长沙楼盘调查报告：人性与生态——未来住宅的主题

去年底，我们在做一个多层住宅前，曾就长沙房地产行情做了一个小小的调查，重点在于以初学者的身份去了解住户所需，有针对性地设计出未来可能住宅。现共大家参考。


　　2004年12月10号至12月16号，我们在长沙市天心区调查了如下4个住宅楼盘：分别是华银园、欧园、安基添景阁和嘉盛奥美城。现分别将其详细情况叙述如下：

　　华银园 地处韶山路、芙蓉路与二环线交汇处，紧邻新中路口商圈、东塘商圈和候家塘商圈，交通便利，是理想的居家之所。一、二期工程已竣工。三期楼盘起价2700元/平方米，均价2800元/平方米。从下至上每增高一层加价30元/平方米。银行按揭7成20年。提供4种户型，分别是二房二厅一卫（约85平方米），二房二厅二卫（约85平方米），三房二厅二卫（约135平方米），四房二厅二卫（约150平方米）。顶层一般为复式楼，面积200平方米左右。


　　华银园均采用板楼式布局，每栋分4个单元，不同户型交错置于各单元内部。层数最高为17层（一栋），其次为15层（一栋），其它为12层。层高2.9米。小区内配有一会所，一游泳池及大片绿化。


　　在调查中，我们注意到，华银园小区普遍存在前后房屋间距不够以至前排房屋挡住后排房屋，使后排房屋7层以下均得不到阳光。这也许是我国住房普遍存在的问题，安藤忠雄去年来长沙时也曾提到过这一点，他认为中国居住建筑的间距太小，以致人们很难享受到自然，也不符合私密性要求。


　　另外，我们还走访了其住房正在装修改造的一女住户。她说她看中并选择了华银园的原因有三：一个是这里交通便利，购物方便（小区入口南侧即华银旺和购物广场），离工作地方也近；二个是随着韶山路的改建，这一地段的房子马上会升值，房价上涨，现在买很合算；三是华银园的施工质量很高，让人放心，防潮措施做得很到位。


　　她买下这套四房二厅二卫的房子后，将南面向阳的主卧与次卧之间的隔断砖墙撤去，打通为一个面积约40平方米的大主卧，并沿墙辟出宽约1.5米的地方用做大衣柜，认为三口之家不需要太多的房间，这样设计使主卧更加舒适。我们随女主人走进去，温暖的阳光透过铝合金制的大玻璃窗尽情洒在女主人卧室，给人一种温馨的感觉。


　　北面则是与主卧相对的两个小房间（ 每间约15平方米）。女主人介绍，打算一个作为客房，一个作为小孩子房间。与我们刚刚出来的阳光居室完全不同，这两间卧室见不到一缕阳光，相反有一种阴冷的感觉。我个人认为无论是客房还是儿卧，都应该享受阳光。尤其是儿卧。而紧邻着这两间房的是餐厅和厨房，也位于北面，采光极差。


　　综上所述，我认为华银园小区除了地段优势，工程质量有保证外，在小区整体设计上存在较大问题，主要是间距太小，其次是房屋采光处理不够好。


　　之后我们还相继调查了位于天心区南湖路25号的欧园、位于蔡锷南路南口西侧的安置添景阁和位于劳动西路293号的嘉盛奥美城。


　　其中欧园比邻侯家塘区域商业圈，周边居住区成熟，生活氛围浓郁著名的田汉大剧院、新世纪体育中心、贺龙体育馆、神农大酒店、枫树山小学、雅礼中学、家润多超市……如众星捧月围绕在四周。完美的图纸规划、精湛的工程技术、欧园为您呈现一处经典的欧洲时尚生活版图。简约的建筑、立面简洁流畅，充分传达现代感；简约的户型，面积控制合理，不浪费点滴空间；简约的生活，服务周到，物质丰富精神放松；与众不同的轻松生活格调，流行简简单单的快乐。建筑面积：30000平方米，总占地面积3791.29平方米，容积率7.08。楼层高3米。楼盘起价2450元/平方米，均价2700元/平方米，按揭为银行7成20年。


　　安基·添景阁依其紧临天心阁特殊地理人文环境，合传统风生水起之说，匠心规划南北两栋建筑，于仿古中摒弃单一的复制与克隆。与环境和谐共处，与天心阁息息相关，满足了建筑的商业特征，提升居家品味。本项目为湖南安基房地产开发有限公司精心打铸，综合楼分为A、B两座，层数为七层，繁华闹市中不可多得的健康住宅，在为城市雕刻风景线的同时成为与天心阁相映成辉的风景。其起价稍高，为2778元/平方米，均价2900元/平方米，按揭中国银行7成20年。


　　嘉盛·奥美城傲立在劳动路贺龙体育馆对面，毗邻新世纪体育文化中心。全新的劳动路，纵横交错枢纽优势。嘉盛·奥美城坐拥候家塘商圈，新世纪体育文化中心的市政配套，人流、物流、信息流、资金流于此交相辉映，享受城市文化中心之完美规划。住宅起价2460元/平方米，均价3000元/平方米，按揭为银行7成20年。总占地面积2589.36平方米，总规划面积58776平方米，容积率4.58，绿化率35.5%。

　　在对以上4个楼盘的调查中，我们发现，住房间距小致使采光不好是一大通病。人们在室内享受不到阳光，在户外也很难亲近自然，出门皆可见的不是绿色植物而是高楼大厦。人们虽住在一个小区，却对彼此形如陌路，邻里关系淡漠，温