谁能拯救世界 中国房地产是现实版的《七剑》

中国房地产是现实版的《七剑》拯救世界的故事都是在一个比较怪异的背景下产生的。“七剑”要对抗的是“禁武令”及其引发的社会问题，而产权界定不清则是中国房地产业的先天不足。

　　在这个炎热的夏季，无论是看一场头绪复杂节奏混乱的电影，还是逼着自己去思考一些关于房子和钱之类的问题，无疑都是令人头痛的事，但这两件事偏偏凑到一起来了。








　　这两件拯救世界的故事都是在一个比较怪异的背景下产生的。“七剑”要对抗的是“禁武令”及其引发的社会问题，而产权界定不清则是中国房地产业的先天不足。

　　作为《七剑》的故事背景， “禁武令”产生于雍正年间，其对中华文明的影响与“文字狱”差相仿佛。所不同的是有宋以来，中国一直是重文轻武文人当政，对“禁武”的抵触远不如“文字狱”强烈。但这一荒谬法令对中国武术文化的戕害以及对整个民族尚武精神的阉割在不到一百年后的鸦片战争中便迅速显现出来。

　　中国的房地产市场则是在一个先天不足的背景下产生的。房地产市场的发展的前提应该是房屋以及其所赖以存在的基础——土地具有清晰的产权。从法律的角度看，全民所有、集体所有等等，我们的产权不仅清晰而且多样，但这些产权设置都是计划经济时代的产物，作为这些“物”的真正使用者无法把自己实际拥有并使用的这些“物”放在市场中交换并收益。在众多有形无形的束缚下逐渐发展开放的市场成了一场夹缝里的求生游戏，这里我们不仅看到了中国式的特色和智慧，也看到了中国人对“居者有其屋”的渴望以及市场放开后的激情和冲动。

　　遗憾的是市场并不因中国人的渴望和冲动放弃自己的规律——清晰界定的产权是市场交易的前提。这是 “科斯定理”的张五常版。这个版本既是有关科斯的定理的几种表述中，最少争议的一种，也是最简洁有力的一种。“科斯定理”讲述的是有关交易费用、产权界定、资源配置之间的三角关系。如果交易费用为零，那么无论产权如何界定，市场机制总会找到最有效率的办法，从而达到帕累托最优状态。反过来，在交易费用永远不可能为零的约束条件下，产权如何界定也就成了市场交易是否有效率的关键，也就是市场交易的前提。而我们的房地产业在这方面恰恰先天不足。土地不能进入市场自由流通，这一大前提对房地产业来说不啻是另一种形式的“禁武令”。

　　“禁武令”颁布之后，中华武术的脉络并没有断绝，这有两个原因，一是朝廷需要武备，禁的只是民间，官方的习武练兵还要照常进行，有时还要从民间选拔人才；二是民间的习武从公开转入了“地下”，官方无法全面禁止。与之相类似的是，中国的房地产市场也如火如荼地发展起来了，这也同样是两个原因：其一是不断增长的人口对住房的需求是刚性的，当非市场状态的住房分配制度无法满足庞大的社会需求，甚至造成了巨大的社会不公的时候，市场化的房地产市场就成了救世良药；其二，中国人特有的智慧使中国的房地产市场从地皮走到了地上。地权与房权的分离，以及有时间限制的使用权形成了类似临时性“一田两主”式的制度安排。这种制度完成了中国房地产市场的基础和架构建设。但是，这种空中楼阁式的市场结构也埋下了中国式的隐患。产权不清造成所有者缺位、内部人控制，由此带来的权力寻租、暴力征地、违法拆迁、补偿不到位是这种制度安排下最突出的社会问题。在这种制度安排下，整个市场呈现的是零和博弈的状态，财富迅速向少数人集中，对社会稳定形成了挑战。

　　像绝大多数的改革一样，房地产市场内部的逻辑问题被搁置，等待圣人的大智慧。但改革的搁置和拖延也在放大改革的风险。当其时也，如同武庄的人期盼着来自天山的救星，房地产行业也焦灼不安地等待着千呼万唤始出来的《物权法》。《物权法》草案像“七剑”一样出现了，却没能像“七剑”一样带给我们真正的惊喜。在关键环节上或者语焉不详或者干脆失语，以至于一些曾经参与该草案制定的专家干脆说该法的最要之意在于确立私产观念。对此，笔者只是把它看作一种无奈的妥协。好在这只是还在修改的草案，像《七剑》没拍的续集一样，给我们留下了一个可以幻想的空间。

　　同样，《七剑》中的人物也似乎参照了房地产的江湖模式。拿人头做生意的大反派风火连城大魔头完全有影射开发商的嫌疑。他们是一个有门槛的集体，有钱有势，上通官府下接黎民，以挣钱为唯一目的。就连那几句傻得不能再傻的台词——“浪费粮食”、“畜牲，连女人都抢！”等等，也大有潘石屹式的幽默。至于大师兄游龙剑楚昭南分明就是热钱的化身。明明身在天山，暗地里却隐藏着海外的血统，一身正气的外表流淌着叛逆的血液，一俟时机成熟，“天行者”就会变成“黑武士”。当然，那是续集里才会交代的事，与目前地产游资隐忍不发的状态如出一辙。而象征防守的青干剑杨云聪看起来温良敦厚，不出风头，其实是任务最艰巨的一个：既要压制开发商风火连城的不合理要求，又要担负克制