房产未来发展出路在哪里

一、房地产下调是产业周期作用的结果
90年代中期，国家为降低企业负担加快国企改制以及启动内需，决定将房地产市场化。1999年国家货币化分房政策正式实施后，全面启动了房地产市场。完全市场化的房地产业肯定是不可行的，此后便有了杯水车薪的经济适用房、双限房。
房地产业已经历了十年繁荣，中国人的住房痛苦指数位居全球之首，这方面的资料不用再罗列了。现在，国内各大中城市的白领不吃不喝，每月工资不足购买半平方米的住房，更惶论绝大部分普通老百姓了。超过白领购买能力的房地产市场肯定不是一个能够得以长期持续的消费市场，只能是供有钱人投机炒作的资产市场。如今的房地产市场如同纵欲的西门庆，再不自律，出路只有一条，那就是脱阳而死！
因此，房地产业萧条是早晚的事情，只要白领们的相对购买能力依然不足，房地产的下降空间远未见底。
连高端人群都无法企及的市场，肯定不是一个理性的市场。白领的相对购买力一天不上去，房地产就一天不会见底。
任何行业都是有周期性的，没有只有繁荣没有萧条的行业。即使国家不采取房地产信贷紧缩政策，房地产业迟早也会经历不景气。如果不紧缩，“看不见的手”的力量只能更加巨大，届时更多房地产公司和个人都将破产，对社会和经济破坏性只能更大。也正因如此，国家才会出手医治房地产市场阳虚症状，限制房地产信贷。
因此，宏观调控不是房地产企业面临当前困难的原因，产业的周期性演变才是当前房地产困局的关键。
二、当前房地产吃的是子孙饭
众所周知，我国的房地产市场是少数寡头垄断的供应市场和充分竞争的需求市场的“拉郎配”。地方政府开支的不断扩大，分税制已经无法满足地方政府的财政开支。土地出让金作为地方预算外收入，是目前各地方政府的主要收入来源。即使在国家划定18亩耕地红线的情况下，各地政府尤其是县市级政府纷纷试图变相征用耕地。基层工作的朋友们都知道，当前的县一级政府的书记、县（市）长是中国最有权势的官员。当前，这些官员"跑部进京"谋求审批土地的仍然不在少数。
不断高涨的土地出让金和房地产项目审批背后的黑金交易直接拔高了楼面价格，房地产商和地方政府相勾结，与中央政府博弈，是中国当前房地产困局的主要原因。
地方过分地从土地银行提取现金，其实吃的是子孙饭。
法王路易十六说了，我死后哪怕洪水滔天！
地方政府的那些官老爷们为官一任，几年就异地做官去了，哪管走后洪水滔天！作为食物链的高端，他们从来不担心这样的事情会轮到自己身上。房地产公司也是如此，从大城市再到二三级城市，炒一把就走，早已经不是秘密的秘密。电视剧《奋斗》里的那个房地产大佬就是这么个心态，企业经营讲究的就是效益。
财政体制的缺陷，地方政府与房地产商恶意勾结，致使房地产市场走上了一条不归路。
因此，财政体制改革必须走上日程。
三、房地产背后没有银行
现在大家很担心的是，房地产后面有银行，实际上，银行早在2007年元旦就开始执行严格的信贷约束政策，房地产企业的信贷规模其实基本得以压缩。其二，大家担心的是按揭人的银行贷款偿还问题，事实上，真正的住房消费需求（也就是老百姓的自住房）是一个长期的概念，无论房地产价格如何变化，房子还得住而不可能卖掉，按揭贷款偿还能力取决的不是房地产景气指数，而是其就业或工资水平。
麻烦的是那些炒房客，他们是把房价炒成老百姓无法容忍、承受巨大生存压力的罪魁祸首。福祸相依，活该天谴。他们是有钱人，有30%以上的首付款,而房地产按揭贷款的本金回收主要在前五年，从2007年三季度房地产商开始捂房惜售起算，大量的房地产按揭贷款发生在至少一年前。通过1-2年来的本金回收，银行能够抵抗房地产至少50%的下跌，而此时市场已经能够触底抗住。所以，即使炒房客们破产，银行通过首付款、月供回收和房地产拍卖变现，本金足可回收，不会对银行信贷资产造成多大不良资产。
如果放松信贷，让房地产利益集团缓过劲来，必然再次助长投机，房地产价格的不断上涨，老百姓无法承受，国家面临的将是危机！
四、真正的房地产救市措施在于确立新兴支柱产业
能够彻底实现房地产救市的措施还在于提高老百姓的购买力。10年来，房地产业成为国民经济的支柱产业，可如今对经济的拉动作用已经过度透支、日渐式微。因此，国家需要重新确立国民经济新的支柱产业，那些真正能够创造财富的行业，如农业、生物科技、环保节能、装备制造，以及通过资源优化配置得以挖掘潜力带动区域经济发展的产业，如现代流通业，应当成为支柱产业的首选，也才是房地产救市的根本出路。
不倒闭一些房地产公司，房地产业不可能回归到良性的发展之路。