解析2006年房地产 十大新政梳理房地产市场

　　新政策1

　　现房买卖执行新合同瞒报抵押可双倍赔偿

　　从2006年1月1日起，由北京市建委、市工商局联合发布的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本将开始实施，开发商只能对示范文本内容进行细化，不能删除或减少内容；开发商补充的内容若为霸王条款，与示范文本相悖，霸王条款无效。

　　凡是2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人要在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理房屋权属转移登记，就是所谓的“小产权”。

　　新出台的现房买卖合同文本中规定，瞒报抵押情况可要求双倍赔，而且，租户有优先购买权，现房合同要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定，现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。因此，只要发现房屋内存在违反质量规范的问题，就可以视为开发商没有按规定完成竣工验收，开发商在修复期间应当承担延期交房的违约责任，这对进行精装修房屋的业主是非常有利的，因为它可以有效地督促开发商加快维修的进度。

　　另据了解，从2006年1月1日起，将对《北京市商品房预售合同》中的有关内容进行相应调整，具体调整内容目前还没有确定。

　　新政策2

　　现房买卖网上签约购房署名事先想好

　　从2006年1月1日起，北京的老百姓购买经济适用房和商品房的现房将实行网上签约交易了，老百姓在准备购买之前，可以先登录北京市建委的网站了解该项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，实现现房合同网上签约后，开发商将处在透明状态，如果房地产商有任何违规行为，还将会被管理平台的信用系统公示，严重的还会停止该开发企业网上签约系统的运行。

　　我市合法销售的现房都需要进行现房合同网上签约，任何开发商将再也无法通过谎报销售数字的手段来诱骗消费者购房了。

　　为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好，转移登记前房屋不得转让他人。此外如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息。在管理信息网的楼盘表里将及时恢复可售标志。

　　新政策3

　　住宅分户验收开发商提供8项信息

　　从2006年1月1日起，北京市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收制，从明年开始，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安

　　装质量等8项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。

　　分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章，该表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

　　以往多以整栋楼为基本单位进行验收，业主对商品房质量投诉很多，业主入住后若发现漏水、裂缝等质量问题往往难找到责任人，新的质量验收办法，将很大程度解决因房屋质量问题产生的争执。

　　新政策4

　　公共维修资金上网业主可随时查询

　　从2006年1月1日起，我市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公，商品住宅维修资金的归集、业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、续筹、变更、过户、注销、查询等业务，要通过该系统操作。

　　据了解，这个住房公共维修资金网上办公系统更适用于普通业主，小区每位业主都可随时上网查询维修资金的使用情况及去向，业主可以在网上自己注册，但要向开发商或者物业公司等要到所在区的统一代码(相当于这个区里的专项维修资金办公区域的网络密码)，然后就可随时查阅自己小区维修资金的使用情况了。

　　而且，住房维修资金的网上办公系统将与维修资金银行系统实时联网，所有业务操作须在电子信息与纸质要件一致的前提下方可提交主管部门受理。凡是在旧系统归集完维修资金的住宅项目，房地产开发企业也必须到市小区办进行用户注册审核及项目信息登记，并配合市小区办在一个月内将旧系统数据移植到新系统。未及时进行新系统用户注册、项目登记及楼盘造册，影响业主交纳和使用维修资金的房地产开发企业和物业管理企业，将受到严肃处理。

　　新政策5

　　房贷执行新利率别忘给账户加钱

　　2006年1月1日起，商业住房贷款利率将全面按新利率执行，这意味着老客户明年房贷月还款额将有所增加，提醒申请住房贷款的业主，别忘给房贷账户加钱。

　　根据人民银行的规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将于2006年1月1日起，执行2005年3月17日规定的利率标准。对于已经发放的贷款执行标准是，贷款利率政策对2005年3月17日之前发放的个人住房贷款利率按照以下标准执行：截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。

　　根据规定，各商业银行有权决定是否让客户享受下限为10％的优惠利率5.508%，随着2006年1月1日的即将来临，各商业银行开始着手统计有房贷欠款的客户，这些客户将从明年1月1日起无法享受到房贷优惠利率了，银行提醒广大客户赶快清偿房贷欠账，避免新规给自己带来损失。银行还提醒，即便是最优惠的贷款利率，也比调整前略有提高，每月的还款额有所增加。所以，2006年1月份还款时要注意，以免因账户余额不足导致银行无法扣款，给自己造成罚息损失，留下不良信用记录。

　　新政策6

　　购买空置房明年不再免税

　　2006年1月1日起，北京市地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续，契税免税政策将于2005年12月31日截止，凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减免税手续。根据地税局的退税政策，一套单价8000元的100平方米住宅可退还12000元，而一套单价10000元的100平方米住宅，则可退还契税30000元。

　　空置商品房免税政策是近几年来消化空置商品房中最优惠的一项措施。但是，根据规定，这一优惠政策的结束已进入倒计时，并且不再“加时”了。但是来自二手房市场里的消息说，商品房空置问题依然未得到显著解决。

　　新政策7

　　是否预征土地增值税

　　140平方米成新标准

　　2006年1月1日以后，房地产开发企业出售、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。

　　根据规定，对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整。而开发建造并出售商品住房的纳税人，应在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表（附表）》，主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。

　　除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。