热钱主要目标是进股市楼市套利

千亿热钱从住宅向商铺呼叫转移

提要：一个业内流传甚广的预言正在逐渐加强：“21世纪前十年，是属于住宅地产的十年，此后商业地产将迎来十年黄金发展期”、“中国住宅地产开发的黄金期已经过去，而蛰伏已久的商业地产，正在迸发出蓬勃生机”。近日在成都举办的2010成都·中国商业地产圆桌会议上，不少业界专家认为是宏观调控新政导致市场需求从住宅向商铺“呼叫转移”所致。
　　一个业内流传甚广的预言正在逐渐加强：“21世纪前十年，是属于住宅地产的十年，此后商业地产将迎来十年黄金发展期”、“中国住宅地产开发的黄金期已经过去，而蛰伏已久的商业地产，正在迸发出蓬勃生机”。近日在成都举办的2010成都·中国商业地产圆桌会议上，不少业界专家认为是宏观调控新政导致市场需求从住宅向商铺“呼叫转移”所致。在住宅遭遇房贷新政的风吹浪打之时，此前一直不温不火，信贷及限购政策都未涉及的商业地产走上前台，开始受到众人的追捧成为地产投资的“最佳避风港”。各地反馈信息显示，新政出台后咨询商业地产的投资客数量大增，与此同时，部分开发商也顺势而为，将旗下原本用做长线收租的商铺和盘托出，迎接这股新兴的投资热潮。

　　3月，全国70个大中城市房价再创新高，呈现量价齐涨的局面，并向二三线城市传导和蔓延。飞涨的房价，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，面对这种形势，中央政府及时出台了新的房地产调控措施。4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此次新政的关键指向是住宅市场，目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价；新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款，但对商业地产并没有明确做出同样的限制。住宅市场的投资受到抑制，销售价格及成交量明显下降，北京、上海等一线城市，5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。有业内统计，超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。

　　从高力国际2010年一季度市场研究报告可以看到，各地商业地产的市场表现确实可圈可点，大有“回暖”之势：在住宅遭遇房贷新政的风吹浪打之时，此前一直不温不火，信贷及限购政策都未涉及的商业地产走上前台，开始受到众人的追捧成为地产投资的“最佳避风港”。各地反馈信息显示，新政出台后咨询商业地产的投资客数量大增，与此同时，部分开发商也顺势而为，将旗下原本用做长线收租的商铺和盘托出，迎接这股新兴的投资热潮。数据显示，4、5两个月广州商铺供应量达到了10.2万平方米，环比增幅高达2.45倍，而这一数据正在随着市场的发展进一步增大。高力国际助理董事李荣丽表示，虽然系列调控新政中只字未提商业地产，并不能乐观地认为商业地产不在调控范畴内。在实际的市场反映来看，虽然2010年一季度商业地产市场数据显示回暖明显，但无疑得益于宏观经济的回暖以及市场信心的加强，是一种正常性的回暖，并非因新政调控直接造成。

　　豪门争霸每周上亿资金涌入成都市场

　　因4月楼市新政对二套房的首付比例提高到50%，与商业地产持平，不少投资者纷纷转向，把目光投向了商业地产领域，商业地产成为房地产市场的“香饽饽”。和国内其他城市一样，在新政出台两个月内，成都商业地产成为投资热门，众多资金流向了商业地产，成为近段时间房地产资金流向的密集区。据四川中原地产相关人士介绍，新政出台后，成都的商业地产连续升温，成交量和成交金额都连续创造成都商业地产的历史新高；最近连续几周，每周都有几亿资金涌向商业地产。

　　住宅市场遇冷，商业地产却在不断升温，这让以住宅市场为主的地产商的神经受到极大刺激。与住宅市场的一次性收益不同，商业地产 具 有 长 期 收 益 的 效 果 ， 尽 管40、50年的使用权限相对普通住宅短，但它的增值效应可以忽略少几十年使用权。

　　另外，商业地产本身物业会随着经济的发展、交通的完善逐渐增值，而商业流通经营也可以给开发商带来丰厚的利润，同时，商业运营和房地产开发本身还对开发商的品牌是一个巨大的宣传。因此，万科、保利这些以住宅市场为主的地产大鳄毫不犹豫地把头转向商业地产领域，以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。据记者了解，成都目前在建的大型商业综合体项目多达48个，大多数体量都是10万平方米以上，从明年开始陆续完工。“就目前成都在建商业的体量和规模来看，在全国大城市中都是少有的，呈现出‘又多又大’两大特点。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示，种种迹象表明，今年成都已开始进入“购物中心时代”。在国际城南，仅大源和站南两大组团内，就聚集了22个城市综合体，其中超过两百亩的城市综合体项目就达到了5个。

　　商业地产并不适合游资进行短暂炒作

　　“商业地产是一个专业性很高，竞争也比较充分的行业，其产品本身属性特点决定了并不适合游资进行短暂炒作。”楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩(微博 博客)在成都接受记者采访时表示，我们看到有一些商业项目在调控政策出台之后，销售价格已经上涨，3月至5月间，北京大量在租、在售商业地产项目价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%、售价最高的涨幅为50%，北京6月计划入市的商住楼项目多达9个，商住楼明显加快了入市的步伐在抢跑政策的“真空期”。

　　最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。“只做住宅”的万科将在深圳建五家酒店，加大持有型物业的储备，并陆续推出养老物业、及商业配套等多种物业类型；龙湖计划在五至七年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升；2009年保利地产年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破……甚至大量不理性民间资金意欲短时内割肉涌入商业地产，此种信息在反映出投资者抢政策的“空白”时点的同时，也恰恰在为商业地产的发展敲响一个警钟。

　　中房协：国家宏观调控支持商业地产

　　虽然众多知名的品牌开发商的涉足，从某种程度上来讲，对商业地产是一个利好的消息，其实力和品牌会使得商业地产本身的竞争更加剧一些，有利于创造出更好的、更市场化的产品。蔡鸿岩表示，商业地产再热，也是跟专业相关的，从投资的角度来讲，商业地产不仅投资额度、资金门槛较高，其投资的专业性、技术门槛要求更高。商业地产的开发企业第一要有专业化团队，第二要有很强资金实力，第三要有准确的市场把握能力，第四要有较好的运营方式和策略方针。

　　据蔡鸿岩介绍，房地产开发从大的分类上只有两种：住宅开发和商业地产开发。自上世纪80年代末期出现商业房地产开发近20多年来，中国大陆房地产开发商绝大多数属于住宅开发类地产商。真正有实力并且有能力开发商业地产的开发商实在是凤毛麟角。按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式。

　　商业房地产开发与住宅房地产开发最大的不同在于，商业地产可以为城市持续制造产值、利税，并提供就业。它是城市发展第三产业的前提和基础，是城市配套设施日趋完善所依赖的、不可或缺的民间资本支持动力。而住宅房地产开发只是满足、提供城市居民居住功能需求，开发商一次性获利的一个阶段性生产项目。

　　中国房地产业协会副会长朱中一在接受本报记者专访时表示，随着今年4月差别化住房信贷政策的出台，主要是严格的“二套房”政策，对房地产市场中的投机因素起到了比较快的抑制效应，同时对于改善性住房需求也有一定抑制效应。目前，房地产市场进入调整期。总体来说，全国70个大中城市房价涨幅趋缓，按照抑制部分城市房价过快上涨的要求，这个目标在逐步实现。但从办公楼和商业性用房的销售面积来看，受调控政策的影响程度较小。

　　“房地产市场的“观望期”还会延续一段时间。”朱中一表示，广义的商业地产，包括商业住宅这一块，不管怎么样，商业地产和住宅地产相比还有高投入、高回报、高风险的特点，所以希望从事商业地产的房子应该更加用心一点。商业地产经过了前几年的快速发展以后，当前也确实遇到了一些问题，主要是市场经营销售量下降。尽管国家近几年来对房地产的调控主要是住宅地产这部分，但是我们国家就房地产发展的一些指导思想，就宏观调控的目标一些分析对商业地产同样有一定的影响力。房地产发展给客户不同的需要，也有一些指导思想，宏观调控的目标，比如说总量基本合理，价格基本稳定和当地的经济发展相适应，和相关的行业发展相协调。所以我们要从大的方面来看，国家宏观调控是支持商业地产的。（杨三军　洛涛）