内容指引 (2)

五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、 综合容积率、住宅容积率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 绿化率

7、 其他

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、 合作方式及条件

1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、 付款进度及与拿地程序的配合

4、 其他合作的主要条件

5、 与合作方式相关的其它法律规定

二、 土地法律性质评估

（一）现状

1、 土地所有权归属

2、 土地使用权归属

3、 土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、 取得土地使用权程序评估

1、 取得土地使用权的程序

2、 取得土地使用权需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用权所需条件

4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、 土地性质变更的程序和理由

2、 土地性质变更的政策支持或障碍

3、 土地性质变更需要的工作日

五、 政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、 总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。