关于项目前期介入的想法

一、项目前期介入的作用
由于现代化的建筑和设备设施具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证设备设施接手后能正常使用和发挥功能,对新项目实施有效管理需要后期管理公司前期介入建设项目。根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、后三类。早期介入是指管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始介入；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为后期介入。 早期介入可对项目的可行性提出意见或建议，同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改进建议。中期介入则主要是检查前期工程的质量，就原设计或不合理但又可以更改的部分提出建议。后期介入的主要工作是对工程进行测试检验和指出前期工程缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议。从以上比较可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的意见最及时，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以补救，可以减少工程接管后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题。因此，如果目前条件不允许早期介入的话，中期介入应是比较合适的介入点。后期介入虽仍属前期介入的范畴，但工程已经竣工，设备已经安装，如果发现问题，也已无法改变。 而真正意义上的前期介入是早期介入从项目前期设计开始到接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从后期管理的角度参与工程建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按后期管理的要求进行主动控制,更加确保建设质量。对项目实施超前管理,为完善工程建设提出建设性意见,避免建成后的使用和管理问题。
因为工程项目的设计师和设计人员不是专业的后期管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的管理经营中及实际操作中可能出现的问题,或者很少从长期使用者和后续管理正常运行的角度考虑问题,造成工程建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
　　同时由于设计阶段与工程的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和使用者需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而管理企业作为后期的管理经营维护者,对工程可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从使用者和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使工程建设的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给使用和后期管理带来的麻烦。
　　管理公司的前期介入，可以积极配合设计师和设计人员对各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行深入细致的调研,参与设备、材料的选型，从而为完善物业的设计细节、更好的搞好经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。
　　管理公司的前期介入，可以积极参与工程监理工作,从后期管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免工程建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
　　项目一旦建成,管理企业就要天天和此建筑或设备设施打交道,并且要面对所管项目可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可以比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多的是放在工程进度、资金筹措和促销推广上。尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建项目达到优良乃至优质工程为目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对建筑或设备设施使用过程中经常会碰到的一些细微的质量问题却经常容易忽视,而这些却是管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。
　　现在的工程建设,特别是高水准的现代化办公楼宇、工程建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,有时某些作业者可能会为了方便自己工作,而不是从有利于长期使用者角度去安装施工,从而给后期的使用管理带来诸多难以解决的问题。后期管理企业派出专业人员入驻新项目,从使用的角度监督施工单位的各项工作,从管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于后期管理的弊端,为使用者争得了良好的硬件条件。
　　此外,前期介入使后期管理企业能够对工程的每一工程单元逐一检查验收,并能逐步熟悉和指导建设的隐蔽工程的实施，建立工程设备档案,为使用者日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如屋面渗漏材料的使用合理性、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。若后期管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。
　　管理企业提前介入可以提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管、验收工作,确保管理单位从物业开始投入使用即能为使用者提供良好的管理服务。
　　有的开发、设计单位在工程配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重整体的交付使用,而很少考虑到管理公司接管后细微全面的需要,给工程建成后的使用维护带来诸多不便,也对后期管理单位顺利、及时地为使用者提供良好的管理服务带来影响。
　　有管理公司提前介入后,发展商可以得到管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。管理公司可以根据工程管理的技术规范要求,对接管的工程从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电气照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照《接管验收标准》做好接管验收工作。
　　同时,由于有了提前介入,后期管理单位对新项目的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对工程可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短管理公司的开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保工程建设质量,管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能投入使用,及时为使用者提供可靠的服务。
　　此外,后期管理前期介入可以为保证工程建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给使用者留下不好的印象。可以避免或减少那些影响后期管理质量的因素,从而使用者在使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证后期管理的服务质量才有基础。
二、管理公司前期介入的工作内容
a、规划设计阶段的介入
在新项目工程的论证阶段，我们将就该项目的市场定位、后期管理的基本思路和框架、管理的运作模式发表意见并能得到工程建设单位的采纳。
　1．将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来使用者的使用又要防止对使用者产生影响和干扰。
　2．确定管理公司早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于销售和售后管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。
　3．智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据我们实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。 　　
　4．此阶段根据前期工程管理总体策划方案的思路，进行详细工程管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。
b、建设阶段的介入
工程管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，管理企业应根据 后期管理要求，对工程的规划设计及建筑施工提出合理化建议。
1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
2.对施工现场提出符合管理需要的建议方案，磋商解决办法。
3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。
在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据工程建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和管理中涉及到的文件资料。并与工程建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关职能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。