实录：地产中国系列论坛之2006北京楼市价格猜想

　

　　【主持人】：网友朋友们大家下午好，欢迎来到嘉宾聊天室。这里是地产中国系列论坛之：2006北京楼市价格猜想直播现场。


　　我是焦点房地产网市场部负责人钟凤暄，今天和我一起主持的是地产中国组委会常务副秘书长、中房协经济合作委员会事务部副主任高泉。


　　岁末将至，也是一个总结的关口。回顾2005年，对地产业来说，不得不说是一个多事之秋。在这一年里，无论政府、企业、还是广大消费者，大家集中关心的就是房价问题，2005的房价不仅没有像大众期望的那样走低，反而继续上扬。那么2006年的房价又将如何。


　　我们今天请到业内最具权威的地产精英们来共同探讨这个话题，希望能给2006甚至更长远的一个阶段的房地产价格走向给一个大致的预测，以供我们的消费者能够更理性的把握未来的购房决策。下面我们有请地产中国组委会常务副秘书长高泉先生向广大网友介绍一下我们今天的到场嘉宾。


地产中国组委会常务副秘书长
中房协经济合作委员会事务部副主任高泉


　　【高泉】：介绍一下今天到场的嘉宾，庞博国际集团执行董事刘东、金都房地产集团北京分公司常务副总经理吴亚琴、耀江集团总经理周国美、亚运新新家园营销总经理李兰、天地控股集团总裁付文丽、北京泰福恒投资公司副总经理刘新虎、明天地产副总经理陈云峰、瀚潮智业房地产经纪公司总经理李忠、星河湾策划副总监韦凤君。欢迎大家的到来。


　　今天有幸大家聚到一起也是缘分，大家以自己的工作实践，结合自己的研究，聊一聊明年从房地产方面，包括市场方面自己的看法，都踊跃一点，女士优先。


　　【主持人钟凤暄】：刘总会前已经从招牌挂的话题开始热场了。那就先请刘总发言吧。


　　【刘新虎】：今天能够参加这个地产中国的系列论坛，我非常高兴，也希望能够借此机会和各位网友有一个交流的机会。下面我简单就我们操作这个项目，还有我们本身个人的经历，来谈一点自己对2006年房价走势的一个看法。


北京泰福恒投资公司副总经理刘新虎


　　刚才几位来的时候在谈2006年房价是升还是降的问题，从我个人从业的经历来看，我现在还没有看到所能够造成降价的现象的出现，基本上房价是处于平稳上升的趋势，应该跟我们原来预测的趋势是吻合的。


　　专门谈2006年的房价没有意义，既然要谈2006年的房价，还应该基于谈一下2005年的房价。我觉得在2005年北京的房地产来说，大家说是一个多事之秋，无论从政策调整还是从土地供应这一块，都有比较大的变化，原来预计是从2004年“831”以后大家应该预测到由于政府宏观调控政策的实施，还有另外一点，从市场来说，和供应量来说，可能会有一个下调的趋势，但是大家可以看到从5月份出现那种政策以后，应该说从整个市场来说，大家渡过了一个从5月份到9月份一个观望期之后，所有的盘也出来了。但是价格比预期没有下降，相反不少楼盘都上扬了。


　　因为北京市的市场是相对理性和成熟的市场，可能和南方有些房价受到炒作和一些泡沫的影响，可能有虚高的情况。而北京的整个房地产市场，我认为是一个，从2003年、2004年包括2005年，市政府出台的相关措施都是对一个行业的发展来说是向着一个好的方向来调整的，所以我认为北京的房市基础面应该是好的，应该从他的发展来说是比较良性的。


　　表现出来的市场价格应该说是实际需求支撑着。在这种情况下，2005年出台的一些措施主要是调整一些房价增长过快，有炒作嫌疑的城市的调整。所以对北京比较理性的这种市场来说，影响不是很大。2005年房价的上涨现在该出来的盘也都出来了，但是房价还是基本稳定的。无论业内还是各位客户来说，大家都比较认同的一件事就是任何一个盘在开盘的时候采取的措施都是低开高走的趋势，今年该开的盘都开了，大家能够看到的价格已经是很现实的了。


　　低开高走的策略来说明年没有往下走的预期，应该是往上走的。这是从已经开的盘的策略上来看的。另外一点，可能大家都在预期是不是明年供应量会增大平易房价，但是今年看到的土地供应办法来说，今年应该是北京市的土地供应计划，尤其是住宅方面的土地供应肯定是完不成了，因为现在已经到了12月份了，供应的量是相当少的。跟我们年初定的土地供应计划来说还是差距比较大的。


　　我们知道房地产本身不像普通商品，它的供应需要很长的时期，如果今年供不上地，明年肯定不会出现上不了市，最快应该在明年年底或者后年年初才能上市，这两个累加起来，明年3、4月份在市场上可能会出现一个，我觉得应该有一个断档的时间。今年来说该开的盘都已经开出来了，到明年经过今年下半年的消化，到明年年初、3、4月份基本上市场供给的压力已经基本释放了，在这种情况下可能很多盘都在持有和继续上调的走势。


　　如果我们没有新的盘给市场提供更多的供给的话，可能房价要降下来几乎是不可能的事情。这是我个人的一个看法。


　　【高泉】：刘总的意思就是说政府这块，从土地供应和市场都存在下降的预期。陈总跟刘总的项目比较近。你们的观点是不是差不多，或者有一些补充。


　　【陈云峰】：各位网友下午好，非常高兴有机会跟各位业界朋友交流，跟刘总因为是邻居，参加过很多板块的论坛，应该说确实大家在一块交流交流明年房地产的市场情况，应该说时间也到了，火候也到了，必须得谈了，所以感谢地产中国年度评选给我们提供的这次机会。


明天地产副总经理陈云峰


　　我基本上同意刘总的看法，2006年的房价应该是稳中有升的局势，而且上涨的幅度应该是在8％-10％左右，和咱们北京，包括国内的GDP增长基本上是相吻合的。


　　从三点说一下原因，第一点，从土地供应上来看，刚才刘总也提到了，到现在为止，应该说北京的土地供应计划确实没有完成，今年土地供应的减少肯定会提升明年的房价，原因很简单，你市场的供给减少了，但是北京的需求实际还是固定的，并没有减少。这是第一点。


　　第二点，从市场需求上看，刚才刘总也提到了，北京的房地产的需求仍然是相对比较旺盛的，我们明天地产下面有两个项目，一个是国美第一城，一个是明天第一城，国美6000套已经签约了5820套了，国美第一城开盘不到一年，明天第一城开盘不到半个月，这7000套房当中有一半的，3500套的人是在30岁左右，大学以上学历，持有外地身份证，但是在北京工作的人。


　　我能强烈感觉外地人才涌入超大型城市的机会，他对住房的需求实际是非常旺盛的，这个岁数的人马上面临要结婚，包括要有孩子，再进一步，好多的人都是农村上了大学毕业的，好容易到了北京之后，安了家之后，要把父母接过来，直接拉动住房的消费，汽车可以不买，衣服可以随便穿，房子不买没处住肯定是不行的，所以从市场上看，我感觉这种需求应该说比较旺盛。


　　另外从奥运的角度来讲，我也听过政府相关部门的介绍，现在北京大量的市政建设当中有一半是市政工程，就是围绕着奥运、修路、修桥、修体育馆，另外还有一部分是围绕着大城市的，现在这种商业，像这种建设。


　　实际住宅的建设现在应该只占其中的30％、40％，应该说从奥运带来的机会来说，相对来说是比较多的。奥运带来的是经济的迅速增长，包括将来旅游，包括对于办公、商业的需求，实际上2008年离现在已经非常近了，它确实能够影响到现在的市场，包括影响每一个北京人。


　　第三点，就是从成本来看，大家都说房价，因为房价肯定是几大部分组成的，一部分是开发商的成本，另外一方面肯定是开发商的利润，两部分构成的，如果要是成本增长，如果假设利润不变的情况下，房价也应该是增长的。从现在看，特别是这个星期和上个星期陆续开出的这些地，确实由于土地统一归口之后，大家最担心的事情还是出现了，确实地价应该是在翻番的增长，我可以算一个帐，一个是捱着我们国美第一城旁边不到300平米的一块地，姚家园，楼面地价就是3500，建完费按2500来算，直接成本就到6000了，实际上那儿的房子才卖到5700、5800，我们旁边的另外一块地也挂牌成交了，它的楼面价应该在2450，再加上建完成本2500的话实际上也接近5000，现在我们明天第一城的售价5300，就是现在我们在售的这些项目就是5300。


　　都可以想见新拿的地，比如说同样是我们的开发商，我现在在我这边由于原来的土地成本相对低一些，我现在是这个售价，现在让我定那个楼盘的价格，也是不言自明的，价格肯定要增长。当然开发商可以想很多的办法，编很多故事，把这个社区如何高档化，但是不管怎么样，每个老百姓买房肯定是直接的，他买的价格肯定是增加了，所以咱们说房价应该是老百姓买房的时候实际遇到的价格。房价嘛，大家都不愿意看到它涨，但是我觉得政府也好，新闻媒体也好，开发商也好，老百姓也好，大家只不过是市场面的一环，这个东西是有市场规律的，大枣、大米，这些都有市场价格，都有它的规律，鸡蛋，实际上房子也是有的，站在一种比较理性的角度看，应该说房价基本上是一个稳定上涨的趋势，而且这个时候政府起到的作用非常大，他也会利用土地和一些税收、金融的杠杆来调整，但是尽管是这种情况下，我预测应该还是有一个比较稳定的增长，而且应该是在10％左右。先介绍这么多。


　　【高泉】：因为今年上海房价是降了，国家从经济适用房出台了政策，就是鼓励开发商做一些中低端的项目，这个房子往上升，老百姓这一块是不是明年升的幅度会有略微的下调，是不是要慢一点儿？


焦点房地产网市场部负责人钟凤暄