发布于：2005-12-27 19:55:27
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一房两卖 产权归谁
1994年3月，张二购买邳州市运河镇跃进街道赵某平房三间及院落一座。张二因种种原因，即将此房登记在其妹夫索某名下，1996年7月张二又以其妹夫之名申办手续，将此房翻建成三层楼房；2001年5月张二举家迁居异地，将此房转卖给其胞弟张三，张三自知该房底细，未提出异议，交足房款后，便迁入居住，一直未办理房屋产权过户登记手续。索某对张二未将此房转卖给自己而生不满，一气之下，将登记在自己名下的房屋转卖给不知情的第三人黄某，黄某交足房屋对价款后，于2001年11月双方到有权机关办理了产权过户手续。张三得知后，遂诉到法院，要求确认索某与黄某买卖关系无效，并要求索某，黄某将房屋的产权证过户到自己名下。
[评析]
本案业已形成了事实上的物权与法律上的物权相分离，后又各自处分财产，两位第三人因所有权引起诉争。笔者认为，正确处理本案，应从以下几个方面探究。
公示原则是物权法中一项基本原则，所谓公示原则即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。之所以要确立公示原则，是因为任何当事人设立，移转物权都会涉及第三人利益。因此，物权的设立，移转必须公开、透明，以利于保护第三人利益、维护交易安全和秩序。公示方式原则在物权法上一般均采取不动产登记，动产交付的原则。
一、张三与张二买卖行为的效力。
“合同效力的取得，不是来源于当事人之间的约定，而是由法律的赋予，反映出法律对该约定的价值判断。所谓合同的生效，是指只要合同具备一定的要件后，便能产生法律效力。合同法第44条第1款规定：”依法成立的合同、自成立时生效“。该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立即意味着在当事人之间完成了要约，承诺的合同程序，故应为成立，但合同成立后，能否发生法律上的效力，能否产生当事人所预期的法律后果，非合同当事人意志所能决定了的。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。合同法第8条和第44条第1款中所称为”依法成立的合同“，应当理解为既具备成立要件，又具备生效要件的合同。
结合本案在张二与张三买卖关系中，张二支付对价购买他人之房，并占有、使用、收益多年，虽将房屋产权证办理在亲戚索某名下，但作为事实上的房主出卖该房予张三，其主体适格且有要约、成诺，其买卖行为成立。本案中张二与张三买卖行为是否有效，就看买卖行为过程中是否具有违法性。制约该买卖的有效性的因素，主要是登记。合同法第44条第2款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”城市房地产管理法第60条第3款前段规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”，因此，房屋买卖合同必须经过登记，这种登记不是合同的生效要件，而是一种决定物权变动效力的登记或者说标志物权变动的公示方式，这种登记决定物权是否发生转移。如果没有登记手续，并不影响合同的生效和有效，只是不产生物权变动的效力，即合同标的物的所有权不发生转移。
本案中，张二购买他人之房后，取得房屋的所有权，由于种种原因，后将该房产权登记在索某名下，对于该房不动产物权而言，就形成了登记的物权人与未纳入登记的真正权利人相分离的形象，对该房享有权利的张二出于真实意思表示，在未违反法律、法规的情况下，将此房转卖给张三，且张三已支付了对价，并占有了该房。据上述理论，其买卖行为应该是合法有效的，虽未办理产权过户手续，也不影响其买卖协议的效力。
二、黄某与索某的买卖行为效力。
出现法律上的物权人与事实上的物权人相分离的情况，这种分离常常是因为物权人自己造成的，即在法律上的物权人与事实上的物权人之间有一种内部关系，但这种内部关系属于两种权利之间的内部冲突，与其他人无关，不能对抗善意第三人，对第三人不产生拘束力。由于物权法的设立，移转产权登记要件，这种公示原则，就是为了保护交易的安全，保护第三人的利益。第三人作为上述内部关系的相对人，对此并不明知，无法也无义务确切了解到该物权的实际情况，只能从物权公示的形式来推定，判断物权的所有人，与此发生交易。如果登记不产生公示效力，则不仅使登记制度形同虚设，而且无法维护交易安全、交易中无章可循，作为第三人只能根据公示原则，来推定物权的合法所有人。
第三人欲取得物权，应保护与法定物权人所定合同有效，应排除第三人应知或明知房屋的情况，还应排除与他人恶意串通之嫌，只能是一种善意的有偿取得，只有这样才能保证第三人与法定物权人所定合同的效力。
结合本案，作为有举证义务责任人张三既没有证据证明黄某对所诉争标的物存在已知内部事实的可能性，又无证据证明黄某与索某恶意串通之嫌。索某作为法律上的物权人擅自将房屋卖给不知情的第三人黄某，第三人黄某在买卖之时，只能根据产权登记证，来推定判断物权人，对其内部情况，并不知道，也无义务知道，因此黄某与索某在出于真实意思表示的情况下，所签订的房屋买卖合同应属有效。张三请求法院确认索某与黄某买卖关系无效，法院不应支持。
三、张三无权要求索某、黄某将房屋产权证过户到自己名下。
按照物权法理论，不动产登记采取公示要件主义，不动产登记是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，当事人未办理登记手续，不影响买卖合同本身的效力，但不发生所有权转移，因此张三与张二，索某与黄某两买卖合同均成立有效，买卖时未登记，虽不影响合同的效力，但只约束买卖双方当事人，不能对抗买卖合同之外的第三人。
第三人经买卖、登记过户以后，是否就取得了该房屋的所有权。不一定，第三人欲取得物权，应同时具有以下条件：第一，第三人应根据法律行为取得物权。不是依法律行为而取得的，即使办理了登记也不当然产生公信力。第二，第三人必须是善意的有偿取得。第三人取得房屋需支付对价，且无有效证据证明第三人明知或应知法律上的物权人不是事实上的物权人。第三，第三人已经进行了不动产登记。同时符合上述三个条件才能说明房屋买卖合同有效，物权变动已成立。
结合本案，黄某在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续；根据上面的分析，黄某当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人，这个房屋的买卖合同当然受法律保护。张三虽支付了房屋的对价，但终因法制观念淡薄，未要求办理产权过户手续，其以占有权来抗辩他人并主张所有权，理由不足，因而不应支持，对于张三的损失应向侵权人索某及张二主张权利，以弥补自己损失，故张三无权要求索、黄二人将房屋产权证过户到自己名下。
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只看楼主 我来说两句抢地板一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。 1997年11月，新达公司与新隆
公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广
告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷
款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿
还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得
到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》
，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该
外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第 7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能
归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。
2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴
定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广
告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及
外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，
侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停
止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享
有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所
有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的
所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告
牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许
可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。
遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A 市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如
第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关
予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，
且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专
有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部
分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区
分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针
对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。
案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑
物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第
三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置
电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置
了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的
专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的
外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主
按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权
，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例
》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定，如公约规定
屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出
售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但
此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵
犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人
，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受
让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独
立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如
楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空
地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分
的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功
用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与
其他业主共有建筑物的共有部分，故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专
有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主
许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专
用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有
部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中
的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故
即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方
面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特
定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，
该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使
用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若
假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体
业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、
通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋
抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为
由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖
不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保
法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合
同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙
专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，
故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用
使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的
外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使
，从而判决排除妨害。
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外飘窗、阳光间……刚拿到新居钥匙的业主高兴之余，一定不要忘了您新居的窗台距地面如果低于0.9米存在安全隐患时，可以要求开发商安装安全护栏。日前本市西城区人民法院审结了高女士与某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。法院判定，高女士新居的外窗窗台距地面低于0.9米，要求房地产开发有限公司为高女士所购房屋的外窗安装护栏，并由监理单位验收视为合格。
高女士与一家房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，
但其在收到自己的新房时却发现，坎墙距地面很低的外窗没有安装护栏,存在安全隐患。于是，高女士要求这家房地产开发有限公司为外窗安装护栏。但该公司却说，已经为房屋的窗户安装了高级铝合金喷塑窗，具备了防护的功能，也通过了竣工验收，再安装防护栏是没有道理的。双方就此事协商后，没有达成一致意见，因此高女士向法院提起了诉讼。 法院经过调查认定，房地产开发有限公司为高女士所购房屋安装的铝合金喷塑窗具有一定防护作用，但依据建设部的《住宅设计规范》中强制性条款“外窗窗台距楼面、地面的净高度低于0.9米时，应有防护设施”的相关规定，高女士所购房屋的窗台距地面净高度低于0.9米，存在碰撞后发生高处人体坠落的可能。于是法院判决开发商为高女士的新居安装安全护栏。
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