房价成本清单该不该公布？

新华社报道福州市物价局公布房价成本及“房价成本揭秘”调查以来，引起社会各界的强烈反响，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但也有一些开发商提出质疑甚至表示反对，认为这一做法会侵犯商业秘密，称供求决定价格，只要房子能卖出去，再高的价格也是合理的。

公开房价成本有无必要？

北京房地产业界对公开房价成本基本持反对态度。北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚表示，政府相关部门公布房价成本清单，一有难度，二意义不大。中原地产华北区域总经理李文杰认为：“政府的本意可能是通过成本估计，约束开发商的开发利润，控制房价，但这种做法肯定无效。控制房价还是应该调节供求关系。”

福州市物价局公布房价成本后，中央党校研究员曾业松感言：调控房价这么久，居然一直没有具体房价成本的资料供决策参考，调控的参照物不清楚，不能说不是一个缺陷。那么，房价成本到底该不该公开呢？

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，我国价格法明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则，以生产经营成本和市场供求状况作为定价的基本依据，为消费者提供价格合理的商品和服务。房价一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分无可厚非，也比较可行。政府并未直接干涉开发商的定价行为。

福州市物价局局长朱光华等认为，商品房的社会平均成本并不是什么行业秘密，而是应为社会所了解的公共信息，通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格，公众就可对房价是否合理作出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策，恰恰是对“国八条”中提高信息透明度这一条的补充和深化。

中国社科院研究员易宪容认为，在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本，有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。因此，政府部门理应将其公之于众，以维护公众的知情权。仿照福州等地的做法，国家将房价成本清单的发布作为一项政策规定确定下来，虽然不一定影响房价，但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。

是否会侵犯商业秘密？

记者在采访中，听到一些开发商质疑的理由是：对于房地产企业过多干预，将严重影响他们的投资环境。

这里我们先要弄清楚房价“成本清单”公布的是什么？房价成本主要包括四项内容：地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。需要明确的是，这里的前三项都是政府有关部门掌握的，而第四项指的是开发商的平均运营成本。虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般开发商会控制其占商品房销售价格一定的比例。

楼建波说，开发商说对他们不公平，是没有道理的。构成法律上保护的商业秘密，我国反不正当竞争法第１０条规定，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。其主要特点一是公众无法获得，不能通过正常渠道得到；二是生产中有诀窍，具有实用性，能为他带来直接或间接经济效益，披露后会造成损失；三是采取了保密措施，如订立保密协议，采取保密措施。目前房价成本清单并未要求每个开发商出具他们的管理费用、人头费用等细目。而且，随着土地实行招拍挂，税收征管程序的日渐透明，房价成本中的这些部分实质上已经无密可保。

福州、江苏等地物价部门认为，合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。在西方国家，政府经常发布与群众生活密切相关的商品成本价格情况，目的是让公众了解、参与价格的形成，从而使价格趋于合理。我国政府部门公布由自己控制、掌握的城市房价中的成本构成，应该不会构成对开发商商业秘密的侵犯。

公布房价成本是否难以操作？

一些开发商和学者提出，公布房价成本涉及到多个部门根本无法操作。北京市国土局办公室副主任靳京在接受《新京报》记者采访时表示，房价成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成，虽然简单，但北京有４０００多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持。

江苏省物价部门相关负责人认为，所谓工作难度大、不好操作等等，从技术层面看并不存在，难在政治层面，利益共同体的影响力。他们指出，构成房价成本的各项数字，相关职能部门都有，或都能测算出来，甚至物价部门就能独立测算出来。但为了保证权威性，通常物价部门要求土地、房管、建设等部门配合并提供资料，相互印证。一般而言，每平方米的建安成本和各种配套费在同一城市所有楼盘是一样的，也就是说，这两项根本不需要一个楼盘一个楼盘去算，只有地价不同，操作简单，没有任何难度。其真实原因是阻力太大，谁都不想惹麻烦。

能撼动高房价吗？

北京香江国际副总裁潘明朗认为：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。房价的高低，是由市场供求所决定的。当市场供大于求时，房价自然下降。就是把所有的成本清单公布了，房价高低仍不受影响。”

楼建波认为，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家指出，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状，影响房价。

一些消费者提出，是否公布成本不能只听开发商的声音，也要多听听购房者的意见。无论如何，房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一，政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。还购房者知情权并非终极目标，要解决住房供应结构不合理的问题，还有赖于加大经济适用房的比重，综合运用税收金融杠杆等，实现房价的理性回归。 （据新华社北京１１月１０日电）