发布于：2005-12-27 17:35:27
来自：施工技术/建筑施工
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潘石屹：SOHO尚都再进山西
——2005年11月18日潘石屹在北青网网聊实录
主持人：各位网友大家好，今天我们请来的是潘石屹先生。潘总是北京房地产界的风云人物，他对一些事物的独特见解多年来受到房地产业界及媒体人士的关注。今天潘总将以他的个人独特见解来回答网友们关心的目前的金融、政策等对房地产的影响，土地的状况，以及明年房地产市场的预测，包括大家关心的房价、地价等等问题。
潘石屹：谢谢大家，谢谢北京青年报，我们都是老朋友了。每次都到年末的时候，大家都想把这一年的事情回顾一下，总结过去，展望未来。我的观点也不一定对，跟网上的朋友一起探讨一下。前天下午我刚跟易宪容PK了一下，当时我看了一下，支持我的网友42％多，我觉得还不错，今天我上去一看，支持我的只有20％多了，看来我的观点还不受大众的支持。不过这个无所谓了，我们只要探讨出个道理来就可以了。
明年的房价没有要跌的可能性，2008年的房价也没有要跌的理由
老潘与易宪容PK
网友：您前两天和易宪容PK，很多网友也参与了这个过程，同时也是对聊2008年前是否买房这个话题比较关注，大家比较关注明年房价的走势，请您对明年及2008年的房地产市场作一个预测。
潘石屹：实际上跟易宪容讨论的这个话题的实质就是明年的房价是涨还是跌。如果房价要涨的话，今天我买房子就是合算的，如果明年房价要暴跌的话，今年我买房子就不合算，这是一个最基本的点。我还是看好的。因为从需求看，中国的经济还会增长，不会说跌到零增长或者负增长，购买房子的需求是固定存在的，明年房地产的价格是取决于房子的供应量，而房子的供应量是取决于过去两年土地的供应量，过去土地的供应量比较紧张，所以我觉得明年的房价没有要跌的可能性。这说的是明年。
要说2008年房子的价值，咱们不要从价格来看，要从价值来看。在这个城市里面，房子的价值有一半是来自于城市的基础设施，周围有没有地铁、公园、学校、托儿所、医院、体育馆等配套设施。而2008年之前，中国政府要给北京市投入好几千亿进行基础设施建设，到2008年全都建好了，对北京市是非常方便的，交通设施好了，文化设施也非常方便。所以我觉得没有道理在2008年房价突然要跌，没有这样理由。
主持人：我想潘总前几个月就发表了观点，包括跟易宪容的PK也是这个观点，北京的地产市场在9、10月份这个阶段是不是能够走出观望。根据目前您掌握的资料，您现在的观点和以前的观点有什么不同吗？您现在对北京市场是怎么样的观点？
潘石屹：你们几位做媒体的对北京过去七、八年的房地产情况应该比较了解，一般来讲，北京成交量比较大的是9月份、10月份，因为这个季度人心安定，要购买房子的话，整个的购买气氛比较好。一到了11月份，尤其是到了11月末，人就开始琢磨着要过年、过圣诞节，要度假了，购房的热情马上就下来了，这是过去这些年北京房地产市场的一个经验。我也觉得，9、10月份北京的天气好，秋高气爽，树叶还没有掉完，有黄有绿，城市面貌很丰富，比较漂亮，而人们买房都是要去看房子，房子也会显得漂亮。而一到冬天北京城市就显得有点发秃。我觉得这也是过去北京9、10月份房地产成交量比较大的原因。
今年跟过去几年完全不一样，今年是比较波动的一年，年初的时候房子成交量大，价格上涨很快，各个城市都上涨很快。可是到3月末开始了对房地产的宏观调控，一直到5月份，正式的宏观调控政策出来，从整个舆论和政策来说，对北京房地产的成交量有一定的影响。我预计到9月份，该出台的政策出来了，人们预期的调控政策也出来了，最重要的是建设部发言说：不再出台新的政策，只要把已有的政策稳定执行就行了。这种情况下，我提出了9、10月份北京的房地产市场会走出观望。
走出观望并不是指价格要上涨多少，而是成交量的恢复。我记得8月份也跟易宪容“PK”了一次，我最高的支持率是50％，跟他是50对50，50％的网友支持能够走出观望，50％的支持走不出观望。可是这个50％比50％的时间保持得很短，后来网友继续投票，我很快就输了。我觉得最能说明问题的其实不是投票，不是网民形成的气氛，最关键的是北京市9月份的成交量到底有没有增长。从北京市政府公布的情况来看，9月份的成交量比8月份增长了20.7％ ，这个数字实际上是走出观望最好的证明。因为一个月成交量上涨了20％，就是五分之一的上涨。今年的北京房地产市场就是开头好，中间有宏观调控、政策带来不稳定因素，年尾开始恢复。回顾今年的北京房地产的市场，总体就是这样一个趋势。
主持人：看来您还是持以前的观点？谈到了今天宏观调控政策对房地产的影响，请您做一个个人的评价，未来一段时间，从政策面来说，会出现什么样的政策？
潘石屹：基本的政策跟新闻发言人说的一致，不会出现新的政策，我们仔细看已有的政策，防范金融风险，不让偷税漏税，要合法销售，这些实际上都是反复强调的，没有新的内容。新的政策，我认为宏观调控政策里有两条，第一条是抑制投资性购房，政府的措施就是提高房子转手的税费，只要你是投资性住房，超过120平方的住房，税费就比较高。这个政策是这几个月时间大家都比较关注的政策。第二个政策是从国务院常务办公会议的八条，一直到七部委的八条，两年不开发的土地要无偿收回，这其实是重复了过去土地法实施细则；另外一条是新的，一年不开发的土地要收滞纳金，尽管国务院常务办公会议和七部委都强调这一条，可是这条土地政策基本上没有实施。北京市政府也收回了七、八块土地，但这些土地都不是两年不开发的，而是签了出让协议没有交出让金的，在全国各地这条政策其实还没有真正实施。而明年的一个不确定因素就是，下发了这个文件，而这个政策到底实施不实施会对房地产影响非常大。
我记得前一些天在媒体上有一个说法，我认为这个说法是谣言，说北京市协议出让的土地量非常大，够北京用十年时间，所以北京市“招拍挂”的土地量少的话也没有关系。我觉得这跟中国的法律和政策是抵触的，中国法律规定两年不开发土地要收回，而北京市有十年不开发的土地都没有收回，这个是一个违法行为。但他们说是政府发言人说的，而我从来没有听到一个政府发言人说过这个问题，我觉得这是一个假新闻。
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yanyan20332033
沙发
有前就是硬道理
2005-12-27 17:49:27
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yanyan20332033
板凳
2005-12-27 17:43:27
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每年投入600万的“奶粉钱”扶持商业
建外SOHO商铺谢幕拍卖
网友：2008年之前，SOHO中国会在CBD完成四个项目，包括现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO，这些项目都有大量的商业，需要大量人力、财力来推广，请问潘总对今年的商业项目有没有一个很完整的计划？
潘石屹：商业对我们公司来说，面积占得少，营业额大，给我们创造的税后利润更大。我们的几个项目，统计了一下，10％的面积创造20％的销售额，给我们创造了30％的税后利润。所以商业项目我们一定要扶持，不能商业项目卖出去后就不管了，挣了30％的钱就走了，这样这个区域可能就会出问题。所以我们在做现代城的时候就投入了一定的人力、财力把这个地方扶持起来。现在看起来，现代城的商业街已经比较成熟，购买现代城商业街的人回报最高，其次是写字楼，再其次是公寓住宅楼。建外SOHO的位置比现代城好得多，正在CBD核心位置，我们去年投入600万做一些招租、活动等。今年又投入600万，明年再投入600万。他们问我们600万干什么用，我说是“奶粉钱”，一个小孩子不可能吃成人吃的东西，一定要买一些奶粉，让他吃了长大了才能做成人做的事。所以我们看现在任何一个商业项目，刚搬进去的一两年时间都形成不了商业氛围，都做不了太多的事，如果你有足够的投入，就慢慢会成长起来，有好的发展。我觉得明年建外SOHO这个地方的商业气氛一定会起来，我非常看好。离我们建外SOHO不远的赛特，后面有大量的公寓、写字楼、前面有一个饭店，前面只有一个小小的赛特购物中心，建筑面积2.6万平方米，使用面积1.3万平方米，可是占了整个赛特利润的80％，1.5或者1.2的利润都来自赛特购物中心。所以如果商业做好了会有一个非常高的利润。赛特购物中心每月每平方米的租金最高达到了240美金，这个数字在全世界来说都是非常高的。另外我们也想做一个社区商业网，我们总共有1500个商铺，20万平方米，我们把这1500个商铺串起来，共同组织活动，共同做优惠卡，就会非常有气氛。实际上就是说，我们已经赚完钱了，又拿出钱来为我们的客户服务，每年600万的投入完全是为客户服务。
网友：看北京很多写字楼建设都要按规定退线于主路，做出“隔离”绿化带，行人往往要绕很大的弯子才能到办公楼入口，象招商局大厦就很不方便。建外SOHO对东三环的绿化带上却正好相反，打开了很多行人口，是不是当初就有什么特殊的考虑？SOHO尚都今后的临街商铺和主路之间的连接也是这样吗？
潘石屹：这个问题我觉得网友问得特别好。我记得去年夏天的时候，《21世纪经济报道》对我有一个采访，问如何能够把CBD这样一个现代化城市区域建设得更好。我记得在采访中我就说，最关键的是不能够跟土地主一样，一家一个院子围起来，围起来既没有商业气氛，整个交通也会受很大的影响。所以，一个现代化的城市就要有一个现代化的城市规划，要把围墙打开，一切为了人们方便，让人们能非常方便地出入。这样，实际上也会缓解主要道路上的交通压力。这个报道出来以后王歧山市长很重视，在这个报道上批了很多字说要讨论这个问题，因为北京的交通是一个大问题。可是一家一户的房地产发展商，建好房子以后总想把自己的项目、小区围起来，建好多的围墙、绿地，觉得这里面别人不能进来。我觉得这不是个开放的心态，也不是一个现代化城市的心态。我们建外SOHO的东三环绿化带，什么地方走的人多，我们就在什么地方铺上一条路，实际上这是符合人们的习惯，是最方便的。
网友：建外SOHO七期1703号商铺，以1490万的天价退出，不少人表示，这个成交出乎自己的意料，这个价格是在你的预期之内吗？听到这个消息以后，你的感觉是什么？
潘石屹：我没太关注这个事情，因为安排我和易宪容在同一个地方PK。里面在拍卖商铺，一大堆的媒体记者围着我进不去，就只能不停地问我们分管销售的副总，“完了没？”他说这个比较慢，因为现场举牌子的都不是真正的老板，都是秘书，秘书举完一次牌子要打一次电话，跟老板汇报一下。拍卖一般5分钟举完牌子就完了，而我们一口气拍卖了将近1个小时。最后拍卖的结果比我们的预期高一些，但悬殊不是很大。原来我们预计成交是6.4万，最后成交6.8万，当然这个商铺位置是我们留下来的最好的位置，跟前面的四万、五万的商铺位置是不可比的。商铺有句话说“一步富三代，一步富一世”，差一步那可能就天差地别，也可能标志着销售额的降低。这个商铺销售完了，也标志着建外SOHO的销售划上了一个句号了。
我最近的兴趣是博客
主持人：刚才我们主要谈到了今年以来的宏观调控政策、金融、土地等等，都是很大的话题。下面这个阶段，我们谈一些比较轻松的话题。很多人比较关心潘总本人您最近又有什么比较有个性的想法，比如拍完电影，出了摄影集以后，除了房地产下一步干什么？
潘石屹：现在主要是上博客。我觉得博客很有意思，谁都可以去注册一个，谁都可以写。原来写东西都要到你们北京青年报发表，还不知道你们编辑让不让发表，而博客自己写完就可以发布上去了。我觉得多写博客会提高全民的写作水平，而提高写作水平也很有意思。一个人坐下来想问题是一个状态，你把你想的问题再写下来又是一个状态，尤其是你写一个博客，最起码你要想三遍，写完了还要看一遍，改改错别字什么的，这样就等于把你的思路反复地梳理，一个观点、一个问题通过三四遍的梳理，能够成为你头脑一个清楚的真正的思路。所以我觉得博客是一个好东西，它可以真正把大家的智慧、观点、知识汇集到一起。有时候你写文章如果考虑得不太全面，别人马上可以评论。而且博客最大的好处是它就像一个家，每一个人都要维持自己家的整洁，自己家的风格。而其他的像BBS、评论更像一个公共厕所，谁想去撒尿就撒尿了，想吐痰就吐了，也没有人管，唯一管理的就是版主，如果版主犯懒不删，那就什么都有，黄色的也有，人身攻击的也有，博客就要好得多。
网友：这个星期有一天是你特别的日子，请问您这一天是怎么渡过的？
潘石屹：是不是说我的生日？11月14是我的生日，其实我都忘了，大家让我吃蛋糕的时候，我才发现自己原来又长了一岁。我也非常感谢大家，11月14日这一天我一共吃了四次蛋糕，吃了四个，搞得第二天食欲不振，可能是蛋糕吃太多了。非常感谢大家还记得我的生日。
网友：圣诞节快到了，建外SOHO有圣诞市场吗？卖烤白薯和糖葫芦能到建外摆摊多好呀。
潘石屹：我们会在建外SOHO做一个很大的圣诞树，因为圣诞节就是要热闹，要有圣诞树、有雪、有气氛。我们可能会把哪个滑雪场的造雪机租过来，在建外SOHO造上一些雪，造一些节日的气氛。不过这个还没有确定，我要落实一下，下次网聊的时候再告诉大家。我们的圣诞树是很大的，现在我们的工程部已经开始做地基了，要做一个全北京市最大的圣诞树。至于冰糖葫芦，管理部门让不让进去，这个我不太清楚。我们是欢迎的，因为冰糖葫芦和糖炒栗子很有北京的风格。
主持人：今天的聊天就到这里结束，谢谢潘总。
潘石屹：谢谢北京青年报广厦时代，谢谢Ynet网站，谢谢新浪网、搜狐焦点网、搜房网、SOHO小报网的网友，再见。
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